【正文】 第一篇：房地產和建筑行業(yè)應對“營改增”的策略總結秀財網成就財務職業(yè)夢房地產和建筑行業(yè)應對“營改增”的策略總結一、“營改增”對建筑業(yè)的影響，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應交納11%的增值稅銷項稅額，因此價格不變的情況下，%。，利潤總額下降，本質上是進項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進項稅少，造成稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。二、“營改增”對房地產行業(yè)的影響，增值稅是價外稅，不能加入到價格當中，最終消費者大多為個人不能進項抵扣。如果盲目提價，不利于在市場競爭，所增加的價格也要付出相應的稅金。，能否進項抵扣關系重大。一方面，營改增允許進項稅額抵扣。只要企業(yè)能夠取得、保管增值稅專用發(fā)票，進行有效抵扣則不會增加營業(yè)成本。另一方面，由于稅率上升，如果企業(yè)不能夠有效地管理進項稅額的話，會使得稅負上升。三、“營改增”后房地產和建筑行業(yè)可能面臨的挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一：交易對方納稅人資格梳理以及信息登記 秀財網成就財務職業(yè)夢挑戰(zhàn)二：如何進行價稅分離，并固化在系統(tǒng)中挑戰(zhàn)三：如何根據(jù)“營改增”需求修訂現(xiàn)有的業(yè)務合同明確價格為含稅價/不含稅價發(fā)票開具對存在稅務合規(guī)風險的項目，進行合同內容的調整挑戰(zhàn)四：如何調整交易對方的評估標準和審核流程如何制定價格調整系數(shù)以利于稅后比價如何調整交易對方準入標準和審核流程對于特殊交易對方的處理挑戰(zhàn)五：如何建立溝通渠道，使交易對方能夠了解公司最新政策挑戰(zhàn)六：定價如何調整鉑略建議財務人聯(lián)合業(yè)務人員，在業(yè)務前端對交易對象的納稅人資格進行 梳理以及登記。根據(jù)“營改增”需求，比照涉稅條款和標準合同條款，修訂現(xiàn)有的業(yè)務合同。明確價格為含稅價/不含稅價，調整合同價格。財務和會計的影響會計處理：新增會計科目，不同業(yè)務的記賬方法和財務處理績效考核：根據(jù)政策調整績效考核標準，如果多檔稅率時如何調整；績效考核標準的解釋和落實。利潤影響：不同的增值稅率或征收率，導致利潤的變化；進項抵扣率的高低影響利潤水平現(xiàn)金流影響：稅負變化可能導致企業(yè)現(xiàn)金流的相應調整預算調整：考慮 財稅的影響后調整預算 秀財網成就財務職業(yè)夢財務人員在做2015年的預算的時候需要考慮增值稅改革的影響，可以依照上例（營改增對建筑業(yè)/房地產利潤影響分析表）的計 算模型，估計企業(yè)受到營改增影響最差和最好的影響，事先做好準備。營改增前后，其會計處理是不同的，成本收入都會受到影響。企業(yè)應秉持著收入與成本不變的原則，修改合同條款。挑戰(zhàn)一：如何確定和梳理需要進行修訂的合同模板根據(jù)輕重緩急進行梳理統(tǒng)一歸集整理稅務處理不明確業(yè)務的相關合同結算進度挑戰(zhàn)二：修訂合同的涉稅條款價款含稅/不含稅對供應商的開票要求向客戶開具發(fā)票的時間合理安排付款方式服務內容具體化以減少稅務合規(guī)風險開票對象的資質挑戰(zhàn)三：對于政策不明確的項目，如何修訂合同以應對未來稅收政策的變化企業(yè)應當考慮，如何使集團內的多家公司在規(guī)定的短時間內實現(xiàn)從營業(yè)稅納稅人向增值稅納稅人的平穩(wěn)過渡，保障公司的正常運營。