【正文】 售征收增值稅？視同銷(xiāo)售繳增值稅。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。2施工臨時(shí)用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開(kāi)具技巧？讓房開(kāi)公司給施工企業(yè)開(kāi)具 17 的電費(fèi)發(fā)票和 13%的水費(fèi)發(fā)票抵扣。園林綠化工程中購(gòu)買(mǎi)的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣還是開(kāi)具農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買(mǎi)價(jià)*13%抵扣。1清包工建筑工程和甲供工程在銷(xiāo)售額的確定上營(yíng)改增前 后有何重大變化？對(duì)建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營(yíng)改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷(xiāo)售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來(lái)計(jì)算，按差額來(lái)計(jì)算；比如說(shuō)建筑工程 1000 萬(wàn)，甲供材 200 萬(wàn)，施工企業(yè)的銷(xiāo)售額為 1000200=800 萬(wàn)；以 800 萬(wàn)作為銷(xiāo)售額，清包工也是按分包額從總包收取的價(jià)款作為銷(xiāo)售額的計(jì)稅依據(jù)。采用一般計(jì)稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項(xiàng)目施工，可以匯總不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅在公司注冊(cè)所在地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果業(yè)主是房開(kāi)公司，房開(kāi)公司應(yīng)給施工企業(yè)開(kāi)具水電發(fā)票，電費(fèi)抵扣 17%，水抵扣 13%。1在基建工地搭建的臨時(shí)建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？財(cái)稅【2016】36 號(hào)不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒(méi)有明確規(guī)定，待稅總出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。參考肖太壽財(cái)稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營(yíng)改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的合同簽訂技巧。因此，實(shí)際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購(gòu)買(mǎi)的材料比重的高低來(lái)決定。營(yíng)改增后，房開(kāi)公司選擇甲供材或包工包料，要通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算分析。營(yíng)改增以后，根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷(xiāo)售額是按照施工企業(yè)向房開(kāi)公司收取的所有價(jià)款包括價(jià)外費(fèi)用，比如說(shuō) 1000 的工程，600 萬(wàn)的材料、400 萬(wàn)的勞務(wù)，房開(kāi)公司算增值稅的計(jì)稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬(wàn)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，策劃費(fèi)是免稅的，因此，房開(kāi)公司與境外的設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？財(cái)稅 201636 號(hào)文件規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)是按 6%繳納增值稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。房開(kāi)企業(yè)成片取得土地，分期開(kāi)發(fā),如何抵扣? 按國(guó)家稅務(wù) 2016 年公告 18 號(hào)，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。紅線(xiàn)外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？紅線(xiàn)外所發(fā)生的工程是不能進(jìn)紅線(xiàn)之內(nèi)的成本的，因此，紅線(xiàn)外附加工程所取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。支付的各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開(kāi)公司所發(fā)生的新項(xiàng)目，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如果是政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡(jiǎn)易征收，房開(kāi)公司只能抵扣 5%。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，專(zhuān)款專(zhuān)用，在財(cái)務(wù)上土地返還款作專(zhuān)款專(zhuān)用，沒(méi)有任何稅收的問(wèn)題。土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。如果拆遷補(bǔ)償費(fèi)不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷(xiāo)售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的。土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)開(kāi)具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資和分配，視同銷(xiāo)售，就分為不動(dòng)產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷(xiāo)售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中視同銷(xiāo)售，營(yíng)改增以后，要繳納增值稅。合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門(mén)提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒(méi)有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題股權(quán)收購(gòu)拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？股權(quán)收購(gòu)是指一個(gè)公司收購(gòu)另一公司的股權(quán)，得到了被收購(gòu)方的土地，如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)招拍掛取得的，收購(gòu)方按被收購(gòu)方原來(lái)取得的國(guó)土部門(mén)出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。但這只能是過(guò)渡時(shí)期的一個(gè)臨時(shí)政策，中央與地方的收入分配如何劃定，如果只是調(diào)整分成比例那未免過(guò)于簡(jiǎn)單化，這其中要研究的問(wèn)題很多。“營(yíng)改增”之前，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅收入歸地方政府；增值稅收入是75%歸中央，25%歸地方。