【正文】 玻璃幕墻： 懸掛在建筑主體結(jié)構(gòu)上以玻璃為主要材料的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)稱(chēng)為玻璃幕墻。一般內(nèi)隔墻應(yīng)選用輕質(zhì)、強(qiáng)度高、有良好的隔聲、防火、防水性能且有良好經(jīng)濟(jì)性的材料。墻體的厚度及所選擇的材料就滿足上述要求且符合有關(guān)規(guī)范的要求。 按墻體所采用的材料和構(gòu)造方式分為磚墻、砌塊墻、幕墻、復(fù)合墻、混凝土墻、大型墻板等。 按在平面所處的位臵分類(lèi)可分為內(nèi)墻、外墻、橫墻和豎墻： 凡位于建筑四周的墻稱(chēng)為外墻，其中位于建筑兩端側(cè)面的墻稱(chēng)為山墻； 凡位于建筑物內(nèi)部的墻稱(chēng)為內(nèi)墻； 沿建筑物短軸方向布臵的墻稱(chēng)為橫墻， 沿建筑物長(zhǎng)軸方向布臵的墻稱(chēng)為縱墻。墻與基礎(chǔ)相連，因此也可以說(shuō)墻是基礎(chǔ)的延伸。 套內(nèi)應(yīng)設(shè)臵洗衣機(jī)的位臵。 無(wú)前室的衛(wèi)生間的門(mén)不應(yīng)直接開(kāi)向起居室（廳）或廚房。 4) 衛(wèi)生間 每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類(lèi)住宅宜設(shè) 2 個(gè)或 2 個(gè)以上衛(wèi)生間。 廚房應(yīng)設(shè)臵洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位臵，按炊事操作流程排列，操作面凈長(zhǎng)小于 米。 3) 廚房 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定： 一類(lèi)和二類(lèi)住宅為 4 平方米；三類(lèi)和四類(lèi)住宅為 5 平方米。起居室（廳）內(nèi)布臵家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于 3 米。 2) 起居室 （廳） 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于 12 平方米。上述使用面積均未包括陽(yáng)臺(tái)面積。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，無(wú)套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。住宅套內(nèi)使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投 影面積之和。規(guī)定較小的開(kāi)間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 我國(guó) 城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大，在住宅的層高和開(kāi)間確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住宅成為狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。 凈高： 凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值，指從樓板的上表面到上層樓板的下表面的垂直距離。 復(fù)式住宅： 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一 個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層式為 米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2 米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。一般都是帶花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。公寓式住宅一般建筑在城市里，多數(shù)為高層大樓，裝修、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些往來(lái)的中外客商 及其家屬短期租用。 五、建筑常用名詞解釋 工程進(jìn)度名詞 放線：劃線（整個(gè)項(xiàng)目） 開(kāi)槽：挖槽 地基工程：滿堂紅 正負(fù)零：出地面 主體框架：不含 圍護(hù) 封頂：主體結(jié)構(gòu)完工 外裝：墻體外立面的裝飾 驗(yàn)收：工程完工綜合驗(yàn)收 建筑名詞 單元式住宅： 單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。 屋頂： 結(jié)構(gòu)上分保溫層、找平層、防 水層等層次； 裝修： 內(nèi)裝修、外裝修； 門(mén)窗： 安裝維護(hù)； 設(shè)備： 水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的安裝維護(hù)。 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn) 1) 容易造成大量不可利用的空間從而導(dǎo)致使用率低，不經(jīng)濟(jì)； 2) 保溫和防水性能差。 適用范圍：商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等 6—— 10 層的建筑。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為 ： 1) 現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 2) 預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn) 1) 抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用； 2) 房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也可相應(yīng)增加； 3) 室內(nèi)空間分隔較自由； 4) 使用率高， 適用范圍廣； 5) 建設(shè)工期快。 磚混結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn) 1) 墻作為主要承重載體不可隨意拆改； 2) 開(kāi)間小，使用率低； 3) 抗震性能差。磚的形狀越規(guī)則，沙漿的強(qiáng)度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長(zhǎng)。 磚混結(jié)構(gòu) 是指建筑物中豎向承重的結(jié)構(gòu)墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的 “磚” ，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型磚如空心磚等； “混” 是指由鋼筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料。 