房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-01-24 21:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（ 三十七條 ） ? （二）扣除項目： 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目 對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： ? 銷售額 =（全部價款和價外費用 當(dāng)期允許扣除的土地價 ? 款） 247。 （ 1+11%） ? 銷項稅額 = 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? ： ? 當(dāng)期允許扣除的土地價款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 247。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積） 支付的土地價款 ? 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 ? 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積 ，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（大項目 規(guī)劃許可證 施工許可證） ? 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 ? （車位：若不能辦產(chǎn)權(quán)證的） 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 ? 應(yīng)建立 臺賬 登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 混合銷售：一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物為混合銷售（辦法第四十條） ? 不動產(chǎn)呢？ 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 三、進項稅額 ? （一）不得抵扣的進項稅額 ? 、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)；注意交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 ? 不得抵扣的進項稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額 （簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模 247。 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? （是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形）的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)； ? 、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)；新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。 ? 、貸款服務(wù)（接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? ）、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)。 ? 什么是旅客運輸服務(wù)？旅游服務(wù)是否可以抵扣？住宿服務(wù)？ 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? （二）注意的幾個問題 ? 程進項稅額的劃分 ? 2. 適用一般計稅方法的試點納稅人， 2023年 5月 1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 2023年 5月 1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分 2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。 ? 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用分 2年抵扣的規(guī)定。 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額： ? 測繪、勘察、設(shè)計、建材、建筑工程、園林綠化、公共配套設(shè)施，水泥、砂、石等建筑材料，混凝土，建筑工程施工、保險（但注意用途） 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 四、簡易征收 ? （一）征收率和范圍 ? ，按照 5%的征收率計稅。 ? 計算公式： ? 2. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的， 36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。（老項目是小項目概念） 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)老項目，是指： ? （ 1） 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目； ? （ 2） 《 建筑工程施工許可證 》 未注明合同開工日期或者未取得 《 建筑工程施工許可證 》 但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2023年 4月 30日前的建筑工程項目。 ? （二）特別注意：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? （三）注意：若同時存在一般計稅方法和簡易計稅方法項目，注意會計核算，建安發(fā)票、成本票等要做項目的劃分。 ? 建議建立臺賬 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 五、預(yù)繳增值稅 ? （一） .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ? （二）計算公式 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 247。 （ 1+適用稅率或征收率） 3% ? 適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 小規(guī)模納稅人： ? （三）預(yù)繳期限 ? 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 ? 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 (例題 ) 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? 在國家稅務(wù)總局未明確之前，以下 5個問題暫按如下規(guī)定辦理 （ 若總局有新的規(guī)定，按照總局規(guī)定辦） ? ？ ? 答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 2023年 5月 1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額增值稅發(fā)票。 第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增的主要內(nèi)容 ? ？ ? 據(jù)了解，目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一般存在兩種形式。一是捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，二是單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。（一）對于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在 《 購
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