【正文】 工程合同履行監(jiān)控的階段性檢查 除 每月進(jìn)行合同執(zhí)行情況例行檢查外，應(yīng)在以下三個時間點(diǎn)，重點(diǎn)檢查以下事項(xiàng)： A. 主體工程開工前 a) 合同訂立時的客觀條件（包括甲、乙方和與合同履行有直接影響的因素）是否發(fā)生了影響合同履行的變化； b) 在施工準(zhǔn)備階段，我方應(yīng)履行的義務(wù)是否全部履行； c) 對方是否按合同約定全部完成了施工準(zhǔn)備，并綜合判斷其履行合同的誠意； 。招標(biāo)中心或合同預(yù)算部經(jīng)理是 合同履行監(jiān)控的最終責(zé)任人 。 合同條款風(fēng)險分析 每個合同簽訂后在規(guī)定時間內(nèi)應(yīng)對照合同條款進(jìn)行風(fēng)險分析，制定相應(yīng)的防范措施。 2) 合 同管理責(zé)任 分析 ， 在透徹了解合同條款真實(shí)意思的基礎(chǔ)上，將合同主要條款的管理責(zé)任落實(shí)到具體人員身上。 （ 2）對 10 萬元以下項(xiàng)目，由有關(guān)業(yè)務(wù)主辦部門人員 23 人，組成專門小組進(jìn)行合同談判。成本管理部專業(yè)工程師必須參加。 特殊項(xiàng)目的處理 （ 1）對于 10 萬元以上的特殊項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由主辦部門進(jìn)行專題報 告請示，由董事長批準(zhǔn)。具體是指當(dāng)招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)方案不穩(wěn)定時（如：智能系統(tǒng)等）， 采用第一次招技術(shù)方案標(biāo)，同時參考性報價，進(jìn)行技術(shù)評審，選定技術(shù)方案。 ? 按照性價比的高低排序，價性比高的排前，低的排后，簡稱價性比評 標(biāo)法。 ? 綜合評分 —— 按照技術(shù)、商務(wù)分別進(jìn)行評分。 2) 性價比評標(biāo)法 “綜 合評分 /評標(biāo)價”比值評分法 ，簡稱 性價比值 。 在評標(biāo)前，應(yīng) 先 對投標(biāo)文件進(jìn)行 初步評審與符合性檢查 ， 原則上按照項(xiàng)目的主要商務(wù)條件評價，評定其商務(wù)經(jīng)濟(jì)方面的符合性。 c) 服務(wù)性采購項(xiàng)目 ：外包技術(shù)咨詢項(xiàng)目、工程監(jiān)理、各種咨詢項(xiàng)目、工程設(shè)計項(xiàng)目、項(xiàng)目策劃服務(wù)、銷售代理、廣告代 理（或委托）等服務(wù)性采購項(xiàng)目。 中標(biāo)或簽訂合同 《招標(biāo)報告》 評標(biāo)方法與各項(xiàng)目的招標(biāo)評標(biāo)規(guī)定 項(xiàng)目定義 a) 工程項(xiàng)目 ：指建筑與水電安裝工程項(xiàng)目、裝修工程項(xiàng)目、園林工程項(xiàng)目和單獨(dú)招標(biāo)的機(jī)電安裝工程項(xiàng)目，及相關(guān)的臨水、臨電、拆遷等項(xiàng)目。招投標(biāo)工作中的招標(biāo)是“要約”邀請，投標(biāo)是“要約”，決標(biāo)是“承諾”。 標(biāo)書的質(zhì)量直接決定招標(biāo)工作的質(zhì)量。 ： 是否實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，是否在同一起跑線，具有可比性。 [質(zhì)量計劃 ] 【要求】總體應(yīng)體現(xiàn)供應(yīng)鏈管理的要求，對于下游職能部門的需 求，以獨(dú)立的模塊體現(xiàn)。 b) 技術(shù)標(biāo)書：滿足標(biāo)的技術(shù)規(guī)定要求，由技術(shù)主管部門負(fù)責(zé)。 d) 通過資格預(yù)審及考察確定參加投標(biāo)單位 【要求】基于對供應(yīng)商和產(chǎn)品市場的充分掌握，結(jié)合招標(biāo)標(biāo)的的充分理解，才能保證“貨比三家”選擇的客觀、公正，而這確定整個招標(biāo)過程的成敗。 ISO/T16949，供應(yīng)鏈管理。 策劃項(xiàng)目招標(biāo)的范圍及計劃，即《擬簽訂合同招標(biāo)計劃》 a) 建立并保持《供應(yīng)商信息庫》 b) 組織資格預(yù)審，確定參加資格預(yù)審單位，編制資格預(yù)審文件。 合同分類：根據(jù)不同招標(biāo)對象，采用不同的評標(biāo)方式。 適 用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)如建設(shè)工程業(yè)務(wù)（項(xiàng)目設(shè)計、工程施工與安裝、工程與設(shè)供方 組織 顧客 相關(guān)方 組織 相關(guān)方 ISO9001:2021 的供應(yīng)鏈關(guān)系 ISO9004:2021 的供應(yīng)鏈關(guān)系 計監(jiān)理）、營銷業(yè)務(wù)（策劃顧問、銷售代理、廣告發(fā)布等）等。衡量招標(biāo)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。 