【正文】 ，應(yīng)留下書面記錄，并就完成時間和責(zé)任者達成一致意見。 工程驗收管理 1) 工程驗收時應(yīng)按照各種工程驗收規(guī)范進行； 2) 正式驗收前應(yīng)進行內(nèi)部初步驗收，并對內(nèi)部驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，跟蹤、驗證整改情況。 工程銷售配合 1) 建立溝通渠道和溝通機制，確保有關(guān)的各種變更能夠及時傳達； 2) 銷售應(yīng)參與對施工條件準備的確認； 工程現(xiàn)場管理 1) 進度： a) 制定施工進度計劃，并嚴格遵守 b) 通過月報定期跟催施工單位的形象進度情況，發(fā)現(xiàn)工程進度延誤應(yīng)及時制定措施； 2) 質(zhì)量： a) 項目部必須定期進行施工現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)各種可能的安全、質(zhì)量隱患； b) 項目部督 促監(jiān)理單位履行監(jiān)理職責(zé)； c) 工程管理委員會定期進行施工現(xiàn)場抽查； d) 項目部和工程管理委員會參加各階段工程驗收； e) 對施工單位的履約情況進行定期評估。 組織專項設(shè)計評審 1) 專項設(shè)計評審的主要目的評價專項設(shè)計結(jié)果滿足項目策劃定位、各專項設(shè)計要求的充分性、適宜性和有效性； 2) 專項設(shè)計評審也應(yīng)充分考慮有關(guān)其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項目部關(guān)于施工組織方面的意見、成本管理部的目標成本實現(xiàn)的意見等； 3) 其他要求同“ 組織方案設(shè)計評審”的第 3)、 4)項。 組織初步設(shè)計評審 1) 初步設(shè)計評審的主要目的評價初步設(shè)計結(jié)果滿足項目策劃定位、設(shè)計規(guī)劃方案、初步設(shè)計要求的充分性、 適宜性和有效性； 2) 初步設(shè)計評審也應(yīng)充分考慮其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項目部關(guān)于施工組織方面的意見、外部政府部門審圖的要求、成本管理部的目標成本實現(xiàn)的意見等； 3) 其他要求同“ 組織方案設(shè)計評審”的第 3)、 4)項。 組織項目設(shè)計任務(wù)書論證 1) 項目設(shè)計任務(wù)書是委托設(shè)計單位進行項目設(shè)計的主要輸入之一，設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容應(yīng)包含項目建筑設(shè)計指標、成本指標在內(nèi)的各種指標要求； 2) 設(shè)計任務(wù)書中的各種指標應(yīng)符合項目定位的要求； 3) 項 目任務(wù)書論證的主要目的是確保項目的定位在設(shè)計過程的實現(xiàn)。 組織編寫《項目整體廣告策劃案》 1) 《項目整體廣告策劃案》應(yīng)依據(jù)項目營銷策劃報告； 2) 關(guān)注廣告時機、媒體的選擇、廣告的形式和內(nèi)容、費用、預(yù)期達到的效果。 組織編寫《項目營銷策劃報告》 1) 《項目營銷策劃報告》既要緊扣項目的定位和項目的目標客戶群，又要具有一定的操作性，同時還要為以后的項目營銷工作的開展指明方向和提出要求。 2) 定位錯誤會導(dǎo)致項目整體失敗或收益降低；定位不充分或定位延遲，會造成項目其他工作的無 續(xù)和混亂，走很多的彎路（比如設(shè)計變更和簽證的增加），增加項目成本。 流程管理手冊 版本： A/0 2) 《項目開發(fā)指導(dǎo)書》內(nèi)容包括：項目質(zhì)量、成本、進度、安全文明、風(fēng)險管理、項目各項計劃的編制要求和責(zé)任人等。 3) 由資金計劃部組織對《投資指導(dǎo)書》進行論證，論證時應(yīng)充分考慮項目的可行性研究結(jié)論、與公司資金狀況的匹配、公司資金鏈的周轉(zhuǎn)等，確保 公司整體資金收益最大化。該《投資指導(dǎo)書》允許在項目策劃定位后，根據(jù)項目定位的變化修訂一次形成最終版。 組織《投資指導(dǎo)書》論證 1) 《投資指導(dǎo)書》應(yīng)列明 項目 的目標，包括： 各種經(jīng)濟指標、重大節(jié)點要求等 。 4) 確定項目的組織形式，包括組織設(shè)置及職責(zé)、崗位設(shè)置、崗位人數(shù)及崗位工作內(nèi)容和職責(zé)。確定項目組時應(yīng)考慮項目的規(guī)模、項目的區(qū)域性、項目管理方式等因素。 3) 屬于合作項目的土地，應(yīng)在預(yù)可研階段就開展與合作方的談判，在可研階段必須就合作事宜達成初步一致意見。 7） 1) 內(nèi)部立項后，項目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開始著手土地手續(xù)的辦理。 