房地產(chǎn)行業(yè)營改增應(yīng)注意的稅收政策培訓(xùn)課件-wenkub
2023-02-11 17:56:30 本頁面
【正文】 繳財(cái)政。 （ 1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率） 由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營改增增值稅稅率，初步推斷可能為 11%，為授課方便，暫按 11%稅率講解。銷售給個(gè)人進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 然后，了解一下增值稅納稅人 ? 增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人 ? 一般納稅人實(shí)行“購進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅 ? 小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅 ? 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒有相關(guān)文件透露，但根據(jù)前期營改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 我們重點(diǎn)介紹增值稅一般納稅人增值稅計(jì)算和繳納 ? 基本原理： 當(dāng)期應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期銷售額 適用稅率 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期應(yīng)納稅額的多少，取決于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)因素。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進(jìn)不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增加相當(dāng)大的可抵扣稅額，從而實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 增值稅是對“增值額”征稅 “增值額” 最大的優(yōu)點(diǎn)是避免重復(fù)征稅 營業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象 ? 增值稅是“流轉(zhuǎn)稅” ? 流轉(zhuǎn)稅最大特點(diǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終消費(fèi)者是稅收負(fù)擔(dān)者。 上傳者備注 營改增來了我們準(zhǔn)備好了嗎 ? 營改增的腳步近了，房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批營改增行業(yè)，今年年底必將蛻去“營業(yè)稅”的外衣，披上“增值稅”的華裳閃亮登場，至此營業(yè)稅自 1993年稅制改革，歷經(jīng) 20多年的歷程終將退出中國稅制的歷史舞臺，完美謝幕，迎接我們的是“增值稅”的嶄新天地。在這個(gè)過程中，我想問大家一句： “你們準(zhǔn)備好了嗎？” 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 首先，我們了解一下什么是“增值稅” ? 增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。這與營業(yè)稅一致。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確定關(guān)鍵在于當(dāng)期銷售額。銷售給企業(yè)形成企業(yè)固定資產(chǎn)，給下一環(huán)節(jié)提供進(jìn)項(xiàng)抵扣。 例如：當(dāng)月銷售 A樓盤 A戶，售價(jià) 12023元 /平米，建筑面積 100平米，合同價(jià)款 120萬元。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 視同銷售 ? 將自產(chǎn)貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi) ? 將自產(chǎn)貨物作為投資 ? 將自產(chǎn)貨物分配給股東或投資者 ? 將自產(chǎn)貨物無償贈送他人 ? 將自產(chǎn)貨物抵償債務(wù) ? 增值稅視同銷售與會計(jì)上視同銷售不同，增值稅視同銷售本質(zhì)為增值稅鏈條的終止。房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，不動產(chǎn)租賃也改為增值稅，增值稅稅率為 17%的可能性很大，在這種情況下測算一下稅負(fù)變化： 取得同一筆租金收入 100萬元： 應(yīng)納營業(yè)稅 =100*5%=5萬元 應(yīng)納增值稅 =100/（ 1+17%） *17%= 通過上述比較稅負(fù)增加比較明顯，所以大家在營改增后簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)加以考慮。 從消費(fèi)型增值稅概念上看，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅鏈條的一部分，將自己開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用并未退出增值稅鏈條，并且也沒有從一個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)環(huán)節(jié)而發(fā)生增值。 ? 特殊規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。抵扣稅率是多少目前不得而知。 ? 增值稅組成計(jì)稅價(jià)格 =開發(fā)成本 （ 1+10%） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 6%，可行性研究費(fèi) 6%、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6%、七通一平或三通一平費(fèi)（ 建筑業(yè) 11%）等，注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為 3%。 ? 非正常損失在產(chǎn)品或產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù) ? 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用 例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油 2桶，銀行存款支付 5000元，增值稅發(fā)票載明銷售額 ，進(jìn)項(xiàng)稅額 ?！爱?dāng)期”是個(gè)重要的時(shí)間限定 ，具體是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法確定的納稅期限；只有在納稅期限內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額才是法定的當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。 增值稅專用發(fā)票實(shí)行 最高開票限額 管理。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 專用發(fā)票開具范圍 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向的客戶有兩個(gè)方面：單位和個(gè)人。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、折讓及開票有誤等情況如何處理： ? 一、作廢 ? 作廢條件： ? 開具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可及時(shí)作廢。
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