招投標(biāo)管理的目的 落實(shí)在招標(biāo)管理過程中的有關(guān) 職責(zé) ，明確有關(guān)的管理 流程 ，確定有關(guān)的 操作方案 ，從而 提高管理水平 ，滿足招標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的要求。 因而，企業(yè)核心競爭力的透析往往須從企業(yè)所具有的顯性資源稟賦著手，其一般表現(xiàn)為企業(yè)的品牌、技術(shù)、服務(wù)、創(chuàng)新機(jī)制、市場網(wǎng)絡(luò)等，而其中具有相對競爭 優(yōu)勢的核心資源則是其最好的切入口。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。 信息管理措施：包括信息的收集、傳送等 附件一：工作計劃責(zé)任矩陣 9 招投標(biāo)管理 概述 從價值鏈的視角來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本質(zhì)是一個“系統(tǒng)集成商”，它將資金、土地、設(shè)計、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過 廣告、營銷、租賃等服務(wù)最大限度的實(shí)現(xiàn)自己的市場價值。 企業(yè)管理部參與部門以上工作計劃的檢查，就公司年度戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃執(zhí)行情況形成月度、半年、 全年總結(jié)報告經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，報董事長備案。 日常工作的年度計劃于年中總結(jié)大會前調(diào)整、分發(fā)相關(guān)人員，由原審核、批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)。 項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃，于年中總結(jié)大會前調(diào)整、宣布，由各項(xiàng)目部組織調(diào)整，其內(nèi)容至少包括對設(shè)計、招標(biāo)、合同、材料進(jìn)場、資金調(diào)配等時間節(jié)點(diǎn)的調(diào)整；公司部門副經(jīng)理以上人員參加評審；總經(jīng)理審批。 1計劃的執(zhí)行故障因素及防范措施，是否明確、具體。 計劃與相關(guān)計劃連接及相互作用，是否明確。 計劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的監(jiān)控，監(jiān)控的主體、客體、指標(biāo)、頻次等要求是否明確。 計劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的輸出信息，是否足夠，其標(biāo)志性成果是什么。 計劃的總體、分類、分項(xiàng)工作時間，是否可行并保留必要的調(diào)整空間。 計劃的分類、分項(xiàng)內(nèi)容，是否完整或分解至可以管理的單位。 注：員工工作計劃可以并入部門工作計劃。 員工工作計劃（僅編制周計劃）經(jīng)部門經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo)審批；部門工作計劃（包括項(xiàng)目部，編制年度、季度、月度、周計劃）經(jīng)部門經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo) 審批；副總、 總經(jīng)理助理、總監(jiān)工作計劃（編制年度、月度計劃）經(jīng)總經(jīng)理、董事長助理審核，董事長審批；總經(jīng)理工作計劃（編制年、月度計劃）經(jīng)董事長助理審核、董事長審批；董事長助理工作計劃（編制年、月度計劃）報董事長審批?！俄?xiàng)目總體實(shí)施計劃》是項(xiàng)目具體運(yùn)作的依據(jù)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中適時更新。 《項(xiàng)目前期計劃 》 是在確定了目標(biāo)地塊以后由營銷策劃部編制的，主要是明確項(xiàng)目可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃定位、目標(biāo)成本的測算工作、至項(xiàng)目方案設(shè)計有關(guān)工作的開展，包括要實(shí)施的主要工作內(nèi)容、責(zé)任人或部門、時間節(jié)點(diǎn)要求等 ； 《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》是項(xiàng)目在公司內(nèi)部立項(xiàng)時，由資金計劃部編制，其主要內(nèi)容是明確 項(xiàng)目投資建設(shè)的基本指標(biāo) ； 《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》是為實(shí)現(xiàn)《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》 的基本指標(biāo)，由項(xiàng)目部編制的項(xiàng)目實(shí)施的基本要求，可能包括： 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、項(xiàng)目風(fēng)險控制等的要求； 《項(xiàng)目總體實(shí)施計劃》是確定項(xiàng)目實(shí)施的具體節(jié)點(diǎn)計劃，它 由若干項(xiàng)目專業(yè)計劃組成，由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭組織編制，各專業(yè)計劃按照職能分工負(fù)責(zé)編制。 （二）項(xiàng)目總體進(jìn)度控制計劃 項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃，依據(jù)年度戰(zhàn)略計劃要求，于年度第一次動員大會前制定（或調(diào)整）、宣布，由 各項(xiàng)目部 組織編制，其內(nèi)容至少包括對設(shè)計、招標(biāo)、合同、材料進(jìn)場、資金調(diào)配等時間節(jié)點(diǎn)的要求；公司部門副經(jīng)理以上人員參加評審；總經(jīng)理審批。 計劃的編制、評審和批準(zhǔn) （一）公司年度戰(zhàn)略計劃 公司年度戰(zhàn)略計劃于上一年度總結(jié)大會前制定、宣布，由 企業(yè)管理部組織 編制，其內(nèi)容至少包括各項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃的開工、預(yù)售、封頂、竣工驗(yàn)收、入伙等時間節(jié)點(diǎn)要求，以指 導(dǎo)項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃的編制；公司高層領(lǐng)導(dǎo)會議評審；董事長審批。 工作計劃的分類及管理 工作計劃按其內(nèi)容分為《公司年度戰(zhàn)略計劃（年度發(fā)展綱要）》、《項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃》和《日常工作計劃》等三大類 ；按時間分為年度、季度、月、周工作計劃；按執(zhí)行主體分為董事長、董事長助理、總經(jīng)理、高層領(lǐng)導(dǎo)（包括副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、總監(jiān)）、部門、員工等計劃。 項(xiàng)目計劃體系和公司工作計劃體系的關(guān)聯(lián)關(guān)系見下圖 項(xiàng)目計劃的要求 ? 項(xiàng)目計劃的編 制要求：關(guān)鍵是工作的標(biāo)志性成果要求及相關(guān)工作流程的識別 ? 項(xiàng)目計劃的執(zhí)行要求：關(guān)鍵是計劃的全面與兼容性，能否形成動態(tài)聯(lián)動系統(tǒng) ? 項(xiàng)目計劃的監(jiān)控：關(guān)鍵是計劃實(shí)現(xiàn)的假設(shè)管理，一方面盡可能保證計劃的執(zhí)行；另一方面將計劃的影響降到最小。 8 計劃管理 計劃管理的目的 通過計劃管理保證工作計劃實(shí)現(xiàn)，保障溝通順暢，步調(diào)一致，以 解決管理鏈條不順 等 問題。 辦理入伙手續(xù) 1) 入伙前，入伙工作小組應(yīng)按照《入伙準(zhǔn)備工作清單》一一確認(rèn)準(zhǔn)備工作的完成情況； 2) 確保各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備情況滿足入伙條件 組織客戶驗(yàn)樓 1) 驗(yàn)樓前，應(yīng)策劃、建立驗(yàn)樓規(guī)范； 2) 作好驗(yàn)樓的記錄，詳細(xì)記錄驗(yàn)樓時發(fā)現(xiàn)的問題； 3) 將驗(yàn)樓的結(jié)果及時傳遞給項(xiàng)目部，并督促有關(guān)部門按時整改。 入伙準(zhǔn)備 1) 編制《入伙準(zhǔn)備工作清單》，列明工作內(nèi)容、達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任人、完成時間等； 2) 各部門應(yīng)按照《入伙準(zhǔn) 備工作清單》各自完成入伙的準(zhǔn)備，確保入伙滿足顧客和有關(guān)行業(yè)法規(guī)的要求。 項(xiàng)目銷售情況總結(jié) 1) 銷售部門應(yīng)定期進(jìn)行銷售工作的總結(jié)，分析業(yè)績情況和費(fèi)用使用情況，及時根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行有關(guān)調(diào)整，以確保銷售各項(xiàng)指標(biāo)的達(dá)成； 2) 項(xiàng)目銷售結(jié)束，營銷策劃部應(yīng)對項(xiàng)目整體銷售情況進(jìn)行總結(jié)，并將銷售的有關(guān)信息 和數(shù)據(jù)歸入信息資料庫，為今后銷售工作提供參考。 