【正文】 注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率銷售額=含稅銷售額247。（三）簡易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率 銷售額=含稅銷售額247。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；③ 項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。（三）視同銷售下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： ，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；。五、進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費(fèi)金額按照下列公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額247。（1+5%）5% ，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。（1）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（6）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。上述第（4）點(diǎn)、第（5）點(diǎn)所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（1）一般納稅人會計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額*（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（三）進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣。納稅人取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報期內(nèi)申報抵扣。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實(shí)行分類管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴(kuò)大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。（2）確認(rèn)勾選的操作期為當(dāng)期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當(dāng)天或征期結(jié)束當(dāng)天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。六、預(yù)繳稅款（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的按照11%稅率計(jì)算；一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計(jì)算。預(yù)繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。七、納稅義務(wù)發(fā)生時間、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當(dāng)天。八、納稅申報，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。，以當(dāng)期銷售額和5%征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。，自行開具增值稅普通發(fā)票。，不得開具增值稅專用發(fā)票。在收到預(yù)售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預(yù)收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。對此部分款項(xiàng)一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。十、試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。本文介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)業(yè)務(wù)〃即納稅人銷售還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動產(chǎn)的一手不動產(chǎn)。將在歸納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃時介紹。（二）收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的：：按合同：不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)〃應(yīng)對照《商品房買賣合同》約定的交房時間〃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲時間之前完成房屋交付手續(xù)的〃以實(shí)際交付時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)〃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。房地產(chǎn)老項(xiàng)目〃是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。三、預(yù)繳稅款（一）公式一般計(jì)稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。（1+5%）3%（二）預(yù)繳時間在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款〃填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。文件依據(jù)：財稅＊2016＋36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第十項(xiàng)第二款四、納稅申報（一）公式一般計(jì)稅應(yīng)納稅額=（含稅銷售額當(dāng)期允許扣除的土地價款）247。(1+5%）5%。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（二）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。是指計(jì)容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。是指計(jì)容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。（2）土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。（三）扣除憑證〃應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。（四）其他規(guī)定〃扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更