【正文】 給政府時(shí) ， 不論是否 “ 營改增 ” ， 營業(yè)稅或增值稅都需要視為銷售處理 ， 其銷售價(jià)格按照政府規(guī)定的價(jià)格確認(rèn) 。 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 （ 4） 扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者 向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。 （ 2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。否則，不得扣除。 各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃 增值稅 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 附件 3《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 》 ： 一 、 下刓項(xiàng)目免征增值稅 （ 三十七 ） 土地所有者出讓土地使用權(quán)和 土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者 。 各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃 （開發(fā)商） ?對于 北京軍區(qū)總醫(yī)院 而言，其取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入是否涉稅。則相對于 北京軍區(qū)總醫(yī)院 而言，其取得的是拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入。 而事實(shí)是 ， 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路 8號(hào)位于東三環(huán)東側(cè) ， 原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址 上 。 資料不全的 ， 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 。 ? 增值稅扣稅憑證 ， 是指增值稅專用發(fā)票 、 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 、 農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票 、 農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證 。 ? 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的 ， 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 。 ? （ 4） 扣除的政府性基金 、 行政事業(yè)性收費(fèi)或者 向政府支付的土地價(jià)款 ， 以省級以上 （ 含省級 ） 財(cái)政部門監(jiān) （ 印 ） 制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證 。 ? （ 2） 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng) ， 以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的 ， 可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明 。 否則 ， 不得扣除 。 ? 房地產(chǎn)老項(xiàng)目 ， 是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 以此計(jì)算 ， 農(nóng)展館地塊最終樓面價(jià)高達(dá) 73099元 /平方米 ， 成為北京名副其實(shí)的單價(jià)新地王 （ 按照土地出讓慣例 ， 10%左右的不可銷售公建面積 ， 而據(jù)此計(jì)算樓面價(jià)則高達(dá) /平米 ） 。 參與競拍的 8家房企有：住總 、 首成 、 華發(fā) 、 和裕 、 懋源 、 合景泰富 、 融創(chuàng) 、 中海 。 為精裝房項(xiàng)目 ， 精裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3000元 /平方米 ， 目前售價(jià)為約 /平方米 。 ? 港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的 “ 云荷廷 ” 在 2023年 1月 11日開盤 。 ? “ 之江九里 ” 所處的地塊 ， 是華潤 、 新鴻基在 2023年以 元高價(jià)拿下的 “ 地王 ” ， 折合樓面價(jià)格達(dá)到 元 /平方米 ，當(dāng)時(shí)震驚業(yè)內(nèi) 。 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 ? 20232023年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告 全國工商聯(lián) REICO工作室 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 20232023年度部分城市土地成本占總成本的比例 （全國工商聯(lián) REICO報(bào)告，兩會(huì)發(fā)言稿） 全國工商聯(lián) ? 再看典型： 2023年新年伊始 ， 杭州又出現(xiàn)樓盤 “ 虧本賣房 ” 。廣州為 %。 其中 ,三個(gè)一線城市中 ,上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高 ,達(dá) %。該科目，借方發(fā)生額，反映已經(jīng)繳納的增值稅，貸方發(fā)生額反應(yīng)應(yīng)繳的增值稅，期末借方余額反應(yīng)多交的增值稅，期末貸方余額反應(yīng)尚未繳納的增值稅稅額。 “應(yīng)交稅費(fèi) ——增值稅留底稅額”： 明細(xì)科目核算原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止到開始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅期末留底稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，待以后期間允許抵扣時(shí)，按允許抵扣的金額由貸方轉(zhuǎn)出。 “應(yīng)交稅費(fèi) ——待抵扣增值稅額”： 明細(xì)科目主要用于輔導(dǎo)期一般納稅人實(shí)行“先認(rèn)證，后抵扣”和進(jìn)口企業(yè)取得海關(guān)專用繳款書實(shí)行“先稽核比對，后抵扣”征收方式的進(jìn)項(xiàng)稅核算。借：“應(yīng)交稅費(fèi) ——未繳增值稅”，貸：本科目。 ③“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅）”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出多預(yù)交的增值稅。企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記，退回所購銷物沖銷的銷項(xiàng)稅額用“紅字”登記。 ⑤“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)繳增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）”，反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免抵退稅申報(bào)，按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)免抵稅額。 ④ “應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”，核算一般納稅人購進(jìn)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和發(fā)生技術(shù)維護(hù)時(shí)抵減應(yīng)納稅額的款項(xiàng)。 ③“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交增值稅。 ②“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”，核算企業(yè)預(yù)繳本月增值稅額。 “應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅”，應(yīng)該設(shè)以下三級科目： （ 1）在借方登記的三級科目： ①“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”，核算企業(yè)購入貨物或者接受勞務(wù)而支付的準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。 “應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅”： 明細(xì)科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)支付的 進(jìn)項(xiàng)稅額 、實(shí)際 已經(jīng)繳納增值稅額 、月終 轉(zhuǎn)出的當(dāng)月應(yīng)繳未繳增值稅額 ；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)收取的 銷項(xiàng)稅額 、出口企業(yè)收到的 出口退稅 、 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出數(shù)額 、 轉(zhuǎn)出多繳增值稅 。 全面提升發(fā)票管理水平 《最高人民法院關(guān)于適用〈全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發(fā) [1996]30號(hào)） ? 具有下列行為之一的 ， 屬亍虛開增值稅丏用發(fā)票： ? 一 、 沒有貨物販銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人 、 為自己 、 讓他人為自己 、 介紹他人開具增值稅丏用發(fā)票； ? 二 、 有貨物販銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人 、 為自己 、讓他人為自己 、 介紹他人開具數(shù)量或者金額不實(shí)的增值稅丏用發(fā)票； ? 三 、 進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營活勱 ， 但讓他人為自己代開增值稅丏用發(fā)票 。 但是，實(shí)踐中交易形式多樣，貨、票、款相分離的現(xiàn)象十分常見，難以保證三流的一致。 全面提升發(fā)票管理水平 參建單位 物資公司 供應(yīng)商 雙方簽訂供應(yīng)合同 物資公司支付貨款 供應(yīng)商提供發(fā)票 物資公司提供材料及加收管理費(fèi)發(fā)票 雙方簽訂供應(yīng)合同 參建單位支付貨款 保持“貨物流向、發(fā)票流向、資金流向”一致，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 二 ） 適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為 。 全面提升發(fā)票管理水平 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)附件 1《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第五十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為 ， 應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票 ， 并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額 。 ? （ 3） 注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目 ， 從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平 。 ? 納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳 營業(yè)稅。 ? 試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù) ? 試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減 允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前 尚未扣除的部分，不得 在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí) 抵減 ，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。 納稅人銷售取得的不勱產(chǎn)和其他個(gè)人出租不勱產(chǎn) 的增值稅 ， 國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收 。 ? （ 四 ） 扣繳義務(wù)人 應(yīng)當(dāng)向其 機(jī)構(gòu)所在地或者居住地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款 。 ? （ 二 ） 非固定業(yè)戶 應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅 行為發(fā)生地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的 ， 由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款 。 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)附件 1《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第四十六條 增值稅納稅地點(diǎn)為： ? （ 一 ） 固定業(yè)戶 應(yīng)當(dāng)向其 機(jī)構(gòu)所在地或者居住地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 。 ? （ 三 ） 納稅人發(fā)生 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第十四條規(guī)定情形 （ 即用亍公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象除外的視同銷售情形 ） 的 ， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)完成的當(dāng)天 。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的 ， 為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天 。 ? 銷售款項(xiàng) ， 是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng) 。 （二） 以 委托方名義 開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng) 。 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)文附件 1： （ 基本規(guī)定 ） 第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。如未辦理一般納稅人資格訃定，按照規(guī)定將按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，丌得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不勱產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。 2 非