房地產(chǎn)營改增培訓(xùn)-文庫吧資料
2025-03-04 17:23本頁面
【正文】 繳納人防易地建設(shè)費后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場所，應(yīng)比照地上單獨建造的停車場所，作為單獨的成本核算對象，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。 ? 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ? ④視同銷售成本＝ 7900＝ 334156058（元）； ? 視同銷售所得＝ 55300000－ 334156058＝ 21143942（元） ? ⑷開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補償?shù)臅嬏幚? ? ①在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： ? 借：開發(fā)成本 土地征用費及拆遷補償費 貸：應(yīng)付賬款 — 土地征用費及拆遷補償費 5530萬元 應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交增值稅（銷項稅） ? 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補償費 5530萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元 ? 注意：在營業(yè)稅制度下，紅字部分是不計入成本的，應(yīng)計入營業(yè)稅金及附加科目，因為增值稅的引入，視同銷售行為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 ? 需要注意的是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，否則就會虛增成本。 ? ③單位可售面積計稅成本＝（ 6400＋ 5530+ ）247。 ? 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 ? ②拆遷補償費支出＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 ? 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為 7000元 /平方米（不含稅），該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為 6400萬元。 ? 例： A公司 2023年 5月開發(fā)某項目，用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為 31900平方米，可供銷售面積 29000平方米，其中用于 安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米 ，其余 21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用。 ? 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)付帳款方式計入計稅成本的 “ 土地征用費及拆遷補償費 ”項目，于確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時沖減應(yīng)付款項 。 回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅 ? 在實際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價值可以按以下原則把握： ? 開發(fā)企業(yè)為動遷戶開具發(fā)票的，按 發(fā)票金額 確認(rèn)收入，不開具發(fā)票的，按 拆遷補償協(xié)議 （或者回遷安置確認(rèn)材料）約定的補償面積和補償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。 房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定 ? 根據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知（國稅發(fā) [2023]31號）第 7條和 27條規(guī)定： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其 開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補償 ，可分解為開發(fā)企業(yè)向動遷戶 支付拆遷補償款和對外銷售開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)。 ? （二）單位或者個人向其他單位或者個人 無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn) ，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 ? 需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實際發(fā)生，而房企向購買方收取的違約金，屬于價外費用，是征收流轉(zhuǎn)稅的。 ? 因為未履行簽約約定而沒收的訂約 定金 ，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時就已經(jīng)繳稅，所以在沒收時就不存在征稅的問題，否則就是重復(fù)征稅。 ? 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ ? 《 中國稅務(wù)報 》 回答： ? 問：現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費等預(yù)收性質(zhì)的款項，這些款項是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)？ ? 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，收取訂金、定金、意向金、看房費等，均 屬于預(yù)收性質(zhì) 的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ ? 大連地稅答復(fù)： ? 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂銷售合同和預(yù)售合同，收取的誠意金是否繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅？ ? 答：關(guān)于流轉(zhuǎn)稅答復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以 各種名目 收取的誠意金、訂金款項，屬于預(yù)收性質(zhì)款項，根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到款項的當(dāng)天。 ? 觀點：按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目 核算按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有“金”，都是預(yù)收款嗎？ ? 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ ? 訂金（意向金、誠意金、 VIP卡、認(rèn)籌金） ? 訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的 20%，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。 ? 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ ? 定金 ? 指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。 ? （二）納稅人提供 建筑服務(wù)、租賃服務(wù) 采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后 收到款項。 ? （二） 以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。 ? 問題： ? 已經(jīng)在建但是未取得施工許可證的怎么辦 ？ ? 營改增后
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1