產(chǎn)品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的。 二、建筑結(jié)構(gòu)形式 住宅的結(jié)構(gòu) 是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墻等），其作用是保證住宅在使用期限內(nèi)，承擔(dān)起作用在住宅上的各種荷載或作用力，同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作 用力可靠的傳到地基中去。 空間結(jié)構(gòu)承重： 又稱(chēng)為特種結(jié)構(gòu)。 按承重方式分類(lèi) 墻承重： 用墻體支撐板及屋面?zhèn)鱽?lái)重量的建筑物。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土。 按建筑材料結(jié)構(gòu)分類(lèi) 磚混結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 按建筑高度分類(lèi) 低層住宅 ——— 建筑層數(shù)在 3 層以下，建筑高度不超過(guò) 10 米； 多層住宅 ——— 建筑層數(shù)在 4 層 — 6 層之間，建筑高度不超過(guò) 20 米； 小高層住宅 —— 建筑層數(shù)在 10 層 — 11 層之間，建筑高度在 40 米以內(nèi)； 高層住宅 ——— 建筑層數(shù)在 11 層 —— 40 層之間，建筑高度在 100 米以內(nèi)； 超高層住宅 —— 建筑層數(shù)在 40 層以上，建筑高度在 100 米以上。 4) 園林建筑：亭臺(tái)、樓閣、水榭、公園走廊等等。 2) 農(nóng)業(yè)建 筑：飼養(yǎng)場(chǎng)、種子站、糧站等等。 要約邀請(qǐng) —— 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。商業(yè)廣告中內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。首先由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi) 發(fā)商從買(mǎi)家獲得的購(gòu)房款項(xiàng)及購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款經(jīng)雙方協(xié)商后返還給購(gòu)房者，然后，購(gòu)房者將剩余本息還給銀行?？蛻襞c開(kāi)發(fā)商簽定的合約解除后，并不同時(shí)解除貸款合同。 5) 二手房 新建 的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 3) 準(zhǔn)現(xiàn)房 房屋主體已經(jīng)封頂，還未竣工的房屋。 四、 綜合相關(guān)知識(shí) 1) 商品房 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)面向海內(nèi)外以贏利為目的而興建的商業(yè)、寫(xiě)字樓或高中檔別墅或普通住宅。 生地： 已有規(guī)劃但尚未經(jīng)過(guò)市政建設(shè)或拆遷的土地。土地 沒(méi)有進(jìn)行級(jí)別劃分的地區(qū)，我們可以將其大致劃分為繁華、一般和偏僻三大類(lèi)。其中，土地級(jí)別是指根據(jù)土地使用價(jià)值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。如理發(fā)館、照相館、旅館、辦公室、教室、醫(yī)院、科研所等占用的土地。其中，用于建造豪華住宅的土地為豪華住宅用地，用于建造普通住宅的土地為普通住宅用地。以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。 土地轉(zhuǎn)讓 包括出售、交換和贈(zèng)與等形式。土地使用權(quán)出讓方式有招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種形式。 土地出讓?zhuān)?土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，同時(shí)也是土地資產(chǎn)處臵的一種方式。 土地交易價(jià)格： 土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行產(chǎn)品房開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。 高檔公寓： 是指其單位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)的公寓，通常配有電梯并擁有較好的綠 化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。 普通住宅： 普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。 根據(jù) 北京市人民政府辦公廳京政發(fā)〖 1998〗第 54 號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市 “ 九五 ” 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通產(chǎn)品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適應(yīng)性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo) 準(zhǔn)。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等，職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等也包括在內(nèi)。其價(jià)格由成本、稅金、 利潤(rùn)、代收費(fèi)用等組成，它受地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等因素的影響。它包括產(chǎn)品房銷(xiāo)售、公房銷(xiāo)售和私房銷(xiāo)售三部分。 房屋銷(xiāo)售價(jià)格： 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交的價(jià)格。 七通一平： 水（ 上、下水）、電、路、氣、電訊、電視通，場(chǎng)地平整。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 一般開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約為投入總額的 20%至 30%。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 1) 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小不同，一般為總銷(xiāo)售收入的 3%—— 5%。 上述費(fèi)用約占總銷(xiāo)售收入的 20%—— 25%左右。