【正文】 與營(yíng)業(yè)稅比較： 降低稅負(fù)金額＝ 780 000－ 742 ＝ 37 （元） 稅負(fù)降低率＝ 37 247。 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第四十一條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)交增值稅。 第（七）項(xiàng)、“試點(diǎn)納稅人在本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 例 乙房地產(chǎn)公司 2023年 10月，將一幢寫字樓出租給某投資公司，租賃年限 5年，年租金 800萬元，合同約定每年 10月 20日前支付下一年租金。 應(yīng)交增值稅＝ 8 000 000247。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知 》 （財(cái)稅 [2023]9號(hào)）規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按簡(jiǎn)易辦法依 4%征收率減半征收增值稅。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知 》（財(cái)稅 [2023]57號(hào) ) “按照簡(jiǎn)易辦法依照 4%征收率減半征收增值稅”調(diào)整為“按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅”。 應(yīng)交增值稅＝ 23 000 000247。根據(jù)有關(guān)部門的消息， 2023年 10月以后銷售房產(chǎn)將試行“營(yíng)改增”，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入為 63 000萬元，請(qǐng)協(xié)助決策， M公司何時(shí)開始預(yù)售？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)文附件 2 《 試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 有兩項(xiàng)規(guī)定： 其一、 計(jì)稅方法 的選擇：試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購(gòu)進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 可以推斷，按照“老業(yè)務(wù)老政策，新業(yè)務(wù)新政策”的原則，如果 M公司在營(yíng)改增之前預(yù)售，取得的預(yù)售收入和以后的銷售收入都要交營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)算，稅率為 5%； 如果，選擇在營(yíng)改增試點(diǎn)期間預(yù)售，可以選擇按增值稅的簡(jiǎn)易辦法納稅，假設(shè)征收率為 5%。簽訂先出租再出售合同時(shí)根據(jù)專家的建議，認(rèn)為出租年限不滿 3年，為了降低稅負(fù)把寫字樓仍然作為“開發(fā)產(chǎn)品”核算，不計(jì)提折舊。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5％計(jì)算”。 （ 2）節(jié)稅籌劃方案： 在營(yíng)改增之前，將寫字樓從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”科目，并按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提折舊，合同到期后再出售使用過的固定資產(chǎn)，根據(jù)財(cái)稅 [2023]106號(hào)規(guī)定： 按照 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 和本規(guī)定認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日（含） 后 購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前 購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。 （ 1＋ 3%）＝ 48 543 689（元） 應(yīng)交增值稅＝ 48 543 689 2%＝ 970 874（元） 會(huì)計(jì)處理： 借：應(yīng)收賬款等科目 50 000 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 49 029 126 應(yīng)交稅費(fèi) —— 未交增值稅 970 874 稅負(fù)降低額＝ 2 500 000－ 970 874＝ 1 529 126（元） 稅負(fù)降低率＝ 1 529 126247。 （ 1＋ 3%） 3% ＝ 43 689（元） 經(jīng)過專家指導(dǎo)，第二個(gè)方案是，綠化工程采用包工自供苗木的方法。 《 增值稅暫行條例 》 第八條（三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。由于是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)公司，這些無法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在公司清算注銷時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？ 一般情況下，房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)初期，因取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)建設(shè)等支出取得增值稅專用發(fā)票，帶來進(jìn)項(xiàng)稅額，等到房產(chǎn)預(yù)售時(shí)，會(huì)形成進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，造成很長(zhǎng)一段時(shí)間無稅可交，為解決當(dāng)?shù)卣庳?cái)政收入的問題，在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的方案中準(zhǔn)備對(duì)前期的進(jìn)項(xiàng)稅額采取分期遞延抵扣的辦法。 （二）預(yù)售時(shí)全額收取售房款，交房時(shí)按實(shí)測(cè)面積結(jié)算。 （ 2）在企業(yè)清算所得稅前扣除 《 企業(yè)所得稅法 》 第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 BT模式是 BOT模式的一種變換形式，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式，目前采用 BT模式籌集建設(shè)資金成了政府融資的一種新模式。 政府在 BT投資全過程中行使監(jiān)管，保證 BT投資項(xiàng)目的順利融資、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量、工程驗(yàn)收和移交。 這宗“無償”劃撥的土地就是對(duì)承建方支付的對(duì)價(jià)。非營(yíng)業(yè)活動(dòng)，是指： （一）非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國(guó)家行政管理和公共服務(wù)職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)的活動(dòng)。 結(jié)論 ：營(yíng)改增后，非本單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供應(yīng)稅服務(wù)、勞務(wù)應(yīng)當(dāng)征收增值稅。 —— 只能取得增值稅普通發(fā)票，不得抵扣增值稅額。 （ 1）扣繳義務(wù)人 支付人為扣繳義務(wù)人。 （ 4）扣繳時(shí)間 《 實(shí)施辦法 》 第 41條、增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 扣繳增值稅額＝ [ 1 000 000247。 十三、購(gòu)置勞動(dòng)保護(hù)用品帶來的增值稅額可否抵扣？ 例 1我單位是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，售樓部職工 100余人。 （ 2）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 該公司確因工作需要制作工作服，不屬于不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。 十四、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車，取得 《 機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票 》 ，帶來的增值稅額可否做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ 《 增值稅暫行條例 》 第十條規(guī)定、下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （一）用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)； （二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)； （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)； （四）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi)品； 自用消費(fèi)品的解釋見 《 實(shí)施細(xì)則 》 第二十五條 “納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 附件 2第二條：“原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 增值稅納稅人 2023年 12月 1日（含）以后初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備 (包括分開票機(jī) )支付的費(fèi)用，可憑購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價(jià)稅合計(jì)額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 會(huì)計(jì)處理的規(guī)定： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定 》 （財(cái)會(huì)[2023]13號(hào)）：在“應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。 第八條 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理： （一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入