【文章內(nèi)容簡介】 形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（6）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（7）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（8）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。，應(yīng)當按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。（2）應(yīng)當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。=當期無法劃分的全部進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）（三）進項稅發(fā)票的認證抵扣。納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅憑證（含增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）可以通過前臺掃描認證、自助掃描認證、增值稅發(fā)票選擇確認平臺勾選確認三種方式進行抵扣，其中發(fā)票掃描認證為全市通辦業(yè)務(wù)，為減少納稅人前往辦稅服務(wù)廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發(fā)票選擇確認平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。納稅人取得海關(guān)進口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當月申報期內(nèi)申報抵扣。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。（1）在發(fā)票勾選時，請關(guān)注界面上的當前稅款所屬期，納稅人勾選的發(fā)票將屬于當前的所屬期。（2）確認勾選的操作期為當期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當天或征期結(jié)束當天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進行勾選認證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。六、預(yù)繳稅款（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計算。預(yù)繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。【補充】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)繳：，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。七、納稅義務(wù)發(fā)生時間、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當天。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當天。八、納稅申報，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。，以當期銷售額和5%征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。九、發(fā)票開具，自行開具增值稅發(fā)票。，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。，不得開具增值稅專用發(fā)票。，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。，在收到預(yù)售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預(yù)收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時應(yīng)選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“603 已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第七條的規(guī)定，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補開發(fā)票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。十、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。，因稅收檢查等原因需要補