【正文】 00＋ 30 000 ＝ 11 613 000（元） （ 3）增值稅的納稅申報 ①在規(guī)定期限內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)驗票認證； ②在認證通過的次月進行納稅申報，把沒有抵扣的進項稅額留抵。 二、營改增前的在建項目試點期間如何選擇增值稅納稅方法？ 財稅 [2023]106號附件 2第一條（六）：“ 一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 ”征收率為 3%。 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在進行開發(fā)建設(shè)的“在建項目”，營改增試點期間開始預(yù)售或銷售的，可選擇按簡易辦法計稅，征收率為 3%，不得抵扣增值稅進項稅額。 “在建項目”，是指營改增前已經(jīng)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同，取得了土地使用權(quán)的，均應(yīng)視為“在建工程”。 例 甲房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)建設(shè) A開發(fā)項目，現(xiàn)在正在建設(shè)中。假設(shè) 2023年 10月試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。11月份， A項目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開始預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為 1 560萬元。由于該項目在建設(shè)階段實行營業(yè)稅制，取得土地、建設(shè)工程等均未抵扣進項稅額，該公司對在建項目應(yīng)選擇按簡易辦法征稅。請計算應(yīng)交增值稅額？與交營業(yè)稅有何差異？ （ 1）應(yīng)交增值稅按簡易辦法計稅（征收率按 3%）， 15 600 000247。 (1＋ 3%） 3%＝ 454 （元） （ 2）與營業(yè)稅比較 如交營業(yè)稅＝ 15 600 000 5%＝ 780 000（元） 稅負降低額＝ 780 000－ 454 ＝ 325 （元） 稅負降低率＝ 325 247。 780 000＝ % （ 3）稅制改革分析 稅負降低 %，國家財政無法承受。 準(zhǔn)備增加一檔 5%的征收率。 15 600 000 247。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元） 與營業(yè)稅比較： 降低稅負金額＝ 780 000－ 742 ＝ 37 （元） 稅負降低率＝ 37 247。 780 000＝ % 推斷 ：在房地產(chǎn)企業(yè)營改增的文件中很有可能增加一道 5%的征收率。 三、利用營改增之前購建的商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營租賃 財稅 [2023]106號附件 2第一條（六）：“ 般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 ” 房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點中的一般納稅人，以試點前購建的不動產(chǎn)提供經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間也可選擇按照簡易計稅方法計稅。 《 試點實施辦法 》 第四十一條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。 收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。 例 假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)于 2023年 10月 1日起試行營改增，甲房地產(chǎn)公司有一幢 2023年之前建成的商廈， 2023年 10月 5日與某商貿(mào)公司簽訂經(jīng)營租賃合同，租賃年限 5年，年租金 300萬元，合同簽訂后 20日內(nèi)一次性付清全部租金。租金 1 500萬元已經(jīng)于 10月 15日收訖存入銀行，商貿(mào)公司開始入住。請計算應(yīng)交增值稅。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 436 （元） 較營業(yè)稅稅負降低額＝ 15 000 000 5%－ 436 ＝ 313 （元） 稅負降低率＝ 313 247。 750 000＝ % —— 只能如此征稅！ 四、經(jīng)營租賃合同尚未到期的，如何進行節(jié)稅籌劃？ 財稅 [2023]106號附件 2《 試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 第一條試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)。 第（七）項、“試點納稅人在本地區(qū)試點實施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。” 此條未區(qū)分有形動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)的經(jīng)營租賃也適用。 第（六）項、“試點納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅?！? —— 同樣適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營租賃。 例 乙房地產(chǎn)公司 2023年 10月，將一幢寫字樓出租給某投資公司，租賃年限 5年，年租金 800萬元，合同約定每年 10月 20日前支付下一年租金。假設(shè) 2023年 10月 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)試行營改增，乙公司登記為增值稅一般納稅人。 2023年 10月 10日收到第二年租金800萬元已經(jīng)存入銀行，請計算應(yīng)交稅款。 應(yīng)交營業(yè)稅＝ 8 000 000 5%＝ 400 000（元） 節(jié)稅籌劃：對承租方做出適當(dāng)讓步，營改增前將原合同廢止，營改增試點期間重新簽訂合同，可以降低稅負。 應(yīng)交增值稅＝ 8 000 000247。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 233 010（元） 節(jié)稅金額＝ 400 000－ 233 010＝ 166 990（元） 五、一般納稅人銷售使用過的固定資產(chǎn) 例 2023年 9月，丙房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將一幢自用寫字樓出售給G公司，評估價值為 2 300萬元。請計算，現(xiàn)在出售與營改增之后出售的納稅差異，何時簽訂寫字樓銷售合同對丙公司有利？ 現(xiàn)在出售應(yīng)交營業(yè)稅＝ 23 000 000 5%＝ 1 150 000（元） 營改增后，財稅 [2023]106號附加 2 《 試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 規(guī)定：“一般納稅人銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行?！? 使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的 固定資產(chǎn) 。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （財稅 [2023]9號）規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 納稅人購置自用消費品進項稅額不得抵扣。 《 增值稅暫行條例實施細則 》 第二十五條：納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知 》（財稅 [2023]57號 ) “按照簡易辦法依照 4%征收率減半征收增值稅”調(diào)整為“按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅”。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡易征收政策有關(guān)管理問題的通知 》（國稅函 [2023]90號）第一條、一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財稅 [2023]9號文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的（ 現(xiàn)調(diào)整為 依照 3%征收率減按 2%征收增值稅），應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 結(jié)論：按照營改增規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法征稅，開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 丙公司應(yīng)將寫字樓出售時間推遲到“營改增”之后，取得一般納稅人資格后再出售。 應(yīng)交增值稅＝ 23 000 000247。 （ 1＋ 3%） 2%＝ 446 （元） 降低稅負＝ 1 150 000－ 446 ＝ 703 （元） 稅負降低率＝ 703 247。 1 150 000＝ %