【正文】 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自相開發(fā)了 B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證的開工日期是 2023年 3月 15日， 2023年 1月 15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至 2023年 4月 30日共取得預(yù)收款5250萬元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 （二）一般納稅人征收管理 其他事項(xiàng) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào) 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其 2023年 4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 ? 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 （簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 247。 ? 問：納稅人在 6月份申報(bào)期應(yīng)申報(bào)預(yù)繳多少增值稅稅款？ 習(xí)題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報(bào)預(yù)繳增值稅款 =525247。 （ 1+5%） 3% =15萬元 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 習(xí)題 ? 案例 【 二 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證開工日期為 2023年 3月 15日， 2023年 1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè) 2023年 5月又收到預(yù)收款 525萬元。該納稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法。 ? 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 247。 96000） 1000 =10萬元 6月應(yīng)申報(bào)銷售額 =（ 25210） 247。 (1+5%) =240萬元 《 增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用） 》 習(xí)題 ? 【 案例二 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付該項(xiàng)目土地價(jià)款 1000萬元，該房產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積 96000平方，施工許可證注明的開工日期是 2023年 5月 15日， 2023年 8月該企業(yè)銷售房產(chǎn) 8套，涉及的房產(chǎn)建筑面積 960平方，開具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額 252萬元。 習(xí)題 ? 【 案例一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是 2023年 3月 15日， 2016年 5月該企業(yè)銷售房產(chǎn) 8套，開具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額 252萬元，納稅人選擇簡(jiǎn)易征收辦法。 銷售額 =全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 247。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 （二）一般納稅人征收管理 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積） 支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額 =（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款） 247。 ? 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。 ? 納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： ? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 本條第 4項(xiàng)、第 5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 （六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng) ? 購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 ? 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 （六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng) ? 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。 （六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng) 進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣情形 一般納稅人下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： ? 用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。 ? 單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額 =銷售額 征收率 ? 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額： 銷售額＝含稅銷售額 247。 ? 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 ? 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 ? 小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。 ? 會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 上述年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為 500萬元（含本數(shù)） 年應(yīng)稅銷售額 =連續(xù)不超過 12個(gè)月應(yīng)稅銷售額合計(jì) 247。 （三）房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定 ? 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 （二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。 ? 銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) ， 是指有償提供服務(wù) 、 有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) 。 房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) ? “營(yíng)改增”擴(kuò)圍背景及意義 ? 增值稅的基本原理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 增 值 稅 的 基 本 原 理 ? （一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人 ? （二）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍 ? （三）房地產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定 ? （四）房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率 ? （五）房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅辦法 ? （六）需注意特殊稅務(wù)事項(xiàng) ? （七）房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （一）房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人 ? 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。 營(yíng)改增擴(kuò)圍的背景及