【正文】 稅是對“增值額”征稅增值稅的特點(diǎn)：最大的優(yōu)點(diǎn)是避免重復(fù)征稅營業(yè)稅存在重復(fù)征稅、增加納稅人稅負(fù)現(xiàn)象增值稅是“流轉(zhuǎn)稅”流轉(zhuǎn)稅最大特點(diǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終消費(fèi)者是稅收負(fù)擔(dān)者。這與營業(yè)稅一致。增值稅是“價(jià)外稅”增值稅不是價(jià)格組成部分，游離于價(jià)格之外，伴隨價(jià)格流轉(zhuǎn)。(不計(jì)或很少計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，期間費(fèi)用除外)營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，是價(jià)格的組成部分，融入價(jià)格流轉(zhuǎn)。(計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用——營業(yè)稅金及附加)增值稅納稅人：增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人一般納稅人實(shí)行“購進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒有相關(guān)文件透露，但根據(jù)前期營改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅。增值稅基礎(chǔ)知識(shí)納稅人分類：重點(diǎn)：增值稅一般納稅人增值稅的計(jì)算和繳納當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額適用稅率當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期應(yīng)納稅額的多少，取決于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)因素。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確定關(guān)鍵在于當(dāng)期銷售額。對比講解：扣額法及增值稅的征收管理方法。增值稅的征收管理方法——扣稅法的優(yōu)缺點(diǎn)增值稅會(huì)計(jì)處理：會(huì)計(jì)科目：為全面核實(shí)增值稅計(jì)算、解繳和抵扣，需要在應(yīng)交稅費(fèi)賬戶中設(shè)置“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩個(gè)2級科目應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅在應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅2級科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅額”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”；“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄“進(jìn)項(xiàng)稅額”：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額“已交稅金”：當(dāng)月繳納本月增值稅額“減免稅額”：減免的增值稅額“轉(zhuǎn)出未交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅的貸方“銷項(xiàng)稅額”：銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”：購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？） “轉(zhuǎn)出多交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅的借方舉例2：某房企核算資料：本月取得成本價(jià)稅合計(jì)1000萬元增值稅專用發(fā)票。借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)貸：銀行存款1000本月取得收入1500萬元。借：銀行存款 1500貸：主營業(yè)務(wù)收入 (1500247。)應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)應(yīng)納稅額=－= 轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費(fèi)—本月上交上期未交增值稅時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 貸：銀行存款 銷售額的計(jì)算：房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的商品是不動(dòng)產(chǎn)，銷售對象不是個(gè)人，就是企業(yè)。銷售給個(gè)人進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。銷售給企業(yè)形成企業(yè)固定資產(chǎn)，給下一環(huán)節(jié)提供進(jìn)項(xiàng)抵扣。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類型發(fā)票：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。如何進(jìn)行價(jià)稅分離：銷售額=銷售價(jià)格（含稅價(jià)）247。（1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率）由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營改增增值稅稅率，初步推斷可能為11%，為授課方便，暫按11%稅率講解。例如：當(dāng)月銷售A樓盤A戶，售價(jià)12000元/平米，建筑面積100平米，合同價(jià)款120萬元。銷售額是多少？銷項(xiàng)稅額是多少？銷售額=120/（1+11%）=108萬元銷項(xiàng)稅額=108*11%=12萬元。銷項(xiàng)稅額（銷售額適用稅率 銷售額是指向購買方收取的全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用）重點(diǎn)講述與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的內(nèi)容：價(jià)稅分離（不含稅售價(jià)）價(jià)外費(fèi)用：包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但不包括以下項(xiàng)目：（1）委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品代收代繳的消費(fèi)稅；（2)代墊運(yùn)費(fèi)；同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：1）由國務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2）收取是開具省級財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（注：均不計(jì)稅）視同銷售：將自產(chǎn)貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)將自產(chǎn)貨物作為投資將自產(chǎn)貨物分配給股東或投資者將自產(chǎn)貨物無償贈(zèng)送他人將自產(chǎn)貨物抵償債務(wù)增值稅視同銷售與會(huì)計(jì)上視同銷售不同，增值稅視同銷售本質(zhì)為增值稅鏈條的終止。