房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增-wenkub
2023-02-11 17:54:18 本頁(yè)面
【正文】 增值稅暫行條例 》 從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)性增值稅。 ? 增值稅是“價(jià)外稅” ? 增值稅不是價(jià)格組成部分，游離于價(jià)格之外，伴隨價(jià)格流轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 講到這，給大家簡(jiǎn)要介紹一下增值稅會(huì)計(jì)處理： ? 首先介紹一下涉及的會(huì)計(jì)科目： ? 為全面核實(shí)增值稅計(jì)算、解繳和抵扣，需要在應(yīng)交稅費(fèi)賬戶(hù)中設(shè)臵“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩個(gè)2級(jí)科目 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅 應(yīng)交稅費(fèi) — 未交增值稅 ? 在應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅 2級(jí)科目下設(shè)臵 “進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅額”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”；“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅” 等專(zhuān)欄 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? “進(jìn)項(xiàng)稅額”： 可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 ? “已交稅金”： 當(dāng)月繳納本月增值稅額 ? “減免稅額”： 減免的增值稅額 ? “轉(zhuǎn)出未交增值稅”： 月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi) — 未交增值稅的貸方 ? “銷(xiāo)項(xiàng)稅額”： 銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額 ? “進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”： 購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？） ? “轉(zhuǎn)出多交增值稅”： 月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅 應(yīng)交稅費(fèi) — 未交增值稅的借方 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅 借方 貸方 余額 進(jìn)項(xiàng) 稅額 已 交 稅金 減免 稅款 轉(zhuǎn)出未交增值稅 合計(jì) 銷(xiāo) 項(xiàng) 稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 轉(zhuǎn)出多繳增值稅 合計(jì) 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 1月 發(fā)生以下業(yè)務(wù)： 銷(xiāo)售商品房取得銷(xiāo)售額 6000萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額 660萬(wàn)元； 發(fā)生 可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額100萬(wàn)元；當(dāng)月繳納當(dāng)月增值稅款 200萬(wàn)元； 因管理不善造成部分水泥被盜，該部分水泥成本 50萬(wàn) 元（ 50*17%=）。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類(lèi)型發(fā)票：增值稅專(zhuān)用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。銷(xiāo)售額是多少？銷(xiāo)項(xiàng)稅額是多少？ 銷(xiāo)售額 =120/（ 1+11%） =108萬(wàn)元 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 =108*11%=12萬(wàn)元。會(huì)計(jì)上視同銷(xiāo)售往往是符合收入實(shí)現(xiàn)條件。租賃業(yè)務(wù)較多的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家出臺(tái)這方面的稅收政策，提早做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。（個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，請(qǐng)大家密切關(guān)注國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策） 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期 ”確定： ? 正確確定當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額，必須正確確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從以往營(yíng)改增稅收文件看，往往原營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為增值稅時(shí)變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也不會(huì)有太大變動(dòng)。 ? 將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給其他單位或個(gè)人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 ? 回遷安臵用房：總局公告 2023年第 2號(hào) （自 2023年 3月 1日起執(zhí)行） ? 納稅人以自己名義立項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并以回遷安臵形式對(duì)被拆遷人進(jìn)行房屋補(bǔ)償行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（ 建筑業(yè) 11%），注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票為 3%。會(huì)計(jì)處理： 借：應(yīng)付職工薪酬 非貨幣福利 5000 貸：銀行存款 5000 借：管理費(fèi)用等 5000 貸：應(yīng)付職工薪酬 非貨幣福利 5000 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前期準(zhǔn)備 ? 計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期 ”確定： ? 國(guó)稅函 【 2023】 617號(hào)規(guī)定：增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，應(yīng)在 開(kāi)具之日 起 180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。不能人為進(jìn)行調(diào)節(jié)。最高開(kāi)票限額，是指單份專(zhuān)用發(fā)票銷(xiāo)售額合計(jì)數(shù)不得達(dá)到的上限額度。 ? 單位形成下一環(huán)節(jié)的抵扣項(xiàng)，應(yīng)開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。作廢專(zhuān)用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質(zhì)專(zhuān)用發(fā)票（含未打印的專(zhuān)用發(fā)票）各聯(lián)次上注明
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