【正文】 1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 （ 二 ） 進一步發(fā)揮稅收 、 信貸 、 土地政策的調節(jié)作用 。（ 四 ） 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 （又稱國老八條）國辦發(fā)明電[2023]8號 05/03/26 主要內容 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給 ； 穩(wěn)定住房價格；嚴格控制被動性住房需求； 政策 國辦發(fā)〔 2023〕 26號國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 （ 又稱新八條） 05/05/09 主要內容 對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。 國家近期土地政策解析 政策 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 以下六類情形必須納入 招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍 ：供應 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策 國辦發(fā) 〔 2023〕 50號 國務院辦公廳關于建立國家土地督察制度有關問題的通知 06/07/13 主要內容 廣州局督察深圳 國家近期土地政策解析 政策 建住房 〔 2023〕 165號 關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 07/06 主要內容 新開工的商品住房 總面積 中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到 70%以上。 國家近期土地政策解析 政策 國土資電發(fā) 〔 2023〕 17號 關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 06/02 主要內容 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地 。 （又稱 ） 政策 國土資發(fā)〔 2023〕 166號 關于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知 05/08/22 主要內容 以轉讓、出租、作價入股等方式進行農民集體建設用地流轉試點的，必須是已經(jīng)依法批準為建設用地的農民集體所有土地 國家近期銀行政策解析 政策 人民銀行 08/18上調利率 主要內容 一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 %上調至 %；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %上調至 %。 個人住房公積金貸款利率保持不變 。 06/06/16中國人民銀行宣布決定從 2023年 7月 5日起 ， 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 政策 中國人民銀行有關負責人就調整住房信貸政策答記者問 06/05/31 主要內容 此次政策調整的主要內容是：一是從 2023年 6月 1日起，商業(yè)銀行（含農村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款 （不包括住房公積金貸款） 首付款比例不得低于 30%；二是對購買套型建筑面積 90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定。 政策 財稅 [2023]75號 關于調整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知 06/06/16 國稅發(fā) [2023]74號 關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 06/05/30 主要內容 5年普通房免營業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國家近期財稅政策解析 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06 政策 財稅 〔 2023〕 21號 關于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02 政策 國稅發(fā) [2023]156號國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作 05/10/07 主要內容 加強存量房交易的稅收管理 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 173號關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知 05/10/21 主要內容 排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，計征房產(chǎn)稅。 改變以地價減免政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除《關于印發(fā)〈深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定〉的通知》（深府［ 2023］ 177號）相關規(guī)定以外的各類地價優(yōu)惠政策。 農村集體經(jīng)濟組織非農建設用地中的原村民居住用地禁止轉讓 ， 工商建設用地需合作開發(fā)或轉讓土地使用權的 ， 報市主管部門依法審批 。 著重建設包括經(jīng)濟適用出租房、廉租房在內的各類公共租賃住房。 （ 4） 除水平承諾中內容外 ， 不作承諾 。 ?本規(guī)定所稱外國投資者并購境內企業(yè) ， 系指外國投資者購買境內 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內公司 ” ） 股東的股權或認購境內公司增資 ， 使該境內公司變更設立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權并購 ” ） ；或者 ， 外國投資者設立外商投資企業(yè) ， 并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn) ， 或 ， 外國投資者協(xié)議購買境內企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設立外商投資企業(yè)運營該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購 ” ） 。 考慮土地儲備的借款應資本化或費用化 ？ 8減值準備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點分析 房地產(chǎn)交易 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預收款的處理 內外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購/股權轉讓 見后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計稅依據(jù) 稅率 營業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷售收入 交易合同價 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷售收入 增值額 交易合同價 交易合同價 土地面積 5% 30%60%的累進稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權轉讓 ) % （購銷） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個人所得稅 企業(yè)利潤 (預征 ) 個人收入 33% 或 15% 5%45%的累進稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉讓 差額征 以過戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷售 合作建房 免 1 免 出地視同銷售 5 房贈送 征 2 免 6 視同銷售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈送不動產(chǎn)視同銷售 （ 漏洞贈送土地使用權不征營業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見 31號文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類型 營業(yè)稅 城市維護 建設稅 教育費附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 合計 賬冊健全納稅人 市內 3％ ％ ％ 回注冊 地 查賬征收 回注冊地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報繳納 賬冊不健全納稅人 市內 應繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無外管證的應繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目 ， 且該項目 未成立 獨立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 ， 如該項目已經(jīng)結算計稅成本 ， 其應分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的 差額 計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理 。 分配利潤為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補稅 。 土地增值稅新規(guī) ?深圳預征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預征 。 舊房購買契稅準予抵扣。 以房抵債的 ， 轉讓價格為其抵付的債務價款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關于土地增值稅有關問題的通知 土地增值稅稅額的計算 : (一 )增值額未超過扣除項目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項目金額 5% (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項目金額 15% (四 )增值額超過扣除項目金額 200%： 土地增值