房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增(編輯修改稿)
2025-02-10 17:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給其他單位或個(gè)人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 ? 目前營(yíng)業(yè)稅的操作：專用收據(jù) —— 銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票， 營(yíng)改增后如何操作，密切關(guān)注 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 二、進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 進(jìn)項(xiàng)稅額：當(dāng)前準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額： ? 增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額； ? 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額； ? 購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)行稅額。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 為更好的把握可抵扣的進(jìn)行稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率： ? 基本稅率 17%： 貨物、加工修理修配勞務(wù)； 有形動(dòng)產(chǎn)租賃 ? 低稅率 13%： ? 交通運(yùn)輸業(yè)： 11% ? 郵政業(yè)： 11% ? 基礎(chǔ)電信服務(wù) 11%，增值電信服務(wù) 6% ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 6%（有形動(dòng)產(chǎn)租賃 17%） ? 金融保險(xiǎn)業(yè) 6% ? 建筑業(yè) 6%、 11% ? 居民服務(wù)業(yè) 6% ? 房地產(chǎn)業(yè) 11% ? 征收率 3%（小規(guī)模納稅人） 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 重點(diǎn)講一下房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： ? 一、開發(fā)成本： ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 土地出讓金：有可能允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知。 ? 回遷安臵用房：總局公告 2023年第 2號(hào) （自 2023年 3月 1日起執(zhí)行） ? 納稅人以自己名義立項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并以回遷安臵形式對(duì)被拆遷人進(jìn)行房屋補(bǔ)償行為，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 計(jì)稅依據(jù)為組成計(jì)稅價(jià)格 ? 營(yíng)業(yè)額 =開發(fā)成本 （ 1+10%） 247。 （ 15%）（開發(fā)成本中不包含土地價(jià)款） ? 營(yíng)改增之后，此項(xiàng)稅收政策是否仍按計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額大家應(yīng)密切關(guān)注。 ? 增值稅組成計(jì)稅價(jià)格 =開發(fā)成本 （ 1+10%） 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 6%，可行性研究費(fèi) 6%、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6%、七通一平或三通一平費(fèi)（ 建筑業(yè) 11%）等，注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為 3%。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（ 建筑業(yè) 11%），注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為 3%。 ? 建筑安裝工程費(fèi)：房地產(chǎn)自行采購材料或設(shè)備 17%，其他（ 建筑業(yè) 11%） ? 配套設(shè)施費(fèi)： 建筑業(yè) 11% ? 開發(fā)間接費(fèi)用：如果存在動(dòng)產(chǎn)租賃 17%，小規(guī)模 3%；資本化利息（ 金融保險(xiǎn)業(yè) 6%） 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 二、銷售費(fèi)用 ? 廣告費(fèi) 6%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：專業(yè)公司 6%，印刷品等 17%，會(huì)展費(fèi)用 6% ? 三、管理費(fèi)用 ? 辦公用品 17%，勞保費(fèi) 17%，法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)咨詢?cè)u(píng)估鑒證費(fèi) 6%，汽油費(fèi) 17%，車輛維修費(fèi) 17%，通訊費(fèi) 6%， 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 四、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 手續(xù)費(fèi)、貸款利息 6% 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： ? 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。如：超過認(rèn)證期限的進(jìn)項(xiàng)稅額，認(rèn)證不符無法再更正的進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、 集體福利或個(gè)人消費(fèi)購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù) ? 非正常損失的購進(jìn)貨物及 相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù) 非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)以及被執(zhí)法部門依法沒收或強(qiáng)令自行銷毀的貨物。 ? 非正常損失在產(chǎn)品或產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù) ? 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用 例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油 2桶，銀行存款支付 5000元，增值稅發(fā)票載明銷售額 ，進(jìn)項(xiàng)稅額 。會(huì)計(jì)處理： 借：應(yīng)付職工薪酬 非貨幣福利 5000 貸：銀行存款 5000 借：管理費(fèi)用等 5000 貸：應(yīng)付職工薪酬 非貨幣福利 5000 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期 ”確定： ? 國稅函 【 2023】 617號(hào)規(guī)定：增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在 開具之日 起 180日內(nèi)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1