【正文】 不得從銷項稅額中抵扣： ? （一）用于 簡易計稅方法計稅項目 、免征增值稅項目、 集體福利或者個人消費 的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。 不得抵扣增值稅進項稅情形全面梳理與把握 ? （二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。 ? （五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 ? （六）購進的 旅客運輸服務 、 貸款服務 、 餐飲服務 、居民日常服務和娛樂服務。 ? 非正常損失 ， 是指因 管理不善 造成貨物 被盜 、 丟失 、霉爛變質 ， 以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產 被依法 沒收 、 銷毀 、 拆除 的情形 。 ? 娛樂服務 ，是指為娛樂活動同時提供場所和服務的業(yè)務。 ? 第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證 不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的 ，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? 。 ? 、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的 住宅專項維修資金。 ? 房地產老項目 ， 是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的 合同開工日期 在 2023年 4月 30日前的房地產項目 。 ? 價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目： ? （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 房地產企業(yè)的銷售額如何確定？ ? 第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為： ? （一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 房地產企業(yè)是否收到預收款就產生納稅義務？ ? 取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者 不動產權屬變更的當天 。 ? 《 附件 2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 》 ? （八）銷售不動產 ? 地產項目，在收到預收款時 按照 3%的預征率 預繳增值稅。依據 《 合同法 》 相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。 ? 觀點：定金具有預收款的性質，且以簽訂合同為前提，應征增值稅、企業(yè)所得稅。訂金只是單方行為，不具有擔保性質。訂金、誠意金 、意向金等 均 在合同簽訂之前收取，不構成預收款，不應征收任何稅款，應確認為其他應付款。 ? 定金、訂金、誠意金、認籌金、意向金是否征稅？ ? 《 河北省地方稅務局關于營業(yè)稅若干政策問題的公告 》 （河北省地方稅務局公告 2023年第 2號） ? 二、關于房地產開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”等納稅義務發(fā)生時間問題 ? 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均 屬于預收性質 的款項，其納稅義務發(fā)生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。 ? 如果上述訂金、定金、意向金、看房費等預收性質的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。 ? 對于解除合同而收取的違約金，根據流轉稅征稅原理規(guī)定，貨物和勞務課稅以貨物和勞務交易的發(fā)生為前提，未發(fā)生貨物和勞務交易，則不征收流轉稅，所以解除合同而得到的違約金，不應該繳納流轉稅。 沒收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？ ? 小概率事件真的發(fā)生了，怎么辦？ ? 土豪全款買房，一次性付款，納稅義務已然發(fā)生 ? 增值稅月清月結，當月如果沒有足夠進項稅配比，稅負巨大！ ?規(guī)劃思路 ? 開盤時間不要在月末； ? 合理預計銷售態(tài)勢； ? 不收全款，只收定金！ “日光盤”的解決之道設想 ? 第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產： ? （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 ? （三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 ? 開發(fā)企業(yè)分給動遷戶開發(fā)產品時 應視同銷售 處理，銷售收入金額應按同期同類開發(fā)產品的市場銷售價格或同類開發(fā)產品的公允價值確認，同時計提增值稅銷項稅。 ? 同時開發(fā)企業(yè)應按分給動遷戶開發(fā)產品確認的 銷售收入金額與計提的增值稅銷項稅 一并計入開發(fā)產品計稅成本的 “土地征用費及拆遷補償費 ” 項目，并按拆遷協(xié)議約定的補償面積和可售面積單位工程成本計算結轉已銷開發(fā)產品計稅成本。 ? 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產品對動遷戶進行補償， 超面積部分 ，應按銷售開發(fā)產品處理，按實際銷售價格確認銷售收入。 ? 該項目 2023年 9月已完工，開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)，回遷房面積共 7900平方米。 ? （ 1）安置動遷戶開發(fā)產品視同銷售 ? ①支付建筑施工等其他開發(fā)成本 6400萬元。 ? 需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積 29000平方米中分攤。 ? 視同銷售計提銷項稅 = 5530X11%= 。 29000＝ （元 /平方米）。 還應關注的是視同銷售計提的銷項稅要增加開發(fā)成本 。 ?車庫、車位的分類 ? 地上單獨建造有產權的停車場所，屬于房地產企業(yè)的開發(fā)產品。 ? 繳納人防易地建設費后地下無產權的停車場所，