【正文】 法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。 本案例應當屬于特例。綠化用苗木是從當地林場購買的，林場開具的農產品銷售發(fā)票，金額為 120萬元，苗木款以銀行存款支付。 使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產?，F在面臨營改增，應當如何做賬務處理？ 相關稅收政策分析： 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十條，房屋及建筑物折舊年限20年。 —— 試點期間銷售房產，可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 《 國家稅務總局關于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知 》（國稅函 [2023]90號）第一條、一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，凡根據財稅 [2023]9號文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的（ 現調整為 依照 3%征收率減按 2%征收增值稅），應開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 233 010（元） 節(jié)稅金額＝ 400 000－ 233 010＝ 166 990（元） 五、一般納稅人銷售使用過的固定資產 例 2023年 9月，丙房地產公司準備將一幢自用寫字樓出售給G公司，評估價值為 2 300萬元?！? 此條未區(qū)分有形動產和不動產，因此，房地產的經營租賃也適用。 收訖銷售款項，是指納稅人提供應稅服務過程中或者完成后收到款項。 780 000＝ % （ 3）稅制改革分析 稅負降低 %，國家財政無法承受。 —— 房地產開發(fā)企業(yè)正在進行開發(fā)建設的“在建項目”，營改增試點期間開始預售或銷售的，可選擇按簡易辦法計稅，征收率為 3%，不得抵扣增值稅進項稅額。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 業(yè)稅，本地區(qū)試點實施之日（含）后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。 —— 房地不可分原則 （二）轉讓土地使用權，適用稅率為 11% 轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。 （ 2）轉讓土地使用權 轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。 （一）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 財政部最新發(fā)布， 1～ 6月累計，全國一般公共預算收入 79600億元，比上年同期增長 %，同口徑增長 %。 “營改增”節(jié)稅設計實踐思路 劉玉章 房地產開發(fā)企業(yè) 前 言 當前，我國正處于加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期，大力發(fā)展第三產業(yè)，尤其是現代服務業(yè)，對推進經濟結構調整和提高國家綜合實力具有重要意義。 如果，自年初把營改增推向所有行業(yè)，將減少稅收收入 4000～5000億元，財政無法承受，待經濟企穩(wěn)回升后再擇期試行營改增。 第一講 房地產企業(yè)營改增的基本規(guī)定 一 、 納稅人身份 在中華人民共和國 境內 （ 以下稱境內 ） 轉讓土地使用權或者銷售不動產 、 提供應稅勞務的單位和個人 ， 為增值稅納稅人 。 不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。 （ 3）在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 ，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至本地區(qū)試點實施之日尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人本地區(qū)試點實施之日后的銷售額時予以抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。 ”征收率為 3%。 (1＋ 3%） 3%＝ 454 （元） （ 2）與營業(yè)稅比較 如交營業(yè)稅＝ 15 600 000 5%＝ 780 000（元） 稅負降低額＝ 780 000－ 454 ＝ 325 （元） 稅負降低率＝ 325 247。 《 試點實施辦法 》 第四十一條規(guī)定：納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項當天為增值稅納稅義務發(fā)生時間。 第（七）項、“試點納稅人在本地區(qū)試點實施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 應交增值稅＝ 8 000 000247。 《 財政部 國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知 》（財稅 [2023]57號 ) “按照簡易辦法依照 4%征收率減半征收增值稅”調整為“按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅”。根據有關部門的消息， 2023年 10月以后銷售房產將試行“營改增”，該項目預計銷售收入為 63 000萬元，請協(xié)助決策， M公司何時開始預售？ 財稅 [2023]106號文附件 2 《 試點有關事項的規(guī)定 》 有兩項規(guī)定： 其一、 計稅方法 的選擇：試點納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產為標的物提供的經營租賃服務，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。簽訂先出租再出售合同時根據專家的建議，認為出租年限不滿 3年，為了降低稅負把寫字樓仍然作為“開發(fā)產品”核算，不計提折舊。 （ 2）節(jié)稅籌劃方案： 在營改增之前，將寫字樓從“開發(fā)產品”科目轉作“固定資產”科目，并按企業(yè)會計準則規(guī)定計提折舊，合同到期后再出售使用過的固定資產，根據財稅 [2023]106號規(guī)定： 按照 《 試點實施辦法 》 和本規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日（含） 后 購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前 購進或者自制的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。 （ 1＋ 3%） 3% ＝ 43 689（元） 經過專家指導，第二個方案是，綠化工程采用包工自供苗木的方法。由于是一個項目一個公司，這些無法抵扣的進項稅額，在公司清算注銷時應當如何處理？ 一般情況下，房地產公司在房地產開發(fā)初期，因取得土地使用權和房地產建設等支出取得增值稅專用發(fā)票，帶來進項稅額，等到房產預售時，會形成進項稅額大于銷項稅額，造成很長一段時間無稅可交，為解決當地政府均衡財政收入的問題，在房地產企業(yè)營改增的方案中準備對前期的進項稅額采取分期遞延抵扣的辦法。 （ 2）在企業(yè)清算所得稅前扣除 《 企業(yè)所得稅法 》 第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。 政府在 BT投資全過程中行使監(jiān)管，保證 BT投資項目的順利融資、建設進度、建設質量、工程驗收和移交。非營業(yè)活動，是指： （一）非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理和公共服務職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費的活動。 —— 只能取得增值稅普通發(fā)票，不得抵扣增值稅額。 （ 4）扣繳時間 《 實施辦法 》 第 41條、增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。 十三、購置勞動保護用品帶來的增值稅額可否抵扣？ 例 1我單位是一家大型房地產開發(fā)企業(yè)，售樓部職工 100余人。 該公司確因工作需要制作工作服，不屬于不得抵扣的進項稅額。 附件 2第二條：“原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。 會計處理的規(guī)定： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關企業(yè)會計處理規(guī)定 》 （財會[2023]13號）：在“應交稅費 —— 應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