會(huì)計(jì)上視同銷售往往是符合收入實(shí)現(xiàn)條件(遵從會(huì)計(jì)規(guī)范)。增值稅視同銷售，銷售額的確定：存在公允價(jià)格的按照公允價(jià)格確定無銷售額的按下列順序確定其銷售價(jià)格：最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；其他納稅人最近時(shí)期同類貨物平均銷售價(jià)格確定；組成計(jì)稅價(jià)格組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤率）成本利潤率為10%（國稅發(fā)【1993】154號(hào)）例：某房地產(chǎn)企業(yè)將200平米網(wǎng)點(diǎn)，無償贈(zèng)送給關(guān)聯(lián)企業(yè)，成本8000元/平米，售價(jià)12000元/平米。問：銷售額？視同銷售8種情況的會(huì)計(jì)處理：貨物交付他人代銷；（委托方的處理，視同買斷方式下一般在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入；收取手續(xù)費(fèi)方式下在收到受托方開來的代銷清單時(shí)確認(rèn)收入）銷售代銷貨物；（受托方的處理，按收取的手續(xù)費(fèi)確認(rèn)收入）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送至其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（不確認(rèn)收入）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；借：在建工程貸：庫存商品應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資；借：長期股權(quán)投資貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；借：應(yīng)付股利貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅 （銷項(xiàng)稅額）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)；借：應(yīng)付職工薪酬貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）【《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》應(yīng)付職工薪酬處，“企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利提供給職工的，相關(guān)收入的確認(rèn)、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)和相關(guān)稅費(fèi)的處理，與正常商品銷售相同”】將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈(zèng)送他人。借：營業(yè)外支出貸：庫存商品應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）提示：以上8種情況中，第（3）、（4）、（8）種情況不確認(rèn)收入，其他的情況都要確認(rèn)收入。如何進(jìn)行納稅調(diào)整？開發(fā)產(chǎn)品對外出租：會(huì)計(jì)處理：略 （經(jīng)營性租賃）增值稅處理：從目前營改增情況看，動(dòng)產(chǎn)租賃已改為增值稅，增值稅稅率為17%。房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，不動(dòng)產(chǎn)租賃也改為增值稅，增值稅稅率為17%的可能性很大，在這種情況下測算一下稅負(fù)變化：取得同一筆租金收入100萬元：應(yīng)納營業(yè)稅=100*5%=5萬元應(yīng)納增值稅=100/（1+17%）*17%=通過上述比較稅負(fù)增加比較明顯，所以大家在營改增后簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)加以考慮。租賃業(yè)務(wù)較多的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國家出臺(tái)這方面的稅收政策，提早做好應(yīng)對準(zhǔn)備。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用會(huì)計(jì)上不做銷售處理，作為固定資產(chǎn)，但要征房產(chǎn)稅；自產(chǎn)貨物轉(zhuǎn)為自用稅收上也不視同銷售，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額也不用轉(zhuǎn)出。計(jì)算銷項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定： 正確確定當(dāng)期銷項(xiàng)稅額，必須正確確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從以往營改增稅收文件看，往往原營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為增值稅時(shí)變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn)行業(yè)營改增后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也不會(huì)有太大變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體規(guī)定：基本規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)為書面合同確定付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。特殊規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給其他單位或個(gè)人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。目前營業(yè)稅的操作：專用收據(jù)——銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，營改增后如何操作，密切關(guān)注（二）進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額：當(dāng)前準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額：增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額；海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)行稅額。為更好的把握可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率：基本稅率17%：貨物、加工修理修配勞務(wù)；有形動(dòng)產(chǎn)租賃低稅率13%：交通運(yùn)輸業(yè)：11%郵政業(yè)：11%基礎(chǔ)電信服務(wù)11%，增值電信服務(wù)6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%（有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%）金融保險(xiǎn)業(yè)6%建筑業(yè) 11%居民服務(wù)業(yè)6%房地產(chǎn)業(yè)11%征收率3%（小規(guī)模納稅人重點(diǎn)講：房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額（