【正文】 14265100%=% 土地增值稅=873540%142655%=2637 以上兩稅合計(jì)3902 44 / 44。 分析： 營(yíng)改增后，買一贈(zèng)一(送裝修、送車位、送閣樓等)有什么風(fēng)險(xiǎn)？如何開具發(fā)票？如何簽合同？ 贈(zèng)送購(gòu)進(jìn)營(yíng)銷貨物、物品的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣降低稅負(fù)嗎？買房送物業(yè)管理費(fèi)、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主呢？ 二、分解裝修、設(shè)計(jì)款調(diào)整 舉例：某公司銷售住房，每平米23000，總成本為10000元/平米，其中裝修成本1000。 以上合計(jì)減少稅收527027，%。=900900，增值稅=99100 增值稅：99100 土地增值稅：90090030%=270270 節(jié)約土地增值稅270270，繳納企業(yè)所得稅67568。%。減少100萬(wàn)節(jié)約企業(yè)所得稅25萬(wàn)，計(jì)減少企業(yè)所得稅162500元（25000087500）。 籌劃方案：企業(yè)采取價(jià)格折扣的方式，即在客戶購(gòu)房時(shí)，這種優(yōu)惠體現(xiàn)在售房?jī)r(jià)格折扣上，則企業(yè)總的銷售收入減少100萬(wàn)元，這部分收入少繳納營(yíng)業(yè)稅(增值稅)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、也不涉及個(gè)人所得稅。 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，一方銷售不動(dòng)產(chǎn)。 《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第四條 單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：　　……　　（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；　　（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；　　（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；　?。ò耍⒆援a(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：　　組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率） ？ 財(cái)稅[2002]191號(hào) 經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅問題通知如下： 一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 舉例： 某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積80000平米。 國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào) 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ？ 國(guó)稅函[2007]768號(hào) 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。6% =+= 自建行為是否仍要視同銷售征稅？哪些行為將會(huì)視同銷售？ 財(cái)稅[2003]106號(hào) 單位和個(gè)體工商戶的下列情形，視同提供應(yīng)稅服務(wù)： (一)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，但以公益活動(dòng)為目的或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。17%= 銷項(xiàng)稅額=90247。征稅政策是否發(fā)生改變？ 舉例：某設(shè)備安裝業(yè)務(wù)價(jià)款100萬(wàn)元，其中設(shè)備部分90萬(wàn)元，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)10萬(wàn)元。 《實(shí)施細(xì)則》第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：　　(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； (二)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 甲供材和甲供設(shè)備業(yè)務(wù)將會(huì)如何發(fā)展？銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)如何變化？裝修業(yè)務(wù)和安裝業(yè)務(wù)如何計(jì)算稅款？ 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第十六條本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。 其他工程作業(yè)仍按建筑業(yè)征稅嗎？ 國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)（1+11%）=銷項(xiàng)稅金：=11%=解決辦法：提前開票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？如果：A85A3%=計(jì)算結(jié)果：A=降價(jià)==比例：%房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)促銷房地產(chǎn)稅率11%總收入100，收入=100247。積極應(yīng)對(duì)稅務(wù)管理模式的變化，處理好過渡期間的稅務(wù)征管對(duì)接關(guān)系。 2關(guān)注過渡期財(cái)政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項(xiàng)目、老業(yè)務(wù)等處理。 2過渡期政策可以采取一定幅度的降價(jià)讓利銷售方式。 2企業(yè)應(yīng)對(duì)勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨(dú)納稅。已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)在營(yíng)改增前及時(shí)索取或提前開具發(fā)票。 1建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營(yíng)行為將大大減少，只繳納管理費(fèi)的掛靠經(jīng)營(yíng)方式將難以為繼。需修改執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)？ 1企業(yè)銷售業(yè)務(wù)合同定價(jià)發(fā)生變化，銷售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)。 1營(yíng)改增后，稅負(fù)超過5%的將如何處理？是否有過渡措施？稅率固定的情況下，稅收方面主要通過成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅的取得消化稅負(fù)。 1建筑業(yè)開具發(fā)票不收款風(fēng)險(xiǎn)增大。關(guān)注拆遷補(bǔ)償政策。(1+6%)6%=+= 增值稅== 稅負(fù)率=247。11%= 進(jìn)項(xiàng)稅=3000247。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費(fèi)，其他4680元成本中有80元無(wú)增值稅專用發(fā)票。否則，只有轉(zhuǎn)讓方土地可以抵扣。 1代收費(fèi)用將視同價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅，不代收無(wú)抵扣的或低稅率的辦證及安裝費(fèi)用。 本公告自2011年5月1日起施行。 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第23號(hào)在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。（%）=；%= ⑥裝飾業(yè)務(wù)按實(shí)際收入納稅 寧波地稅熱點(diǎn)政策問答（2014年第一期） 問：某單位建設(shè)廠房總造價(jià)8000萬(wàn)元，其中3000萬(wàn)元鋼材由單位自購(gòu)，施工方只開具5000萬(wàn)元建安發(fā)票，建設(shè)單位可以憑3000萬(wàn)元鋼材發(fā)票和5000萬(wàn)元建安發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)并按規(guī)定計(jì)提折舊在企業(yè)所得稅前扣除嗎？ 答：如果確實(shí)屬于甲供材料的建筑項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅全額納稅但不是全額開票，上例中的3000萬(wàn)元鋼材發(fā)票和5000萬(wàn)元建安發(fā)票屬于構(gòu)成固定資產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格并計(jì)提折舊的合法憑證范疇。（600%）。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對(duì)于甲供材料有詳細(xì)的清單。這是在甲方與承包方簽訂合同時(shí)事先約定的。建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按合同約定收款時(shí)間開具發(fā)票？（涉及增值稅和所得稅問題）房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空間嗎？ 營(yíng)改增后，企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？往來(lái)業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？ 購(gòu)進(jìn)成本費(fèi)用抵稅比較(結(jié)論：進(jìn)項(xiàng)稅高則兩稅合計(jì)抵稅額也高)營(yíng)改增后，應(yīng)考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、甲供材、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、綠化樹木、人工勞務(wù)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。 考慮是否延遲購(gòu)置資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、辦公用品(清單)、車輛等？建筑業(yè)可以購(gòu)置更多的機(jī)械設(shè)備減少作業(yè)人員費(fèi)用，增加抵扣金額。五、營(yíng)改增應(yīng)對(duì)思路及疑難問題 營(yíng)改增征稅時(shí)間按實(shí)施時(shí)間，還是按開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間，或者還是按完工時(shí)間？ 及時(shí)申請(qǐng)一般納稅人資格認(rèn)定。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，已知的、未知的，能預(yù)見的和不能預(yù)見的情況將非常多。計(jì)算未完項(xiàng)目成本中的外購(gòu)項(xiàng)目，計(jì)算分離已征稅款?！盃I(yíng)改增”時(shí)點(diǎn)未完項(xiàng)目執(zhí)行增值稅，超稅負(fù)部分返還在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)就應(yīng)該嚴(yán)格按照增值稅進(jìn)行處理，當(dāng)期銷售計(jì)算銷項(xiàng)稅額，當(dāng)期購(gòu)進(jìn)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)問題 納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)分別核算不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。（1+ 3%） 2%=39元如為2016年以后購(gòu)入應(yīng)納稅額=2000 247。（1+適用稅率） 適用稅率例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售2016年1月1日前購(gòu)進(jìn)的微機(jī)1臺(tái)，取得收入