房地產(chǎn)營改增財(cái)務(wù)處理-wenkub
2024-11-04 23 本頁面
【正文】 進(jìn)行納稅申報(bào)。向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，進(jìn)行增值稅發(fā)票開具和申報(bào)繳納稅款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款當(dāng)天開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。本條第9款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第一篇：房地產(chǎn)營改增財(cái)務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點(diǎn) 關(guān)于老項(xiàng)目采用一般與簡易計(jì)稅方法會計(jì)分錄對比房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點(diǎn)關(guān)于老項(xiàng)目采用一般與簡易計(jì)稅方法會計(jì)分錄對比根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知，附件2（十）條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目采用簡易計(jì)稅方法下會計(jì)分錄：收到預(yù)收款時(shí)：借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款貸方： 預(yù)收賬款（價(jià)稅合計(jì)）企業(yè)預(yù)繳稅款：借方： 應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（按3%征收率在不動產(chǎn)所在地繳納，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加貸方： 銀行存款支付建筑商工程款：借方： 開發(fā)成本 ｛因稅額不可以在銷項(xiàng)稅額中抵扣，導(dǎo)致成本比一般計(jì)稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應(yīng)付賬款支付廣告宣傳費(fèi)：借方： 銷售費(fèi)用 ｛因稅額不可以在銷項(xiàng)稅額中抵扣，導(dǎo)致費(fèi)用比一般計(jì)稅方法多列支｝貸方： 銀行存款/應(yīng)付賬款工程完工：借方： 開發(fā)產(chǎn)品貸方： 開發(fā)成本確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預(yù)收賬款 貸方： 主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅｛根據(jù)全部銷售額按照5%征收率計(jì)算得出｝（2）借方： 主營業(yè)務(wù)成本貸方： 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算附征：借方： 營業(yè)稅金及附加貸方： 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加在能夠取得較多一般納稅人按照正常稅率（而不是征收率）的專用發(fā)票的情況下，而且進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅差額較小時(shí)，實(shí)際增值稅少于按照簡易辦法應(yīng)繳納的?！盃I改增”后《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當(dāng)天”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)存在兩種處理方式：向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。熱銷圖書推薦：營業(yè)稅改征增值稅最新政策解讀及實(shí)務(wù)案例分析2016營改增一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn) 相關(guān)政策及會計(jì)運(yùn)用舉例2016年3月28日 21:25 閱讀 35 根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第（八）條銷售不動產(chǎn)，第4點(diǎn)一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。營改增后已繳營業(yè)稅未開票該如何處理2016/05/193174營業(yè)稅已交，但是卻未開票。本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。雖開具增值稅普通發(fā)票，由于“已申報(bào)營業(yè)稅”，則不需要繳納增值稅。第二步，進(jìn)入操作界面，找到自己銷售的服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)對應(yīng)的商品編碼后點(diǎn)擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個(gè)商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設(shè)為0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時(shí)限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，同時(shí)將繳納營業(yè)稅時(shí)開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳?，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。納稅申報(bào)時(shí)，可在開具增值稅普通發(fā)票的當(dāng)月，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入。小陳稅務(wù)特別提醒：如按照“對應(yīng)的稅率/征收率，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票時(shí)，價(jià)稅合計(jì)數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。第三篇：營改增后財(cái)務(wù)
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