【正文】 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 （ 二 ） 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 、 信貸 、 土地政策的調(diào)節(jié)作用 。（ 四 ） 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 。 國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 （又稱國(guó)老八條）國(guó)辦發(fā)明電[2023]8號(hào) 05/03/26 主要內(nèi)容 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給 ； 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求； 政策 國(guó)辦發(fā)〔 2023〕 26號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 （ 又稱新八條） 05/05/09 主要內(nèi)容 對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 國(guó)家近期土地政策解析 政策 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國(guó)出讓土地分別為： 、 萬(wàn)、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 以下六類情形必須納入 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍 ：供應(yīng) 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地 政策 國(guó)辦發(fā) 〔 2023〕 50號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13 主要內(nèi)容 廣州局督察深圳 國(guó)家近期土地政策解析 政策 建住房 〔 2023〕 165號(hào) 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 07/06 主要內(nèi)容 新開工的商品住房 總面積 中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 國(guó)家近期土地政策解析 政策 國(guó)土資電發(fā) 〔 2023〕 17號(hào) 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 06/02 主要內(nèi)容 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地 。 （又稱 ） 政策 國(guó)土資發(fā)〔 2023〕 166號(hào) 關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知 05/08/22 主要內(nèi)容 以轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股等方式進(jìn)行農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的，必須是已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 人民銀行 08/18上調(diào)利率 主要內(nèi)容 一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。 個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變 。 06/06/16中國(guó)人民銀行宣布決定從 2023年 7月 5日起 ， 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 政策 中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整住房信貸政策答記者問 06/05/31 主要內(nèi)容 此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從 2023年 6月 1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款 （不包括住房公積金貸款） 首付款比例不得低于 30%；二是對(duì)購(gòu)買套型建筑面積 90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定。 政策 財(cái)稅 [2023]75號(hào) 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知 06/06/16 國(guó)稅發(fā) [2023]74號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 06/05/30 主要內(nèi)容 5年普通房免營(yíng)業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國(guó)家近期財(cái)稅政策解析 政策 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06 政策 財(cái)稅 〔 2023〕 21號(hào) 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作 05/10/07 主要內(nèi)容 加強(qiáng)存量房交易的稅收管理 政策 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 173號(hào)關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 05/10/21 主要內(nèi)容 排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計(jì)征房產(chǎn)稅。 改變以地價(jià)減免政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除《關(guān)于印發(fā)〈深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定〉的通知》（深府［ 2023］ 177號(hào)）相關(guān)規(guī)定以外的各類地價(jià)優(yōu)惠政策。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓 ， 工商建設(shè)用地需合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ， 報(bào)市主管部門依法審批 。 著重建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 ?本規(guī)定所稱外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè) ， 系指外國(guó)投資者購(gòu)買境內(nèi) 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內(nèi)公司 ” ） 股東的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資 ， 使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權(quán)并購(gòu) ” ） ；或者 ， 外國(guó)投資者設(shè)立外商投資企業(yè) ， 并通過該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn) ， 或 ， 外國(guó)投資者協(xié)議購(gòu)買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購(gòu) ” ） 。 考慮土地儲(chǔ)備的借款應(yīng)資本化或費(fèi)用化 ？ 8減值準(zhǔn)備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點(diǎn)分析 房地產(chǎn)交易 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預(yù)收款的處理 內(nèi)外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購(gòu)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 見后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計(jì)稅依據(jù) 稅率 營(yíng)業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷售收入 交易合同價(jià) 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷售收入 增值額 交易合同價(jià) 交易合同價(jià) 土地面積 5% 30%60%的累進(jìn)稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ) % （購(gòu)銷） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)利潤(rùn) (預(yù)征 ) 個(gè)人收入 33% 或 15% 5%45%的累進(jìn)稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營(yíng)業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉(zhuǎn)讓 差額征 以過戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷售 合作建房 免 1 免 出地視同銷售 5 房贈(zèng)送 征 2 免 6 視同銷售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)視同銷售 （ 漏洞贈(zèng)送土地使用權(quán)不征營(yíng)業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見 31號(hào)文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類型 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 合計(jì) 賬冊(cè)健全納稅人 市內(nèi) 3％ ％ ％ 回注冊(cè) 地 查賬征收 回注冊(cè)地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報(bào)繳納 賬冊(cè)不健全納稅人 市內(nèi) 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無外管證的應(yīng)繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 且該項(xiàng)目 未成立 獨(dú)立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本 ， 其應(yīng)分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的 差額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 。 分配利潤(rùn)為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補(bǔ)稅 。 土地增值稅新規(guī) ?深圳預(yù)征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預(yù)征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預(yù)征 。 舊房購(gòu)買契稅準(zhǔn)予抵扣。 以房抵債的 ， 轉(zhuǎn)讓價(jià)格為其抵付的債務(wù)價(jià)款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知 土地增值稅稅額的計(jì)算 : (一 )增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% (三 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% (四 )增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%： 土地增值