【正文】 第一篇：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策培訓(xùn)課件建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策培訓(xùn)建筑業(yè)營改增試點政策規(guī)定：建筑業(yè)一般納稅人提供建筑服務(wù)，適用稅率為11%（換算為價外稅，%），其購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的進項稅額可從銷項稅額中抵扣；建筑業(yè)小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其提供建筑服務(wù)征收率為3%（換算為價外稅，%）。一、建筑業(yè)營改增試點特殊政策為了確保建筑行業(yè)納稅人從營業(yè)稅向增值稅平穩(wěn)過渡，國家出臺了一系列過渡政策和行業(yè)特殊政策，確保實現(xiàn)行業(yè)稅負只減不增。建筑企業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的政策設(shè)計和安排，根據(jù)企業(yè)的實際情況對建筑工程分別測算并選擇更有利的計稅方式，實現(xiàn)稅負只減不增。有關(guān)政策如下：（一）一般納稅人政策一：老項目可選擇簡易計稅方法?？紤]到建筑工程老項目已經(jīng)開工，部分成本無法納入進項抵扣，因此可選擇簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。政策二：清包工（即通常所說的“包工不包料”）可選擇簡易計稅方法。施工方以清包工方式提供建筑服務(wù)，不采購工程所需的材料或只采購輔料，可選擇簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。政策三：甲供工程（甲方供應(yīng)全部或部分材料）可選擇簡易計稅方法。為甲供工程提供的建筑服務(wù)也可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。同時，對于甲供工程中甲供材的比例沒有限制，給予了企業(yè)很大的選擇空間。政策四：甲供材不納入計稅銷售額。營改增試點后，對于甲供材不納入建筑服務(wù)計稅依據(jù)，稅制安排比營業(yè)稅時對建筑企業(yè)更加有利。政策五：現(xiàn)場臨時建筑可以一次性抵扣。建筑企業(yè)在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，雖然也屬于不動產(chǎn)的范疇，但其進項稅額不適用不動產(chǎn)分2年抵扣的規(guī)定，可以一次性進行進項抵扣，這對建筑企業(yè)來說又是一大利好。政策六：進一步增加稅務(wù)機關(guān)專用發(fā)票代開點。為解決建筑企業(yè)采購砂土石料抵扣問題，稅務(wù)機關(guān)將進一步增加專用發(fā)票代開點，為小規(guī)模沙土石料供應(yīng)商和臨時經(jīng)營者代開專用發(fā)票提供便利，提高建筑企業(yè)購買輔料獲得抵扣憑證的比例。政策七：不同建筑項目可適用不同計稅方法。納稅人提供建筑服務(wù)，還可以對不同的建筑項目分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法，這也是本次營改增試點為建筑業(yè)量身訂造的貼心政策。政策八：混用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)可以全額抵扣。納稅人提供建筑服務(wù)，既有一般計稅項目又有簡易計稅項目的，簡易計稅項目對應(yīng)的貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)不得抵扣進項稅額，簡易計稅項目專用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)不得抵扣進項稅額，但是混用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)仍然可以全額抵扣進項稅額。所謂“混用”，是指屬于兼用于允許抵扣項目和上述不允許抵扣項目情況的。政策九：原營業(yè)稅下建筑企業(yè)可從銷售額中扣除分包款的規(guī)定在試點政策中得以延續(xù)。提供建筑服務(wù)選擇簡易計稅方法的一般納稅人，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時以差額后的銷售額在服務(wù)發(fā)生地繳納增值稅，在納稅申報時憑從分包方取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。納稅人應(yīng)注意進行差額征稅時必須取得合法有效憑證。營改增試點后，納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或征收率的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算的應(yīng)從高適用稅率或征收率。對于建筑業(yè)一般納稅人來說，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額，達到稅負降低的目的。一般納稅人可以抵扣進項稅額的的項目有：購買如沙石、鋼材、水泥等的材料費、建筑設(shè)計費、會議費、廣告費、住宿費、培訓(xùn)費、過路費、過橋費、修理費、租賃費、水電費、辦公品等。自2013 年8 月1 日起，納稅人購進的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇視同購進固定資產(chǎn)允許抵扣進項稅額?！对圏c有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：按照試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率。不得抵扣進項稅額的項目有：、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。（二）小規(guī)模納稅人原營業(yè)稅下建筑企業(yè)可從銷售額中扣除分包款的規(guī)定在試點政策中得以延續(xù)。小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)享受該差額征稅政策，最大限度消除重復(fù)征稅。提供建筑服務(wù)的小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。納稅人應(yīng)注意進行差額征稅時必須取得合法有效憑證。二、跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的稅款繳納（一）一般納稅人（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。需要注意的是，無論是建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳還是機構(gòu)所在地申報納稅，其征收管理機關(guān)均為國稅機關(guān)。（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額247。(1＋11%)2%。（2）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額247。(1＋3%)3%。納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。