【正文】 的抵扣制。（按差額計(jì)稅） 國稅發(fā)[2004]69號 第六、住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。 按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。營業(yè)稅存在重復(fù)征稅,加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)營業(yè)稅的計(jì)稅方法是按照營業(yè)額全額征收，同一項(xiàng)收入因?yàn)榉止ひ鞫嗟蓝?，存在重?fù)征稅問題。建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對營改增的挑戰(zhàn) 一、增值稅如何計(jì)算？稅負(fù)是否會增加？增加稅負(fù)計(jì)算？ 二、本單位凈利潤預(yù)測增加還是減少？收入和成本費(fèi)用發(fā)生哪些變化？ 三、對上下游業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關(guān)各方在同一價(jià)值鏈上利益分配？ 四、對關(guān)聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？ 五、如何積極應(yīng)對營改增？哪些措施能合理轉(zhuǎn)嫁增值稅負(fù)擔(dān)？ 六、企業(yè)采購、生產(chǎn)、管理和銷售等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容和職能是否需要改進(jìn)？ 七、過渡期的處理非常重要，企業(yè)在過渡期要做好哪些準(zhǔn)備？過渡期營銷策略需要調(diào)整？ 八、營改增政策變化后，稅收籌劃發(fā)生哪些變化和調(diào)整？ 九、從財(cái)務(wù)管理處罰，應(yīng)該給公司管理層提出哪些建議？主要內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析第二節(jié) 營改增后涉及目前稅收政策變化分析第三節(jié) 營改增后企業(yè)稅收籌劃方案全新調(diào)整第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析營改增的背景增值稅的計(jì)算增值稅專用發(fā)票的使用及管理營改增應(yīng)注意的涉稅問題營改增的應(yīng)對思路一、營改增背景 按照國務(wù)院的既定目標(biāo)，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。營業(yè)稅企業(yè)購進(jìn)材料固定資產(chǎn)不能抵扣制造企業(yè)購進(jìn)營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣營業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣 差額征收問題多多，監(jiān)管困難（分析如下） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 國稅函[2009]520號 第三、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。 實(shí)行價(jià)外征收。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。 計(jì)稅依據(jù)。　　借款利息進(jìn)項(xiàng)稅： 暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅。 將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%。 建筑業(yè)營改增稅負(fù)測算一 工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用10%。10000=%（%） 財(cái)稅〔2009〕9號 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅： 建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 建筑業(yè)營改增稅負(fù)測算二 工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用10%。3%= 增值稅=(+)= 稅負(fù)率=247。(1+11%)11%=991進(jìn)項(xiàng)稅額=780060%247。我國現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是2008年11月10日國務(wù)院第538號令公布的《中華人民共和國增值稅暫行條例》從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)性增值稅。增值稅是“價(jià)外稅”增值稅不是價(jià)格組成部分，游離于價(jià)格之外，伴隨價(jià)格流轉(zhuǎn)。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確定關(guān)鍵在于當(dāng)期銷售額。借：銀行存款 1500貸：主營業(yè)務(wù)收入 (1500247。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類型發(fā)票：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。銷售額是多少？銷項(xiàng)稅額是多少？銷售額=120/（1+11%）=108萬元銷項(xiàng)稅額=108*11%=12萬元。會計(jì)上視同銷售往往是符合收入實(shí)現(xiàn)條件(遵從會計(jì)規(guī)范)。如何進(jìn)行納稅調(diào)整？開發(fā)產(chǎn)品對外出租：會計(jì)處理：略 （經(jīng)營性租賃）增值稅處理：從目前營改增情況看，動產(chǎn)租賃已改為增值稅，增值稅稅率為17%。計(jì)算銷項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定： 正確確定當(dāng)期銷項(xiàng)稅額，必須正確確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從以往營改增稅收文件看，往往原營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為增值稅時(shí)變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn)行業(yè)營改增后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也不會有太大變動。將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)無償贈送給其他單位或個人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天?；剡w安置用房：總局公告2014年第2號（自2014年3月1日起執(zhí)行）納稅人以自己名義立項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并以回遷安置形式對被拆遷人進(jìn)行房屋補(bǔ)償行為，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。會計(jì)處理：借：應(yīng)付職工薪酬非貨幣福利 5000貸：銀行存款 5000借：管理費(fèi)用等 5000貸：應(yīng)付職工薪酬非貨幣福利 5000計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定：國稅函【2009】617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。三、增值稅專用發(fā)票的使用及管理一般納稅人通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票的聯(lián)次基本聯(lián)次：發(fā)票聯(lián)：購買方核算成本和進(jìn)項(xiàng)稅額記賬憑證；抵扣聯(lián)：購買方報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證和留存?zhèn)洳閼{證；記賬聯(lián)：銷貨方核算銷售收入和銷項(xiàng)稅額的記賬憑證；其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。（總局公告2014年第19號關(guān)于簡化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告）最高開票限額不超過10萬元的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不需事前進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。 大家應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)文件，避免造成稅收違法行為的發(fā)生。（二）不符合作廢條件的，需要開具紅字專用發(fā)票。丟失抵扣聯(lián)。用抵扣聯(lián)認(rèn)證，抵扣聯(lián)復(fù)印件作為記賬憑證。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。12=貸：累計(jì)折舊 借：遞延收益 貸：管理費(fèi)用 支付技術(shù)維護(hù)費(fèi)時(shí)：借：管理費(fèi)用 1000貸：銀行存款 1000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅額）1000貸：管理費(fèi)用 1000鏈接——總局公告2014年第64號：自2014年1月1日起，對所有企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。（1+適用稅率） 適用稅率例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售2016年1月1日前購進(jìn)的微機(jī)1臺，取得收入2000元。房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營問題 納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)分別核算不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。計(jì)算未完項(xiàng)目成本中的外購項(xiàng)目，計(jì)算分離已征稅款。五、營改增應(yīng)對思路及疑難問題 營改增征稅時(shí)間按實(shí)施時(shí)間，還是按開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間，或者還是按完工時(shí)間？ 及時(shí)申請一般納稅人資格認(rèn)定。建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按合同約定收款時(shí)間開具發(fā)票？（涉及增值稅和所得稅問題）房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空間嗎？ 營改增后，企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？往來業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？ 購進(jìn)成本費(fèi)用抵稅比較(結(jié)論：進(jìn)項(xiàng)稅高則兩稅合計(jì)抵稅額也高)營改增后，應(yīng)考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、甲供材、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會議費(fèi)、辦公費(fèi)、綠化樹木、人工勞務(wù)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細(xì)的清單。（%）=；%= ⑥裝飾業(yè)務(wù)按實(shí)際收入納稅