5） 6） 1) 經(jīng)過可研論證后，公司即可 以進行內(nèi)部立項，由資金計劃部下達《立項書》，《立項書》是編制《項目投資指導(dǎo)書》的主要依據(jù)之一，所以《立項書》應(yīng)初步確定項目各種經(jīng)濟指標、重大節(jié)點要求等。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進行可行性研究，編制《預(yù)可研報告》；同時，對項目前期的工作進行策劃，編制初步的《項目前期工作計劃》。可行性研究應(yīng)該做到： a) 了解該項目背景資料，初步判斷項目操作方式， b) 進行項目實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位， 至少 包含以下內(nèi)容： ? 項目的檔次、目標客戶群； ? 項目大致開發(fā)周期； ? 項目占用公司資金情況； ? 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價 。 4) 組織預(yù)可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項目預(yù)可研報告》和《項目建議書》。 2) 成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提供的規(guī)劃要點和成本信息庫的數(shù)據(jù)，進行成本估算，形成《新項目成本估算書》。 3） 1) 初步確定拓展目 標 后，營銷策劃部應(yīng)對目標地塊組織專項的市場調(diào)研，適當時可參考外部機構(gòu)提供的信息。甄選時應(yīng)進行初步的投資效益框算，并比較不同方案之間的投資效益差異，以追求投資效益的最大化。 4) 各種信息應(yīng)按照相應(yīng)作業(yè)文件的要求定期進行分析、總結(jié)，并把總結(jié)的結(jié)論應(yīng)用到工作中去。 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 拓展 營銷 設(shè)計 工程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 / 產(chǎn)品、市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備 方案設(shè)計 擴初設(shè) 計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 估算 測算 預(yù)算、標底、合同價 進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算 項目策劃 組織項目論證 流程管理手冊 版本： A/0 主要過程識別示意圖 基 礎(chǔ)研 究確 定 目標 地 塊項 目立 項獲 取土 地項 目 預(yù) 可 研 項 目 可 研項 目規(guī) 劃擴 初 及 施 工圖 設(shè) 計成 本估 算成 本 概 算成 本預(yù) 算目 標 成本 確 定開 工 前準 備施 工成 本 動 態(tài) 管理N工 程 管 理營 銷 策 劃銷 售選 擇 營 銷 策 劃 公 司銷 售 前準 備交 付 、 入 伙確 定 采 購方 式選 擇 材料 供 方采 購 實 施確 定 工 程 供 方客 服項 目 報 批 、 報 建 手 續(xù) 的 辦 理深 圳 市 星 河 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 過 程 示 意 圖 流程管理手冊 版本： A/0 2. 項目論證 項目論證階段工作流程 框圖 項 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出土地市場信息收集及分析初步確定拓展目標組織預(yù)可研論證組織可研論證公司內(nèi)部立項辦理土地獲取手續(xù) 營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部各 種 土 地 信 息主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 經(jīng) 過 分 析 和 加 工后 的 《 土 地 信 息庫 》 中 的 信 息 項 目 論 證 項 目 策 劃 設(shè) 計 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 符 合 企 業(yè) 戰(zhàn) 略 和經(jīng) 營 目 標 的 土 地信 息董 事 長o 《 項 目 拓 展 建 議 書 》營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 營 銷 市 場 、 價 格 及 客戶 調(diào) 研 結(jié) 果o 設(shè) 計 基 礎(chǔ) 資 料總 經(jīng) 理o 項 目 建 議 書o 項 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部董 