【文章內容簡介】 關系重大涉及增值稅和企業(yè)所得稅）開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費：土地出讓金：有可能允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知?；剡w安置用房：總局公告2014年第2號（自2014年3月1日起執(zhí)行）納稅人以自己名義立項進行房地產開發(fā)，并以回遷安置形式對被拆遷人進行房屋補償行為，應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。計稅依據(jù)為組成計稅價格營業(yè)額=開發(fā)成本（1+10%）247。（15%）（開發(fā)成本中不包含土地價款）營改增之后，此項稅收政策是否仍按計算增值稅銷項稅額大家應密切關注。增值稅組成計稅價格=開發(fā)成本（1+10%）前期工程費：規(guī)劃設計費6%，可行性研究費6%、勘察設計費6%、七通一平或三通一平費（建筑業(yè)11%）等，注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%?；A設施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。建筑安裝工程費：房地產自行采購材料或設備17%，其他（建筑業(yè)11%）配套設施費：建筑業(yè)11%開發(fā)間接費用：如果存在動產租賃17%，小規(guī)模3%；資本化利息（金融保險業(yè)6%）銷售費用廣告費6%，業(yè)務宣傳費：專業(yè)公司6%，印刷品等17%，會展費用6%管理費用辦公用品17%，勞保費17%，法律、會計、稅務咨詢評估鑒證費6%，汽油費17%，車輛維修費17%，通訊費6%，業(yè)務招待費 6%財務費用手續(xù)費、貸款利息 6%不允許扣除的進項稅額：納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關規(guī)定，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。如：超過認證期限的進項稅額，認證不符無法再更正的進項稅額用于簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費購進貨物或應稅勞務非正常損失的購進貨物及相關應稅勞務非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質以及被執(zhí)法部門依法沒收或強令自行銷毀的貨物。非正常損失在產品或產成品所耗用的購進貨物或應稅勞務不允許扣除的進項稅額計入相關成本或費用例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油2桶，銀行存款支付5000元。會計處理：借：應付職工薪酬非貨幣福利 5000貸：銀行存款 5000借：管理費用等 5000貸：應付職工薪酬非貨幣福利 5000計算進項稅額的“當期”確定：國稅函【2009】617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。“當期”進項稅額就是上月已通過認證的進項稅額。當期進項稅額不足抵扣的部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣應納稅額計算相關規(guī)定：為了保證計算應納稅額的合理、準確性，納稅人必須嚴格把握當期進項數(shù)額從當期銷項稅款中抵扣這個要點?！爱斊凇笔莻€重要的時間限定 ，具體是指稅務機關依照稅法確定的納稅期限；只有在納稅期限內實際發(fā)生的銷項稅額、進項稅額才是法定的當期銷項稅額和當期進項稅額； 不能人為進行調節(jié)。三、增值稅專用發(fā)票的使用及管理一般納稅人通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票的聯(lián)次基本聯(lián)次：發(fā)票聯(lián)：購買方核算成本和進項稅額記賬憑證；抵扣聯(lián)：購買方報稅務機關認證和留存?zhèn)洳閼{證；記賬聯(lián)：銷貨方核算銷售收入和銷項稅額的記賬憑證；其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。增值稅專用發(fā)票實行最高開票限額管理。最高開票限額，是指單份專用發(fā)票銷售額合計數(shù)不得達到的上限額度。最高開票限額由一般納稅人申請，區(qū)縣稅務機關依法審批。（總局公告2014年第19號關于簡化增值稅發(fā)票領用和使用程序有關問題的公告）最高開票限額不超過10萬元的，主管稅務機關不需事前進行實地查驗。專用發(fā)票開具范圍：房地產開發(fā)企業(yè)面向的客戶有兩個方面：單位和個人。 單位形成下一環(huán)節(jié)的抵扣項，應開具專用發(fā)票。 個人消費者直接進入消費環(huán)節(jié)，如居住，按目前規(guī)定應開具增值稅普通發(fā)票。 大家應密切關注相關文件，避免造成稅收違法行為的發(fā)生。增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、折讓及開票有誤等情況如何處理：作廢 ——（作廢條件）：開具時發(fā)現(xiàn)有誤的，可及時作廢。作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。