【文章內(nèi)容簡介】 3年 1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè) 2023年 5月又收到預(yù)收款 525萬元。該納稅選擇簡易計稅辦法。 ? 問：納稅人在 6月份申報期應(yīng)申報預(yù)繳多少增值稅稅款？ 習(xí)題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅款 =525247。 （ 1+5%） 3% =15萬元 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 習(xí)題 ? 案例 【 二 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證開工日期為 2023年 3月 15日， 2023年 1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè) 2023年 5月又收到預(yù)收款 525萬元。該納稅選擇一般計稅辦法。 ? 問：納稅人在 6月份申報期應(yīng)申報預(yù)繳多少增值稅稅款？ 習(xí)題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅款 =525247。 （ 1+11%） 3% = 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 （二）一般納稅人征收管理 進項稅額 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 ? 不得抵扣的進項稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額 （簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模 247。 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） ? 《 增值稅納稅申報表（一般納稅人適用） 》 （二）一般納稅人征收管理 納稅申報 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》（財稅 〔 2023〕 36號文件印發(fā)，以下簡稱 《 試點實施辦法》 ）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照 《 試點實施辦法 》 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 （二）一般納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其 2023年 4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 ? 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。 （二）一般納稅人征收管理 其他事項 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自相開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證的開工日期是 2023年 3月 15日， 2023年 1月 15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至 2023年 4月 30日共取得預(yù)收款5250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2023年 5月又收到預(yù)收款 5250萬元。 2023年 6月共開具增值稅普通發(fā)票 10500萬元（含 2023年 4月 30日前取得的未開票預(yù)收款 5250萬元，和 2023年 5月收到的 5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該納稅人選擇簡易計稅辦法 ? 問：納稅人在 7月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？ 習(xí)題 ? 6月份申報期申報預(yù)繳增值稅為： ? 應(yīng)預(yù)繳稅款 =5250 247。 （ 1+5%） 3%=150萬元 ? 7月份申報期應(yīng)申報增值稅稅款為： ? 應(yīng)申報增值稅款 =5250 247。 （ 1+5%） 5%150 ? =100萬元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行 開發(fā) 的 房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法 ? （一）適用范圍 ? （二）一般納稅人征收管理 ? （三）小規(guī)模納稅人征收管理 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 預(yù)繳稅款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 247。 （ 1+5%） 3% ? 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 納稅申報 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照 《 試點實施辦法 》 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 ? 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證的開工日期是 2023年 3月 15日， 2023年 1月15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至 2023年 4月 30日共取得預(yù)收賬款 200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 5月又收到預(yù)收款 200萬元。 2023年 6月共開具增值稅普通發(fā)票 400萬元（含 2023年 4月 30日取得的未開票預(yù)收款 200萬元，和 2023年 5月收到的預(yù)收款 200萬元）。 ? 問：納稅人在 7月申報期應(yīng)如何納稅？ 習(xí)題 6月申報期就取得的預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳的增值稅為： ? 200 247。 （ 1+5%） 3%= ? 7月申報期向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅為： ? 200 247。 （ 1+5%） 5%= ? 增值稅納稅申報表（小規(guī)模納稅人適用） 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) ? “營改增”擴圍背景及意義 ? 增值稅的基本原理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 ? 政策依據(jù)：