事 長o 項 目 可 行 性 研 究 報 告資 金 計 劃 部o 營 銷 策 劃 部o 項 目 可 行 性 報 告董 事 長o 項 目 立 項 書項 目 事 務(wù) 部o 營 銷 策 劃 部o 報 批 報 建 所 需 文 件主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 土 地 合 同o 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證o 項 目 建 議 書o 項 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報 告 流程管理手冊 版本： A/0 項目論證階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）要 求設(shè) 計 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項 目 論 證項 目 策 劃房 地 產(chǎn) 市 場 信 息收 集 及 分 析初 步 確 定 拓 展 目 標組 織 預(yù) 可 研 論 證組 織 可 研 論 證公 司 內(nèi) 部 立 項辦 理 土 地 獲 取 手 續(xù)銷 售 管 理工 作 流 程o 建 立 房 地 產(chǎn) 市 場 信 息 收集 渠 道o 建 立 維 護 市 場 信 息 庫o 定 期 分 析 市 場 信 息o 項 目 定 位 信 息 庫 建立 的 參 考o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相 關(guān)信 息o 投 資 效 益 框 算o 基 于 公 司 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 作 出判 斷o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 估 算o 收 集 分 析 目 標 地 塊 相關(guān) 信 息o 投 資 效 益 計 算o 確 定 項 目 開 發(fā) 目 標o 前 期 項 目 開 發(fā) 時 間 節(jié)點o 收 集 土 地 獲 取 的 相 關(guān)政 策 及 程 序o 準 備 土 地 獲 取 所 需 相關(guān) 資 料o 產(chǎn) 品 研 究 信 息 庫 建立 的 參 考o 目 標 成 本 指 標 信息 庫 建 立 的 參 考o 工 程 管 理 信 息 庫建 立 的 參 考o 營 銷 推 廣 信 息 庫建 立 的 參 考o 客 戶 服 務(wù) 模 式 信息 庫 建 立 的 參 考o 項 目 定 位 依 據(jù)o 營 銷 策 劃 報 告 編 制的 依 據(jù)o 投 資 指 導(dǎo) 書 編 制的 依 據(jù)o 項 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書編 制 的 依 據(jù)o 設(shè) 計 任 務(wù) 書 編 制 的依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 意 見 書編 制 依 據(jù)o 項 目 策 劃 工 作 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 設(shè) 計 工 作 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 項 目 總 體 計 劃編 制 依 據(jù)o 項 目 施 工 進 度 計 劃編 制 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 工 作 計劃 編 制 依 據(jù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 流程管理手冊 版本： A/0 工作流程關(guān)鍵點說明 1） 1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競爭對手的產(chǎn)品信息、成本信息、市場信息等。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段（ 1/6）的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 按照房地產(chǎn)項目開發(fā)過程可以分為六個大的節(jié)點：項目立項、項目策劃定位、主體結(jié)構(gòu)開工、開盤銷售、竣工、入伙；按照節(jié)點又可以將房地產(chǎn)項目開發(fā)過程分為六大階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工、銷售管理、客服管理，各階段的關(guān)系和主要工作見下頁圖。 業(yè)務(wù)流程管理手冊 手冊現(xiàn)行版本： A/0 發(fā)放編號： 編制 日期 審核 日期 批準