【正文】 向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開(kāi)票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。以上規(guī)定的對(duì)比可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間發(fā)生了重大變化，從“收付實(shí)現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺?quán)責(zé)發(fā)生制”?！盃I(yíng)改增”后《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天”?！盃I(yíng)改增”前《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下會(huì)計(jì)分錄：收到預(yù)收款時(shí)：借方： 庫(kù)存現(xiàn)金/銀行存款貸方： 預(yù)收賬款（價(jià)稅合計(jì)）企業(yè)預(yù)繳稅款：借方： 應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（按3%征收率在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加貸方： 銀行存款支付建筑商工程款：借方： 開(kāi)發(fā)成本 ｛因稅額不可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，導(dǎo)致成本比一般計(jì)稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應(yīng)付賬款支付廣告宣傳費(fèi)：借方： 銷(xiāo)售費(fèi)用 ｛因稅額不可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，導(dǎo)致費(fèi)用比一般計(jì)稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應(yīng)付賬款工程完工：借方： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸方： 開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預(yù)收賬款 貸方： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅｛根據(jù)全部銷(xiāo)售額按照5%征收率計(jì)算得出｝（2）借方： 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸方： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算附征：借方： 營(yíng)業(yè)稅金及附加貸方： 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加在能夠取得較多一般納稅人按照正常稅率（而不是征收率）的專(zhuān)用發(fā)票的情況下，而且進(jìn)項(xiàng)稅與銷(xiāo)項(xiàng)稅差額較小時(shí)，實(shí)際增值稅少于按照簡(jiǎn)易辦法應(yīng)繳納的。根據(jù)附件2第（八）條第7款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處武漢市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估管理辦公室二○一二年七月十二日第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)改增財(cái)務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn) 關(guān)于老項(xiàng)目采用一般與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法會(huì)計(jì)分錄對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)關(guān)于老項(xiàng)目采用一般與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法會(huì)計(jì)分錄對(duì)比根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知，附件2（十）條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。對(duì)清理出來(lái)的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)追繳欠稅力度，做到及時(shí)入庫(kù)、應(yīng)收盡收。各區(qū)局稅政部門(mén)是本次評(píng)查工作的責(zé)任單位，要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，組織精干力量，切實(shí)做好營(yíng)改增試點(diǎn)行業(yè)的稅收自查和納稅評(píng)估工作。營(yíng)改增試點(diǎn)是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國(guó)財(cái)稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強(qiáng)對(duì)些項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。七、幾點(diǎn)要求。此項(xiàng)評(píng)查工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段（7月1531日）：納稅人自查期。對(duì)拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬(wàn)元以上）的納稅人，移送稽查部門(mén)組織專(zhuān)項(xiàng)稽查和清繳欠稅。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長(zhǎng)期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險(xiǎn)等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。㈢開(kāi)展納稅評(píng)估。㈠各區(qū)局對(duì)上述營(yíng)改增試點(diǎn)范圍管理的納稅人進(jìn)行摸底，確定具體自查和評(píng)估名單。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評(píng)估所屬時(shí)期追索至欠稅和備案。四、營(yíng)改增試點(diǎn)范圍評(píng)查的所屬時(shí)期。三、稅收自查和納稅評(píng)估的主要內(nèi)容。㈢廣告業(yè)的廣告發(fā)布單位納稅人（如廣播、電視臺(tái)、公汽、地鐵、網(wǎng)絡(luò)等單位）。貨運(yùn)自開(kāi)票納稅人、航空客貨運(yùn)納稅人、管道運(yùn)輸納稅人。二、納入本次稅收自查和納稅評(píng)估的具體對(duì)象。鑒證咨詢(xún)服務(wù)。有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。物流輔助服務(wù)。