【正文】 應(yīng)扣繳稅額＝接受方支付的價(jià)款 247。 （ 2） 10月 12日，通過轉(zhuǎn)讓方式取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，支付價(jià)款（含稅） 11 100萬元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅額 1 100萬元，并已經(jīng)在當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)“ B小區(qū)”； （ 3）對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，發(fā)生土地開發(fā)費(fèi)用 530萬元，已取得施工企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票，稅率 11%，增值稅額 ； （ 4） 10月 19日，購進(jìn)商品混凝土一批，貨款 100萬元，征收率3%，增值稅額 3萬元； （ 1） A小區(qū)銷售房產(chǎn)繼續(xù)到地稅局繳納營業(yè)稅： 應(yīng)納營業(yè)稅額＝ 70 380 000 5%＝ 3 519 000（元） （ 2） B 項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算 取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額＝ 11 000 000（元） 進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)＝ 11 000 000＋ 583 000＋ 30 000 ＝ 11 613 000（元） （ 3）增值稅的納稅申報(bào) ①在規(guī)定期限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)驗(yàn)票認(rèn)證； ②在認(rèn)證通過的次月進(jìn)行納稅申報(bào)，把沒有抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。由于該項(xiàng)目在建設(shè)階段實(shí)行營業(yè)稅制，取得土地、建設(shè)工程等均未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，該公司對(duì)在建項(xiàng)目應(yīng)選擇按簡易辦法征稅。 三、利用營改增之前購建的商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營租賃 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 2第一條（六）：“ 般納稅人，以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 436 （元） 較營業(yè)稅稅負(fù)降低額＝ 15 000 000 5%－ 436 ＝ 313 （元） 稅負(fù)降低率＝ 313 247。 2023年 10月 10日收到第二年租金800萬元已經(jīng)存入銀行，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)交稅款。 納稅人購置自用消費(fèi)品進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 1 150 000＝ % 稅負(fù)率下降太大，但是，此項(xiàng)政策要考慮與有形動(dòng)產(chǎn)銷售的稅收平衡。 (1＋ 5%) 5%＝ 30 000 000(元） 稅負(fù)差異＝ 31 500 000－ 30 000 000＝ 1 500 000（元） 稅負(fù)率下降 % 七、房地產(chǎn)先出租再出售合同的納稅籌劃 例 N房地產(chǎn)公司與 G公司簽訂“先出租再出售”的合同，將一幢寫字樓采取先出租， 2年后再出售的方式出租給 G公司?！?行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。綠化工程第一個(gè)方案是總包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程總額 150萬元， 由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，計(jì)算可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。取得了預(yù)售收入，按照營改增的規(guī)定，計(jì)算了銷項(xiàng)稅額，但在此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只取得了土地使用權(quán)和房地產(chǎn)初期開發(fā)等少量進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因而，造成提前多交了增值稅。” 根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人清算注銷時(shí)，若存在留抵進(jìn)項(xiàng)稅額的，該留抵稅額也不能辦理退稅。 政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，完成項(xiàng)目建議書、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期工作，政府與承建方簽訂《 BT項(xiàng)目委托建設(shè)合同 》 ，將項(xiàng)目融資和建設(shè)的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給承建方。 “營改增”之后， BT項(xiàng)目在向政府移交時(shí)，改征增值稅。 （ 2）直接支付給員工個(gè)人的費(fèi)用，應(yīng)作為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出。 （ 1＋稅率） 稅率 （ 3）適用稅率 第 22條、境內(nèi)的代理人和接受方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照應(yīng)稅服務(wù)的適用稅率扣繳增值稅。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 根據(jù) 《 增值稅暫行條例 》 的規(guī)定，該公司為了銷售業(yè)務(wù)的需要，采購布料，加工服裝均取得了稅法所要求的扣除憑證，準(zhǔn)予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 1第二十五條“個(gè)人消費(fèi)，包括納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)。 增值稅一般納稅人將抵減金額填入 《 增值稅納稅申報(bào)表(適用于增值稅一般納稅人 )》 第 23欄 “應(yīng)納稅額減征額”。 （一）購置稅控設(shè)備 （ 1）購置稅控設(shè)備 借：固定資產(chǎn) — 稅控設(shè)備 12 000 貸：銀行存款 12 000 （ 2）全額抵減應(yīng)納稅額，抵扣應(yīng)交增值稅額后形成政府補(bǔ)助，屬于和資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助。 第七條 與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。電子設(shè)備折舊年限 2年，凈殘值為零。 （四） 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第四十八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，可以扣除。布料是購進(jìn)的，工作服委托服裝加工企業(yè)加工，購買布料和加工費(fèi)都取得了增值稅專用發(fā)票。 （ 6）納稅地點(diǎn) 《 實(shí)施辦法 》 第 42條、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。 A國設(shè)計(jì)院在我國境內(nèi)沒有代理機(jī)構(gòu)，該房地產(chǎn)公司支付設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？已知當(dāng)天美元與人民幣的匯率中間價(jià)為 。 —— 何謂本單位“員工”？ 企業(yè)與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的為本單位員工。 承建方移交 BT項(xiàng)目，政府按合同付款，已經(jīng)構(gòu)成了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，按照 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅及附加，還要交印花稅、企業(yè)所得稅，不交土地增值稅。” 房地產(chǎn)企業(yè)在注銷清算時(shí)，沒有抵扣完的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已經(jīng)取得了增值稅專用發(fā)票，實(shí)際支付了稅款，屬于與國家沒結(jié)算完的多付稅款，符合“允許 抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金 ”，對(duì)企業(yè)來講是一種支出，在清算時(shí)計(jì)入清算費(fèi)用，抵扣清算所得稅的應(yīng)納稅所得額。我們提出兩個(gè)解決方案： （一）采用分期收款的銷售方法 在房產(chǎn)預(yù)售時(shí)，簽訂分期收款的合同，按照建設(shè)投資完成進(jìn)度，相應(yīng)確定每次收款的比例，力求使增值稅的銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額配比。綠化工程出包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程款 30萬元，由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，增值稅額為 8 738元，工程款尚未支付。 現(xiàn)行政策為：按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅。 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí) ,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 其二、 稅種 的選擇：試點(diǎn)納稅人在本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 結(jié)論：按照營改增規(guī)定認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法征稅，開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。請(qǐng)計(jì)算，現(xiàn)在出售與營改增之后出售的納稅差異，何時(shí)簽訂寫字樓銷售合同對(duì)丙公司有利？ 現(xiàn)在出售應(yīng)交營業(yè)稅＝ 23 000 000 5%＝ 1 150 000（元） 營改增后，財(cái)稅 [2023]106號(hào)附加 2 《 試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 規(guī)定：“一般納稅人銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。 第（六）項(xiàng)、“試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 例 假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)于 2023年 10月 1日起試行營改增，甲房地產(chǎn)公司有一幢 2023年之前建成的商廈， 2023年 10月 5日與某商貿(mào)公司簽訂經(jīng)營租賃合同，租賃年限 5年，年租金 300萬元，合同簽訂后 20日內(nèi)一次性付清全部租金。 準(zhǔn)備增加一檔 5%的征收率。 “在建項(xiàng)目”，是指營改增前已經(jīng)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同，取得了土地使用權(quán)的，均應(yīng)視為“在建