納稅人按照規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。第一、從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。第二、從分包方取得的2016年5月1日后開具的增值稅發(fā)票可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。允許扣除的增值稅發(fā)票的開具需要在增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）以及項目名稱。第三、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，一般納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按照本辦法繳納稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。（二）小規(guī)模納稅人（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。需要注意的是，無論是建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳還是機構(gòu)所在地申報納稅，其征收管理機關(guān)均為國稅機關(guān)。小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額247。(1＋3%)3%。納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。小納稅人按照規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。第一、從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。第二、從分包方取得的2016年5月1日后開具的增值稅發(fā)票可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。允許扣除的增值稅發(fā)票的開具需要在增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）以及項目名稱。第三、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，小規(guī)模納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。小?guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按照本辦法繳納稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。三、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)發(fā)票開具（一）一般納稅人一般納稅人可按照現(xiàn)行規(guī)定自行開具增值稅發(fā)票，并應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。（二）小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。并應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)涉及的應(yīng)稅行為主要包括銷售或出租不動產(chǎn)。一般納稅人銷售或出租不動產(chǎn)，適用稅率為11%（換算為價外稅，%），其購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的進項稅額可從銷項稅額中抵扣。小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其銷售或出租不動產(chǎn)的征收率為5%（換算為價外稅，%）。一、房地產(chǎn)業(yè)營改增試點特殊政策房地產(chǎn)業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻最大的行業(yè)，全面推開營改增試點后，國家通過一系列的特殊政策和過渡政策，確保房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅負只減不增。這些特殊政策和過渡政策如下：第一、扣除土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。營改增試點給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利就在于可扣除土地價款。第二、預(yù)收款按3%預(yù)繳。根據(jù)營改增試點政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項目完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，計算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。而原營業(yè)稅下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認納稅義務(wù)并按5%稅率繳納營業(yè)稅。營改增試點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。第三、老項目可選擇簡易計稅方法?？紤]到房地產(chǎn)項目一般時間跨度較長，營改增試點前發(fā)生的成本已無法作為進項稅額抵扣，營改增試點過渡政策允許老項目選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅，考慮換算不含稅銷售的因素，%，相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。第四、按項目選擇計稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照不同項目選擇適用不同計稅方法計稅。比如對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目，對于營改增試點前已開工的老項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計稅方法計稅，維持稅負水平穩(wěn)定過渡；對于營改增試點后才開工的新項目，由于可以取得可抵扣的進項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一般計稅方法計稅。值得說明的是，一旦選定計稅方式，之后的36個月期間不得更改?！安坏酶淖儭钡氖蔷唧w項目的計稅方法，而不是指該房地產(chǎn)企業(yè)的計稅方法。第五、出租老不動產(chǎn)過渡政策。出租老不動產(chǎn)，納稅人可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產(chǎn)，因取得不動產(chǎn)時未能抵扣進項稅額，根據(jù)過渡政策規(guī)定，只要不動產(chǎn)權(quán)屬保持不變可一直選擇簡易計稅方法計稅，在較長時期內(nèi)保持稅負水平只減不增。第六、選擇甲供工程模式。為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計稅方法計稅，且甲供材不納入建筑服務(wù)