以及在稅務合規(guī)的前提下，探索稅務優(yōu)化的方案。秀財網成就財務職業(yè)夢，企業(yè)可以考慮采取分階段的方式應對營改增：第一階段——法規(guī)公布前企業(yè)特別是房地產或者金融行業(yè)這類涉及范圍較廣的企業(yè)需要成立一個營改增小組，小組成員包括管理層代表，業(yè)務部門，設計部門，財務部門等各部門代表。營改增小組評估營改增將會對企業(yè)集團在財務及稅務方面可能帶來的影響，并根據(jù)不同的情況制定不同的應對策略，同時就營改增的相關準備制定公司戰(zhàn)略以及 詳細的工作計劃。前期收集政策匯編，梳理業(yè)務模式及方案。除此之外，企業(yè)事先做自我評估，測算每一個業(yè)務，每一項采購，對企業(yè)的影響程度。在測算 過程中，去了解供應商和經銷商的納稅人資質情況。最后根據(jù)評估的結果更新改進企業(yè)的系統(tǒng)，使其能滿足營改增后對合規(guī)性的要求。梳理供應商信息和納稅人資質，并錄入系統(tǒng)中。再次，對相關人員（如財務/稅務、法務、采購和銷售人員）進行初步的培訓。最后復核公司所使用的典型商業(yè)合同中的稅務條款。第二階段——法規(guī)公布后營改增細則出臺后，企業(yè)需要復核第一階段的工作并做出必要的修正。在此基礎上，落實工作計劃，例如：實施系統(tǒng)改進；與供應商和客戶就營改增可能帶來的 影響做進一步的溝通；對相關人員針對具體的稅法規(guī)定做進一步的培訓；制定增值稅合規(guī)工作流程手冊等。同時，財務人員與主管稅務進行溝通，進行增值稅納稅登 記、發(fā)票申領等相關合規(guī)性工作。秀財網成就財務職業(yè)夢第三階段——營改增過渡完成后企業(yè)根據(jù)前兩階段的實施效果以及相關系統(tǒng)運行一段時間（例如：3個月）后的情況，再次進行系統(tǒng)復核，識別相關問題并尋求解決方案。企業(yè)可以自行或者尋求第三方做營改增差異分析。首先，需要梳理企業(yè)的業(yè)務流程和內部管理流程，找出并標注與稅相關的流程和環(huán)節(jié)。其次找出增值稅與現(xiàn)行稅收情況的差異。最后針對這些差異，本著稅務合規(guī)和稅務優(yōu)化的要求，進一步改進流程和環(huán)節(jié)。企業(yè)制作增值稅管理手冊及成本費用抵扣手冊或者組織相關人員的培訓。增值稅管理手冊實質屬于內控管理手冊，比如手冊中規(guī)定各個部門的涉稅人員的操作流程，設置管理復核崗位，劃分各個崗位的職能等等。第二篇：建筑行業(yè)營改增面對的問題及應對策略建筑行業(yè)營改增面對的問題及應對策略營改增是完善稅制結構的重要舉措，增值稅的一大特點是消除重復征稅，上一環(huán)節(jié)的銷項稅即為下一環(huán)節(jié)的進項稅，環(huán)環(huán)相扣形成抵扣鏈條。即：當期繳納增值稅 ＝ 銷項稅進項稅。2016年3月5日國務院總理李克強在政府工作報告中明確，今年將全面實施營改增。從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。營改增試點工作自2012年1月1日啟動，到今年5月歷經近5年時間將最終完成。政府工作報告中還明確，將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。建筑施工企業(yè)將原來3%的營業(yè)稅率改為11%的增值稅率，建筑施工企業(yè)營改增面臨問題：一、建筑施工企業(yè)理想狀態(tài)下的營改增實行營改增后，建筑施工企業(yè)原來3%的營業(yè)稅率改為11%的增值稅，購買的原材料等成本均可按17%的進稅額抵扣。