流程管理手冊 版本： A/0 6 銷售管理 銷售管理 階段工作流程 框圖 項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出營 銷 策 劃 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 項(xiàng) 目 部o 成 本 管 理 部總 經(jīng) 理o 開 盤 條 件 驗(yàn) 收 記 錄 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計 管 理 工 程 管 理 銷 售 管 理 客 戶 服 務(wù)營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 部o 客 戶 服 務(wù) 部o 現(xiàn) 場 銷 售 管 理 手 冊總 經(jīng) 理o 現(xiàn) 場 銷 售 管 理 記 錄營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 項(xiàng) 目 事 務(wù) 部o 房 產(chǎn) 證 資 料 檢 查 記 錄總 經(jīng) 理o 房 產(chǎn) 證營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計 部o 客 戶 服 務(wù) 部o 項(xiàng) 目 事 務(wù) 部o 項(xiàng) 目 銷 售 總 結(jié) 報 告總 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 銷 售 總 結(jié) 意 見開盤前準(zhǔn)備現(xiàn)場銷售管理房產(chǎn)證辦理項(xiàng)目銷售情況總結(jié)o 開 盤 準(zhǔn) 備 檢 查 記 錄 流程管理手冊 版本： A/0 銷售管理 階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 開 盤 前 準(zhǔn) 備現(xiàn) 場 銷 售 管 理辦 證項(xiàng) 目 銷 售 情 況 總 結(jié)前 提 （ 工 作 條 件 ）設(shè) 計 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程后 續(xù) （ 影 響 ）o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 售 樓 處 、 樣 板 房 等開 盤 前 準(zhǔn) 備 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 現(xiàn) 場 銷 售 管 理 等 要求o 應(yīng) 保 障 開 盤 前 設(shè) 計 準(zhǔn) 備等 要 求o 應(yīng) 在 營 銷 策 劃 報 告 內(nèi) 提出 對 辦 證 節(jié) 點(diǎn) 等 要 求o 應(yīng) 保 障 銷 售 管 理 要 求o 與 客 戶 約 定 變 更 應(yīng) 征 求銷 售 的 意 見o 應(yīng) 保 障 開 盤 前 施 工 準(zhǔn) 備等 要 求o 應(yīng) 保 障 銷 售 管 理 要 求o 與 客 戶 約 定 的 工 程 變 更應(yīng) 及 時 通 知 銷 售o 應(yīng) 保 障 辦 證 工 作 開 展 要求o 應(yīng) 保 障 辦 證 工 作 開 展 要求o 營 銷 策 劃 報 告 及 實(shí) 施 方案 應(yīng) 隨 銷 售 總 結(jié) 適 時 調(diào)整o 設(shè) 計 管 理 應(yīng) 隨 銷 售 總 結(jié)適 時 調(diào) 整o 工 程 管 理 應(yīng) 隨 銷 售 總 結(jié)適 時 調(diào) 整o 對 客 戶 承 諾 的 相 關(guān) 內(nèi) 容應(yīng) 征 求 客 戶 服 務(wù) 的 意 見o 對 客 戶 承 諾 的 相 關(guān) 內(nèi) 容應(yīng) 征 求 客 戶 服 務(wù) 的 意 見o 對 客 戶 承 諾 的 相 關(guān) 內(nèi) 容應(yīng) 征 求 客 戶 服 務(wù) 的 意 見o 對 客 戶 承 諾 的 相 關(guān) 內(nèi) 容應(yīng) 征 求 客 戶 服 務(wù) 的 意 見o 客 戶 服 務(wù) 管 理 應(yīng) 隨 銷 售總 結(jié) 適 時 調(diào) 整 流程管理手冊 版本： A/0 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說明 開盤前準(zhǔn)備 1) 營銷策劃部應(yīng)按照《銷售售前程序文件》列出需要準(zhǔn)備的工作清單、責(zé)任部門、完成時間，準(zhǔn)備工作包括以下幾個方面： a) 銷售資料準(zhǔn)備 b) 案場準(zhǔn)備 c) 人員準(zhǔn)備 2) 開盤前，營銷策劃部應(yīng)按照《 開盤準(zhǔn)備工作清單 》進(jìn)行一一確認(rèn)，確保在開盤前作好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，使開盤工作順利開展。 工程移交 1) 項(xiàng)目部應(yīng)按照文件要求，和物業(yè)部門辦理工程移交，客戶服務(wù)部和營銷策劃部應(yīng)參與； 2) 對于移交時遺留的問題