【正文】 0萬元，征收率3%，增值稅額 3萬元； （ 1） A小區(qū)銷售房產(chǎn)繼續(xù)到地稅局繳納營業(yè)稅： 應(yīng)納營業(yè)稅額＝ 70 380 000 5%＝ 3 519 000（元） （ 2） B 項目的增值稅進項稅額計算 取得土地使用權(quán)的進項稅額＝ 11 000 000（元） 進項稅額合計＝ 11 000 000＋ 583 000＋ 30 000 ＝ 11 613 000（元） （ 3）增值稅的納稅申報 ①在規(guī)定期限內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)驗票認證； ②在認證通過的次月進行納稅申報，把沒有抵扣的進項稅額留抵。 ”征收率為 3%。 “在建項目”，是指營改增前已經(jīng)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同，取得了土地使用權(quán)的，均應(yīng)視為“在建工程”。假設(shè) 2023年 10月試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。由于該項目在建設(shè)階段實行營業(yè)稅制，取得土地、建設(shè)工程等均未抵扣進項稅額，該公司對在建項目應(yīng)選擇按簡易辦法征稅。 (1＋ 3%） 3%＝ 454 （元） （ 2）與營業(yè)稅比較 如交營業(yè)稅＝ 15 600 000 5%＝ 780 000（元） 稅負降低額＝ 780 000－ 454 ＝ 325 （元） 稅負降低率＝ 325 247。 準備增加一檔 5%的征收率。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元） 與營業(yè)稅比較： 降低稅負金額＝ 780 000－ 742 ＝ 37 （元） 稅負降低率＝ 37 247。 三、利用營改增之前購建的商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營租賃 財稅 [2023]106號附件 2第一條（六）：“ 般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 《 試點實施辦法 》 第四十一條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。 例 假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)于 2023年 10月 1日起試行營改增，甲房地產(chǎn)公司有一幢 2023年之前建成的商廈， 2023年 10月 5日與某商貿(mào)公司簽訂經(jīng)營租賃合同，租賃年限 5年，年租金 300萬元，合同簽訂后 20日內(nèi)一次性付清全部租金。請計算應(yīng)交增值稅。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 436 （元） 較營業(yè)稅稅負降低額＝ 15 000 000 5%－ 436 ＝ 313 （元） 稅負降低率＝ 313 247。 第（七）項、“試點納稅人在本地區(qū)試點實施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 第（六）項、“試點納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 例 乙房地產(chǎn)公司 2023年 10月，將一幢寫字樓出租給某投資公司，租賃年限 5年，年租金 800萬元，合同約定每年 10月 20日前支付下一年租金。 2023年 10月 10日收到第二年租金800萬元已經(jīng)存入銀行，請計算應(yīng)交稅款。 應(yīng)交增值稅＝ 8 000 000247。請計算，現(xiàn)在出售與營改增之后出售的納稅差異，何時簽訂寫字樓銷售合同對丙公司有利？ 現(xiàn)在出售應(yīng)交營業(yè)稅＝ 23 000 000 5%＝ 1 150 000（元） 營改增后，財稅 [2023]106號附加 2 《 試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 規(guī)定：“一般納稅人銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （財稅 [2023]9號）規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅。 納稅人購置自用消費品進項稅額不得抵扣。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知 》（財稅 [2023]57號 ) “按照簡易辦法依照 4%征收率減半征收增值稅”調(diào)整為“按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅”。 結(jié)論：按照營改增規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法征稅，開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 應(yīng)交增值稅＝ 23 000 000247。 1 150 000＝ % 稅負率下降太大，但是，此項政策要考慮與有形動產(chǎn)銷售的稅收平衡。根據(jù)有關(guān)部門的消息， 2023年 10月以后銷售房產(chǎn)將試行“營改增”，該項目預(yù)計銷售收入為 63 000萬元，請協(xié)助決策， M公司何時開始預(yù)售？ 財稅 [2023]106號文附件 2 《 試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 有兩項規(guī)定： 其一、 計稅方法 的選擇：試點納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 其二、 稅種 的選擇：試點納稅人在本地區(qū)試點實施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 可以推斷，按照“老業(yè)務(wù)老政策，新業(yè)務(wù)新政策”的原則，如果 M公司在營改增之前預(yù)售，取得的預(yù)售收入和以后的銷售收入都要交營業(yè)稅，按營業(yè)額全額計算，稅率為 5%； 如果，選擇在營改增試點期間預(yù)售，可以選擇按增值稅的簡易辦法納稅，假設(shè)征收率為 5%。 (1＋ 5%) 5%＝ 30 000 000(元） 稅負差異＝ 31 500 000－ 30 000 000＝ 1 500 000（元） 稅負率下降 % 七、房地產(chǎn)先出租再出售合同的納稅籌劃 例 N房地產(chǎn)公司與 G公司簽訂“先出租再出售”的合同，將一幢寫字樓采取先出租， 2年后再出售的方式出租給 G公司。簽訂先出租再出售合同時根據(jù)專家的建議，認為出租年限不滿 3年，為了降低稅負把寫字樓仍然作為“開發(fā)產(chǎn)品”核算，不計提折舊。 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》 第七條、舊房及建筑物的評估價格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時 ,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 財稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”?！?行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 （ 2）節(jié)稅籌劃方案： 在營改增之前，將寫字樓從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”科目，并按企業(yè)會計準則規(guī)定計提折舊，合同到期后再出售使用過的固定資產(chǎn)，根據(jù)財稅 [2023]106號規(guī)定： 按照 《 試點實施辦法 》 和本規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日（含） 后 購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前 購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。 現(xiàn)行政策為：按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅。 （ 1＋ 3%）＝ 48 543 689（元） 應(yīng)交增值稅＝ 48 543 689 2%＝ 970 874（元） 會計處理： 借：應(yīng)收賬款等科目 50 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 49 029 126 應(yīng)交稅費 —— 未交增值稅 970 874 稅負