眾所周知，原材料成本是施工企業(yè)施工成本的重要組成部分，約占施工成的2/3，這部分主要材料的供應商應為中型以上企業(yè)，對外能夠提供增值稅專用發(fā)票。營改增后，以一個2億元的項目為例，我們測算在理想的狀態(tài)下，甲企業(yè)購買的材料需要支出1億元，對提供的發(fā)票為增值稅一般納稅人專用發(fā)票。按進項稅17%計算，進項稅額有1700萬元，本次施工企業(yè)營改增的銷項稅率適用11%，其銷項稅額應為2200萬元，甲企業(yè)稅改后需要繳納增值稅稅金應為500萬元（2200萬元－1700萬元），而營改增前，同樣的項目，也無論供貨方是否一般納稅人，購買材料的增值稅部分都列入了施工企業(yè)的成本而無從抵扣，按營業(yè)稅計算，應納營業(yè)稅額為600萬元（2億3%）。通過計算可以看出，營改增后繳納增值稅比原先繳納營業(yè)稅少納稅100萬元（600萬元－500萬元）。上述舉例不難看出，對施工企業(yè)來說，營改增后稅負降低，其實，這是一個理想的狀態(tài)。營業(yè)稅與工程實際成本相關聯(lián)，而增值稅與工程成本構成的原材料是否能取得可抵扣的增值稅進項稅額有關，如果施工企業(yè)購買材料能夠取得充分的進項稅額，那么施工企業(yè)稅負就會降低。但這一理想狀態(tài)的前提是施工企業(yè)購買的大部分材料都能取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票。而目前大部分建筑企業(yè)、施工單位在偏遠地區(qū)施工，砂石料等均由當?shù)剞r民或個體勞動者經營，這為取得增值稅專用發(fā)票帶來困難，一旦實行營改增，這些企業(yè)的稅負將會增大。二、建筑施工企業(yè)營改增的諸多問題事實上，建筑施工企業(yè)很難有上述的理想狀態(tài)，他們在營改增的具體實施過程中出現(xiàn)建筑行業(yè)特有的問題，導致營改增后稅負大幅上升，主要原因有以下幾點。甲供材料限制流轉抵扣目前，建筑施工企業(yè)經營中存在大量的甲方供應的鋼材、水泥等原材料，這部分甲供材在合同簽訂主體、發(fā)票取得主體、材料使用主體等方面存在不一致現(xiàn)象，即材料的購買方為甲方，造成施工單位不能抵扣進項稅額，從而限制稅額的流轉抵扣。如果營改增后仍實行甲供材，那么至少要有30%～40%的原材料進項稅額不能進行抵扣。人工費不在抵扣范圍施工企業(yè)的人工費占據(jù)建筑施工成本的重要組成部分，建筑勞務公司對外如不能提供增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)將會有接近30%的正常成本不能進行抵扣，最終其負擔的增值稅稅額也將轉嫁給施工企業(yè)，勞動力成本將會提高。建筑施工項目是勞動密集型企業(yè)，農民工工資所占的成本比重較大，無法取得增值稅專用發(fā)票，這部分目前沒有明確能否抵扣進項稅，或即使有抵扣稅率也會遠低于11%的比例，導致不能充分抵扣。存量資產進項稅無法抵扣固定資產的購置對于建筑施工企業(yè)來說也是一個非常大的投入，而且大型設備使用年限較長，一般能有10年的使用期限。建筑企業(yè)在稅改前購買的機械設備、庫存原材料，由于當時沒有取得增值稅專用發(fā)票，稅改后將會導致企業(yè)只承擔銷項稅，而無法抵扣進項稅，從而造成稅負不公。臨時征地拆遷、青苗補償無法抵扣施工企業(yè)在施工過程中，在施工地往會發(fā)生與當?shù)剞r民的征地拆遷補償費的發(fā)放和占用農田的青苗補償這類的支出，