文化創(chuàng)意服務(wù)。信息技術(shù)服務(wù)。研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、管道運(yùn)輸服務(wù)?，F(xiàn)將有關(guān)工作明確如下：一、營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。在目前已出臺(tái)的針對(duì)該行業(yè)的稅收政策基礎(chǔ)上，在下一步“營(yíng)改增”試點(diǎn)的推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中，將跟蹤了解該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，吸收借鑒其他國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在稅收制定的設(shè)計(jì)層面上更好地促進(jìn)和服務(wù)于我。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問(wèn)題，為下一步金融業(yè)“營(yíng)改增”工作打好基礎(chǔ)。四、下一步在稅制層面對(duì)融資租賃行業(yè)的考慮。第三，回租業(yè)務(wù)承租方中，有些并非增值稅納稅人，比如個(gè)人、科研院所、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，導(dǎo)致回租環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁困難。由于售后回租業(yè)務(wù)的主要利潤(rùn)來(lái)源為手續(xù)費(fèi)和利息差，一般情況下，比重不會(huì)超過(guò)對(duì)外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實(shí)際稅負(fù)超3%返還的政策，但實(shí)際負(fù)擔(dān)的增值稅很可能已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際收入，造成了售后回租業(yè)務(wù)無(wú)法盈利甚至出現(xiàn)虧損。無(wú)論“營(yíng)改增”以前還是以后，作為稅收政策的制定部門(mén)，已經(jīng)充分考慮到融資租賃業(yè)態(tài)的特殊性，也研究出臺(tái)了一些特殊政策，但是現(xiàn)在看來(lái)在稅制層面上還需要進(jìn)一步的完善。據(jù)了解，該公告下發(fā)后，大大促進(jìn)了融資性售后回租業(yè)務(wù)的開(kāi)展。在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方銷(xiāo)售租賃物時(shí)所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生完全轉(zhuǎn)移。融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物所有權(quán)發(fā)生了實(shí)權(quán)分離，租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)歸承租方所有，收益權(quán)由承租方和出租方共同享有。制定這個(gè)政策的依據(jù)是，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅和營(yíng)業(yè)稅的條例，銷(xiāo)售貨物的行為應(yīng)該交增值稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為應(yīng)該交營(yíng)業(yè)稅，這兩個(gè)條例對(duì)銷(xiāo)售的解釋都是指轉(zhuǎn)讓貨物或者是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。三、為什么售后回租業(yè)務(wù)的承租方在“銷(xiāo)售”環(huán)節(jié)不增收增值稅和營(yíng)業(yè)稅？為盤(pán)活自有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資目的，近年來(lái)部分企業(yè)開(kāi)展了融資性售后回租業(yè)務(wù)，承租方將租賃物出售給經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)的融資租賃的企業(yè)，再?gòu)娜谫Y租賃企業(yè)租回，租賃物本身不發(fā)生實(shí)物的轉(zhuǎn)移，并且仍在承租方賬上并計(jì)提折舊。為保證融資租賃行業(yè)納稅人試點(diǎn)前后稅負(fù)的平衡，作為目前“營(yíng)改增”政策中僅存的一項(xiàng)差額征稅政策，財(cái)稅【2013】37號(hào)文中明確，經(jīng)中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）扣除由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的余額為銷(xiāo)售額。“營(yíng)改增”以后，因?yàn)槲覈?guó)增值稅制度實(shí)行扣稅法，也就是以購(gòu)進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)時(shí)支付或者承擔(dān)的增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額，符合這些條件的才能從當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。通過(guò)對(duì)這個(gè)政策的分析，可以看出融資租賃行業(yè)實(shí)行差額征稅以后，營(yíng)業(yè)稅的稅基已遠(yuǎn)小于營(yíng)業(yè)收入，也就是說(shuō)營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)融資租賃行業(yè)是極其優(yōu)惠的。以上所稱(chēng)出租貨物的實(shí)際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和貸款利息，貸款利息包括外匯借款和人民幣借款利息。二、為什么融資租賃行業(yè)在“營(yíng)改增”以后仍然保留差額征稅政策？為緩解按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)算繳納稅款而導(dǎo)致的重復(fù)征稅現(xiàn)象，在營(yíng)業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)上陸續(xù)出臺(tái)了一些差額征稅的措施。2009年增值稅轉(zhuǎn)型改革對(duì)融資租賃行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，為了打通融資租賃行業(yè)的增值稅抵扣鏈條，在確定首批“營(yíng)改增”試點(diǎn)的行業(yè)時(shí)，首先將有形動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)納入“營(yíng)改增”的范圍，并考慮置購(gòu)和租賃兩種方式在稅制上的平衡問(wèn)題，將有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用的增值稅稅率確定為為17%，也就是和購(gòu)進(jìn)設(shè)備在進(jìn)項(xiàng)稅額上持平