【正文】 營改增政策解讀和實(shí)務(wù)操作 —— 中核房地產(chǎn) 主講人：黃玲 總經(jīng)理：黃玲 社會(huì)職務(wù) ： 山東省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)理事 山東省黨外知識(shí)分子聯(lián)誼會(huì)理事 威海市政治協(xié)商委員會(huì)委員 執(zhí)業(yè)資質(zhì)： 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師 中國注冊(cè)稅務(wù)師 中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 國際內(nèi)部審計(jì)師 房地產(chǎn)估價(jià)師 執(zhí)業(yè)經(jīng)歷： 1999年進(jìn)入行業(yè) 2023年擔(dān)任副所長 2023年擔(dān)任總經(jīng)理 附件 1:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 附件 2:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 附件 3:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 附件 4:跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 14號(hào) 18號(hào) 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 財(cái)稅 [2023]36號(hào) 目錄 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 13號(hào)：國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 19號(hào)：國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 23號(hào)：關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 納稅人跨縣 (市、區(qū) )提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 14號(hào) 18號(hào) 一 三 二 一 增值稅的基本知識(shí) 1 一般計(jì)稅方式的增值稅 2 采購、銷售關(guān)注重點(diǎn) 3 工程結(jié)算的關(guān)注重點(diǎn) 4 混合業(yè)務(wù)及發(fā)票重點(diǎn) 5 營改增的影響 目錄 一、納稅義務(wù)人 二、稅率和征收率 三、應(yīng)納稅額計(jì)算 四、納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn) 五、征收管理 一 三 二 一 一、納稅義務(wù)人 納稅義務(wù)人 一般 納稅人 小規(guī)模納稅人 ? 500萬 50萬 80萬 ? 連續(xù) 12個(gè)月 36個(gè)月 ? 不得轉(zhuǎn)回 2023年重點(diǎn)工作 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng) 包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán) 等 構(gòu)筑物 ?不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等構(gòu)筑物 目錄 一、納稅義務(wù)人 二、稅率、征收率、預(yù)征率 三、應(yīng)納稅額計(jì)算 四、納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn) 五、征收管理 生產(chǎn)、銷售 修理修配 普通行業(yè) 出口退稅 、食用植物油； 、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品； 、報(bào)紙、雜志； 、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜； 原有行業(yè)稅率一覽表 17% 除以下兩項(xiàng)外 ； 13% 生產(chǎn)、銷售 修理修配 特殊行業(yè) 0% 國務(wù)院另有規(guī)定的除外 交通運(yùn)輸業(yè) 有形動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè) 生活服務(wù)業(yè) 跨境勞務(wù) 11% 17% 6% 零稅率 ①國際運(yùn)輸； 向境外提供的②研發(fā)、③設(shè)計(jì)勞務(wù) 存在諸多的過渡性“免稅項(xiàng)目”例如：研發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、合同能源管理等 ①老合同繼續(xù)營業(yè)稅 ②老設(shè)備可選擇簡易征收 ③融資租賃差額征收且超 3%稅負(fù)即征即退 ①未考慮期初存貨，稅負(fù)上升； ②公共交通可選擇簡易征收 ； “營改增”稅率一覽表 出口勞務(wù)大多免稅 郵政業(yè) 電信業(yè) 郵政普遍服務(wù)與郵政特殊服務(wù)均免稅。 11% 11%， 6% 基礎(chǔ)電信服務(wù) 11%； 增值電信服務(wù) 6%； 其他營改增服務(wù) 6% 建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 金融保險(xiǎn)業(yè) 11% 11% 6% 2023年 5月 1日 2023年重點(diǎn)工作 一 三 二 一 征收率 小規(guī)模納稅人 一般納稅人中的簡易征收 征收率 3%、 5% 建筑服務(wù) 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 2％的預(yù)征率預(yù)繳稅款。 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 3%的征收率預(yù)繳稅款。 試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，按照 3%的征收率預(yù)繳增值稅。 銷售不動(dòng)產(chǎn) 納稅人 銷售取得的不動(dòng)產(chǎn) 或 自建，按照 5%的征收率預(yù)繳增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 預(yù)征率 目錄 一、納稅義務(wù)人 二、稅率和征收率 三、應(yīng)納稅額計(jì)算 四、納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn) 五、征收管理 一 三 二 一 計(jì)稅方法 一般計(jì)稅方法 應(yīng)交增值稅 =含稅銷售額 /(1+征收率） *征收率 ?應(yīng)交增值稅 =銷項(xiàng)稅額 （ 進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） ?銷項(xiàng)稅額 =銷售額 *稅率 ?銷售額 =含稅價(jià) /（ 1+稅率 ） 簡易計(jì)稅方法 納稅義務(wù)人 納稅人 標(biāo)準(zhǔn) 稅率 OR征收率 征收方式 轉(zhuǎn)變 小規(guī)模納稅人 個(gè)人 征收率 簡易 不可轉(zhuǎn) 不超過標(biāo)準(zhǔn) 征收率 簡易 可轉(zhuǎn)一般納稅人 一般納稅人 制造業(yè) 50萬 稅率 OR征收率 一般 OR簡易 不可轉(zhuǎn)小規(guī)模； 簡易征收與一般計(jì)稅方式變更需要超過 36個(gè)月 商業(yè) 80萬 服務(wù)業(yè) 500萬 一 三 二 一 簡易征收的條件 建筑工程施工許可證 建筑工程承包合同 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目?？珊?5% 某地產(chǎn)公司系一般納稅人， 5月 6日收一筆老項(xiàng)目房款500萬元，應(yīng)如何提稅并進(jìn)行賬務(wù)處理？ 500/(1+5%)*5%= （萬） 借：現(xiàn)金 500（萬） 貸：主營業(yè)務(wù)收入 （ 500/）（萬） 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 （萬） 含稅價(jià)與不含稅價(jià) 預(yù)收 500萬房款，則預(yù)交的增值稅如何計(jì)算： 500/(1+5%)*3%= （萬） 小規(guī)模納稅人 “應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅” 應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅 交納增值稅 應(yīng)交增值稅 小規(guī)模納稅人應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要再設(shè)置其他專欄 。 2023年重點(diǎn)工作 一 三 二 一 簡易征收企業(yè)需要注意的事項(xiàng) ?無須抵扣：不要取得增值稅專用發(fā)票；不需要進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 ? 關(guān)注簡易征收手續(xù)的備案登記：逐項(xiàng)申請(qǐng) 2023年重點(diǎn)工作 一 三 二 一 一般納稅人需要注意的事項(xiàng) ?進(jìn)項(xiàng)抵扣有哪些？如何抵扣？ ? 進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，需要轉(zhuǎn)出的項(xiàng)目？ 2023年重點(diǎn)工作 進(jìn)項(xiàng)抵扣 進(jìn)項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目 1. 鋼材 2. 電 3. 沙 /土 /石料 4. 商品混凝土 5. 自來水 6. 園林的樹木 7. 建筑公司服務(wù) 8. 設(shè)計(jì)費(fèi) 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣票據(jù)