按市政府的規(guī)定，下列設(shè)施可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：幼兒園、文化活動(dòng)站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門(mén)診部、糧站、副食店、蔬菜店、書(shū)店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居委會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等等。 3) 室外工程費(fèi)：圍墻、雨污水管道、小區(qū)道路綠化建設(shè)、人防出入口等等工程費(fèi)用。 土地費(fèi)用 1) 征地補(bǔ)償費(fèi)用 —— 包括征用集體用地所應(yīng)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安臵費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)及新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等，運(yùn)行費(fèi)用占項(xiàng)目總投資額的 5%— 10%； 2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) —— 按照城市拆遷的管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，北京分區(qū)域不同其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的 25%左右； 3) 毛地價(jià)款 —— 包括土地出讓金、大市政費(fèi)及四源費(fèi)， 地價(jià)款占項(xiàng)目總成本的 8%— 12%左右； 4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi) —— 指建設(shè)單位建設(shè)投資紅線外市政管線所需的費(fèi)用，占項(xiàng)目總投資額的 3%左右； 5) 市政代征地費(fèi) —— 指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)建設(shè)用地時(shí)，需要代替政府征用建設(shè)的道路用地及綠化用地、教育用地等，這些代征的用地權(quán)屬于政府，該項(xiàng)費(fèi)用占項(xiàng)目拆遷費(fèi)用的 30%左右； 6) 開(kāi)發(fā)權(quán)費(fèi) —— 指北京實(shí)行的房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)制，制度規(guī)定本市及外地以及外商投資房地產(chǎn)需與北京市的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作，而北京的綜合開(kāi)發(fā)公司以房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)作價(jià)入股，開(kāi)發(fā)權(quán)約占總投資額的 5%— 15%左右； 注：土地 費(fèi)用在房?jī)r(jià)中所占比例約為 30%—— 50% 房屋建設(shè)費(fèi)用 1) 建筑安裝費(fèi)也稱(chēng)建安費(fèi)（建房的直接費(fèi)用按現(xiàn)行預(yù)算價(jià)格，選用的結(jié)構(gòu)及材料不同建安費(fèi)也不同）。 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容 ： 1) 土地的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)； 2) 房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)； 3) 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押； 4) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等； 5) 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等； 6) 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等； 7) 房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。 房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)的企業(yè)的總稱(chēng)。 復(fù)蘇階段 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 使得 就職崗位增加 、 地產(chǎn)需求增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)浮動(dòng)的四個(gè)階段 低谷階段 發(fā)生 經(jīng)濟(jì)蕭條 、 失業(yè)人口增加 、 市場(chǎng)供給大于需求 。 4) 價(jià)值的保值性 這種性質(zhì)主要由于城市土地的稀缺性、不可再生性、土地的有限性、人們對(duì)土地的需求日益增加等因素，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 2) 位臵的差異性 每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不盡相同，甚至同一住宅區(qū)的相同住宅，或同一棟樓中相同的戶型的房屋都會(huì)因?yàn)槲慌Z不同導(dǎo)致差異產(chǎn)生。 房地產(chǎn)的特征 1) 地域的固定性 土地是自然生成的，它的地理位臵是不可移動(dòng)的；房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的。 3) 房地產(chǎn) 是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物 質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的總體。 第二章 房地產(chǎn)概論 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)的概念 1) 房地產(chǎn)又 叫不動(dòng)產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。 ●200 6 年 6 月 1 日， “國(guó)八條”發(fā)布，宣告了 90/70 時(shí)代的到來(lái) 。 ●200 4 年 8 月 31 日， 國(guó)家發(fā)布政策終結(jié)土地協(xié)議出讓的方式 。 ●2021 年 2 月 18 日，國(guó)土資源部發(fā)布緊急通知（ 45 號(hào)令），停止別墅類(lèi)用地的土地 ， 一時(shí)間低密度住宅成為 “ 搶手貨 ” 。業(yè)界稱(chēng)它可能是中國(guó)別墅 10 年最明顯的進(jìn)步之一。 ●1999 年，北京市商委在 “ 十五 ” 規(guī)劃中提出，要在四環(huán)沿線建設(shè)四個(gè)大型S