開具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時具有下列情形的，按上述方法作廢：收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當月；銷售方未抄稅并且未記賬；購買方未認證或認證結果為“納稅人識別號認證不符”、“發(fā)票代碼、號碼認證不符”（認證結果為：重復認證、密文有誤、列為失控發(fā)票，稅務機關扣留查明原因，進行處理）。（二）不符合作廢條件的，需要開具紅字專用發(fā)票。自2015年1月1日起，取消申請開具紅字專用發(fā)票的審核，納稅人通過網(wǎng)絡或辦稅服務大廳將擬開具紅字專用發(fā)票數(shù)據(jù)采集錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動進行數(shù)據(jù)邏輯校驗，通過校驗后生成開具紅字專用發(fā)票信息表編碼，納稅人即可開具紅字專用發(fā)票，將不再需要稅務機關審核后開具通知單的程序。丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)的處理：發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)都丟失已認證相符，憑銷售方提供相應專用發(fā)票記賬聯(lián)復印件和銷售方所在地主管稅務機關出具的《丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單》 ，經購買方稅務機關審核同意后，可作為進項稅額抵扣憑證。未認證的，憑記賬聯(lián)復印件到主管稅務機關認證，相符后，可作為進項稅額抵扣憑證。丟失抵扣聯(lián)。未認證的，使用發(fā)票聯(lián)認證，發(fā)票聯(lián)復印件留存?zhèn)洳?。已認證的，使用發(fā)票聯(lián)復印件留存?zhèn)洳?。丟失發(fā)票聯(lián)。用抵扣聯(lián)認證，抵扣聯(lián)復印件作為記賬憑證。（四）嚴密防范虛開增值稅專用發(fā)票現(xiàn)象 增值稅專用發(fā)票除具備一般發(fā)票作用外，還具有抵扣稅款的作用，在利益驅使下有可能出現(xiàn)虛開現(xiàn)象。 根據(jù)《中華人民共和國刑法》第205條規(guī)定虛開增值稅專用發(fā)票構成犯罪，處3年以下有期徒刑或拘役；虛開數(shù)額較大或其他嚴重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑；數(shù)額巨大或特別嚴重情節(jié)的處10年以上有期徒刑或無期徒刑。四、房地產行業(yè)營改增應注意的涉稅問題增值稅稅控專用設備和技術維護費抵減增值稅額 （財稅【2012】5號文） 增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同)以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應納稅額中全額抵減(抵減額為價稅合計額)，不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用，由其自行負擔，不得在增值稅應納稅額中抵減。 　　增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。 　　增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和傳輸盤。 　增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術維護費(不含補繳的2011年11月30日以前的技術維護費)，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發(fā)票，在增值稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。技術維護費按照價格主管部門核定的標準執(zhí)行。 　增值稅一般納稅人支付的二項費用在增值稅應納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（即不得重復抵扣）。會計處理：初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備時：借：固定資產 3500（價稅合計）貸：銀行存款 3500借：應交稅費應交增值稅（減免稅額） 3500貸：遞延收益 3500計提折舊時借：管理費用 3500247。3247。12=貸：累計折舊 借：遞延收益 貸：管理費用 支付技術維護費時：借：管理費用 1000貸：銀行存款 1000借：應交稅費應交增值稅（減免稅額）1000貸：管理費用 1000鏈接——總局公告2014年第64號：自2014年1月1日起，對所有企業(yè)持有的單位價值不超過5000元的固定資產，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。納稅人銷售自己使用過的物品銷售營改增以前購進固定資產：按照簡易辦法依照3%的征收率減按2%征收增值稅。銷售額=含稅銷售額247。（1+ 3%）應納稅額=銷售額2%銷售營改增以后購進固定資產：應納稅額=含稅銷售額247。（1+適用稅率） 適用稅率例：某房地產企業(yè)銷售2016年1月1日前購進