【正文】 建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對營改增的挑戰(zhàn) 一、增值稅如何計算？稅負(fù)是否會增加？增加稅負(fù)計算？ 二、本單位凈利潤預(yù)測增加還是減少？收入和成本費用發(fā)生哪些變化？ 三、對上下游業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關(guān)各方在同一價值鏈上利益分配？ 四、對關(guān)聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？ 五、如何積極應(yīng)對營改增？哪些措施能合理轉(zhuǎn)嫁增值稅負(fù)擔(dān)？ 六、企業(yè)采購、生產(chǎn)、管理和銷售等內(nèi)設(shè)機構(gòu)的工作內(nèi)容和職能是否需要改進？ 七、過渡期的處理非常重要，企業(yè)在過渡期要做好哪些準(zhǔn)備？過渡期營銷策略需要調(diào)整？ 八、營改增政策變化后，稅收籌劃發(fā)生哪些變化和調(diào)整？ 九、從財務(wù)管理處罰，應(yīng)該給公司管理層提出哪些建議？主要內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析第二節(jié) 營改增后涉及目前稅收政策變化分析第三節(jié) 營改增后企業(yè)稅收籌劃方案全新調(diào)整第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析營改增的背景增值稅的計算增值稅專用發(fā)票的使用及管理營改增應(yīng)注意的涉稅問題營改增的應(yīng)對思路一、營改增背景 按照國務(wù)院的既定目標(biāo)，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。 1994年稅制改革，確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。（隨著增值稅改革的不完善，與之并存的營業(yè)稅，越來越暴露出種種不協(xié)調(diào)的弊端） 增值稅對銷售、進口貨物；提供加工、修理修配勞務(wù)等增值額征稅，基本稅率17%，具有消除重復(fù)征稅、促進專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點。營業(yè)稅存在重復(fù)征稅,加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)營業(yè)稅的計稅方法是按照營業(yè)額全額征收，同一項收入因為分工要征多道稅，存在重復(fù)征稅問題。營業(yè)稅企業(yè)購進材料固定資產(chǎn)不能抵扣制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣營業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣 差額征收問題多多，監(jiān)管困難（分析如下） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外（六種差額）：　……　　第一、（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；…… 國稅函[2006]493號　　第二、建筑安裝企業(yè)將其承包的某一工程項目的純勞務(wù)部分分包給若干個施工企業(yè)，由該建筑安裝企業(yè)提供施工技術(shù)、施工材料并負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督，施工勞務(wù)由施工企業(yè)的職工提供，施工企業(yè)按照其提供的工程量與該建筑安裝企業(yè)統(tǒng)一結(jié)算價款。（按總額而不是差額計稅） 按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 國稅函[2009]520號 第三、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。（分解為兩項勞務(wù)收入分別按總額和差額計稅） 財稅[2003]16號 第四、從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（按差額計稅） 第五、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（按差額計稅） 國稅發(fā)[2004]69號 第六、住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 增值稅特征 增值稅是對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。具有以下特點： 對銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者提供應(yīng)稅服務(wù)各個環(huán)節(jié)中新增的價值額征收。 核心是稅款的抵扣制。 實行價外征收。日常會計核算中，其成本不包括增值稅。 試點方案 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》 稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。 計稅方式。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。 計稅依據(jù)。納稅人計稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入，但不含增值稅。 營改增最新消息 營改增政策已提交國務(wù)院審批，爭取5月份出臺，政策要點如下：　　稅率： 金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計稅方法?！　〕隹诜?wù)： 對出口服務(wù)實行零稅率或免稅政策。　　借款利息進項稅： 暫不允許抵扣借款利息進項稅。　 不動產(chǎn)進項稅：將新增不動產(chǎn)進項稅100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 海上自營油田：將現(xiàn)行對中海油總公司海上自營油田開采的原油、天然氣按5%征收率實物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計稅方式。　　擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。 將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購進農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%?！　≡圏c實施時間：選擇2015年10月1日全面實施三個行業(yè)營改增并同步簡并稅率。 已營改增行業(yè)范圍 試點選擇與制造業(yè)密切相關(guān)的部分行業(yè)，覆蓋范圍：交通運輸業(yè)、郵政、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢以及廣播影視服務(wù)。 暫不包括建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、部分無形資產(chǎn)、金融保險業(yè)以及餐飲、娛樂等生活服務(wù)業(yè)。 建筑業(yè)營改增稅負(fù)測算一 工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。 銷項稅額=10000247。11%= 進項稅額=900060%247。17%= 增值稅== 稅負(fù)=247。10000=%（%） 財稅〔2009〕9號 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅： 建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料?！　∫宰约翰删虻纳?、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 自來水。 商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 建筑業(yè)營改增稅負(fù)測算二 工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。 銷項稅額=10000247。11%= 進項稅額=900030%247。17%= 900030%247。3%= 增值稅=(+)= 稅負(fù)率=247。10000=%（%）房地產(chǎn)營改增測算(11%)每平米單價10000元，成本7800。按60%取得增值稅專用發(fā)票計算進項稅額。銷項稅額=10000247。(1+11%)11%=991進項稅額=780060%247。11%=464增值稅=991464=527稅負(fù)率=527247。10000=%（%）營業(yè)稅稅負(fù)率=500247。10000=5%營業(yè)稅=100005%=500（元） 二、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的計算什么是“增值稅”增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是2008年11月10日國務(wù)院第538號令公布的《中華人民共和國增值稅暫行條例》從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費性增值稅。 （消費性增值稅是指允許納稅人在計算增值稅稅額時，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增加相當(dāng)大的可抵扣稅額，從而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅）增值