小微企業(yè)中大部分是個(gè)體戶(hù)，在此請(qǐng)廣大個(gè)體戶(hù)放心，在“營(yíng)改增”地稅向國(guó)稅交接的過(guò)程中，核定征收的個(gè)體戶(hù)稅收一律不變，而且如果今年內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模沒(méi)有明顯增加，納稅定額也一律不調(diào)整。同時(shí)，加大防范和打擊違法犯罪活動(dòng)的力度。通過(guò)層層分解、強(qiáng)化措施、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，力爭(zhēng)把這項(xiàng)工作做細(xì)、做周密、做完備。落實(shí)“營(yíng)改增”，稅務(wù)部門(mén)細(xì)化35項(xiàng)操作，對(duì)非試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行“對(duì)口支援”王軍：“營(yíng)改增”試點(diǎn)向全國(guó)推開(kāi)，對(duì)各級(jí)稅務(wù)部門(mén)是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。王軍：按照國(guó)務(wù)院的要求，我們還有政策兜底，各省財(cái)政都對(duì)稅負(fù)增加比較多的企業(yè)給予臨時(shí)性扶持政策。比如，“營(yíng)改增”后企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣了，但如果一個(gè)企業(yè)改革前剛剛更新完設(shè)備，改革初期抵扣較少。如果鐵路運(yùn)輸和郵電通信這兩個(gè)行業(yè)推開(kāi)試點(diǎn)，再加上“1+6”試點(diǎn)擴(kuò)大到全國(guó)，可抵扣范圍擴(kuò)大，這些企業(yè)的增負(fù)程度將會(huì)下降，甚至減負(fù)。王軍：企業(yè)增負(fù)是陣痛，給它們奠定好的發(fā)展基礎(chǔ)才是關(guān)鍵。隨著試點(diǎn)的推進(jìn)，增負(fù)企業(yè)的數(shù)量和稅額都呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢(shì)。目前，財(cái)政部與稅務(wù)總局正在盡快制定方案，完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取今年年底或明年年初將兩個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”在全國(guó)推開(kāi)。而且，制造業(yè)依靠于鐵路運(yùn)輸比較多，對(duì)它們的影響較大。今年8月，“營(yíng)改增”的“1+6”行業(yè)將在全國(guó)范圍推開(kāi)，這將為鐵路運(yùn)輸、郵電通信這種大系統(tǒng)型的服務(wù)業(yè)納入改革提供經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。就是讓利益相關(guān)方能夠最大限度地共享改革成果，所以我們對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)一步擴(kuò)圍的順利實(shí)施和取得成效是有堅(jiān)定信心的。專(zhuān)家做過(guò)測(cè)算，上海因?yàn)椤盃I(yíng)改增”的這一因素，%左右，增加就業(yè)14萬(wàn)人。從“營(yíng)改增”的成效看：解決了重復(fù)征稅問(wèn)題，完善了稅制，這是最基本的一條；推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，包括服務(wù)業(yè)的發(fā)展、制造業(yè)的升級(jí)，這是最關(guān)鍵的一條；有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和百姓就業(yè)，這是最重要的一條。從試點(diǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化看：95%的企業(yè)是減負(fù)或稅負(fù)沒(méi)有增加的，5%左右的企業(yè)是稅負(fù)有所增加的。平均下來(lái)，每一個(gè)省份每個(gè)月大約要增加5%的試點(diǎn)企業(yè)。試點(diǎn)企業(yè)數(shù)量每月增加5%，所有的小規(guī)模納稅人包括個(gè)體戶(hù)都是減稅的，減稅幅度達(dá)到40% 王軍：從一年多來(lái)“營(yíng)改增”的試點(diǎn)情況看，可以概括為這樣一句話(huà)：運(yùn)行平穩(wěn)、好于預(yù)期、漸行漸好?！盃I(yíng)改增”范圍擴(kuò)大后，更有利于促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)單的承包關(guān)系轉(zhuǎn)為統(tǒng)一管理的方式，也會(huì)減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。我們有前面的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)對(duì)改革的呼聲很高，地方政府也積極主動(dòng)，就應(yīng)該按照增值稅本身的規(guī)律，盡快推向全國(guó)。為了解決突出矛盾，我們采取先走出一步的方式，將“1+6”個(gè)行業(yè)在9個(gè)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，通過(guò)試點(diǎn)把問(wèn)題暴露出來(lái)，得到解決后再推開(kāi)。從增值稅特點(diǎn)來(lái)看，最好是一次性在全國(guó)鋪開(kāi)，一次性普及到全部行業(yè)，因?yàn)槟菢佣惵试O(shè)計(jì)會(huì)比較簡(jiǎn)單，抵扣鏈條比較完整，而且漏洞也很少。割掉重復(fù)征稅的“尾巴”，“營(yíng)改增”全國(guó)推開(kāi)好處更多樓繼偉：在1994年稅制改革時(shí)，留了一個(gè)重復(fù)征稅的“尾巴”，就是營(yíng)業(yè)稅。總結(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營(yíng)改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營(yíng)改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。注意：個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)（匯繳時(shí)工資費(fèi)用據(jù)實(shí)填，個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表工資費(fèi)用相等）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開(kāi)據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。什么時(shí)候把土地證分割到買(mǎi)房戶(hù)后，由土地局第幾科出具證明，報(bào)到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買(mǎi)房人戶(hù)后，可以減少應(yīng)稅土地面積。營(yíng)改增前后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)成本全部計(jì)入到價(jià)稅扣除范圍內(nèi)。1營(yíng)改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個(gè)條件營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶(hù)區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為，有無(wú)價(jià)格明顯偏低，而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒(méi)付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒(méi)付出，就不把金額核上。問(wèn)題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，只要建了地下車(chē)位和附屬設(shè)施給業(yè)戶(hù)用，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅）。：政府回購(gòu)房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復(fù)：政府回購(gòu)房，除了經(jīng)濟(jì)適用房，其他一律沒(méi)有優(yōu)惠，按