【正文】 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策 上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人 深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任 賀倩明 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 國務(wù)院層面政策 土地近期政策 銀行近期政策 財稅近期政策 深圳近期政策 政策 07/27國務(wù)院常務(wù)會議 主要內(nèi)容 （一）提高征地成本，征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。規(guī)范土地出讓收支管理， 國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行 “ 收支兩條線 ” 管理 。調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。（二）完善責(zé)任制度。地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人要對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅決制止“ 以租代征 ” 等違法違規(guī)用地行為。（三）健全法律機制。充分發(fā)揮國家土地督察機構(gòu)的作用，強化對地方政府及土地管理部門執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 建住房 〔 2023〕 171號六部委 關(guān)于 規(guī)范 房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 06/07/11 主要內(nèi)容 ?境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè) ； ?外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外匯借款結(jié)匯規(guī)定（ 35%資本金，注冊資本到位，土地使用證）； ?境外機構(gòu)人士購買商品房規(guī)定（自用自住、對港澳臺僑人士網(wǎng)開一面， 經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外 ）； ?外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門嚴(yán)格審批 。境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購中方股權(quán)的，以 自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。 ?外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過 1000萬美元（含 1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的 50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 ?強化對跨境資本流動的監(jiān)測 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 （國十五條）國辦發(fā) 〔 2023〕 37號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 06/05/24 主要內(nèi)容 ?房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè) ， 把 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲 納入目標(biāo)責(zé)任制 。 ?建筑面積 90平方米以下住房占 70%以上。 ?5年 /營業(yè)稅 。 ?項目資本金比例 35%/商業(yè)銀行貸款 ， 對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物 。 ?個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%，對購買 自住住房 且套型建筑面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定 。 ?開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費； 滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 ?土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 ?城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè) 。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 2023年 5月 17日開國務(wù)院常務(wù)會議新六條 主要內(nèi)容 （ 一 ） 重點發(fā)展中低價位 、 中小套型普通商品住房 、 經(jīng)濟適用住房和廉租住房 。 （ 二 ） 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 、 信貸 、 土地政策的調(diào)節(jié)作用 。 引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求 。 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模 ， 加強土地使用監(jiān)管 ， 制止囤積土地行為 。 （ 三 ） 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 ， 減緩被動性住房需求過快增長 。（ 四 ） 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 。 加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管 ， 制止擅自變更項目 、 違規(guī)交易 、 囤積房源和哄抬房價行為 。 （ 五 ） 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè) ， 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房 ， 積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場 ， 有步驟地解決低收入家庭的住房困難 。 （ 六 ） 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 。 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 （又稱國老八條）國辦發(fā)明電[2023]8號 05/03/26 主要內(nèi)容 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給 ； 穩(wěn)定住房價格；嚴(yán)格控制被動性住房需求； 政策 國辦發(fā)〔 2023〕 26號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 （ 又稱新八條） 05/05/09 主要內(nèi)容 對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 ，實行實名制購房 。 普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 2年 /營業(yè)稅。 國家近期土地政策解析 政策 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。 以下六類情形必須納入 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍 ：供應(yīng) 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策 國辦發(fā) 〔 2023〕 50號 國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13 主要內(nèi)容 廣州局督察深圳 國家近期土地政策解析 政策 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。 以下六類情形必須納入 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍 ：供應(yīng) 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策 國辦發(fā) 〔 2023〕 50號 國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13 主要內(nèi)容 廣州局督察深圳 國家近期土地政策解析 政策 建住房 〔 2023〕 165號 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 07/06 主要內(nèi)容 新開工的商品住房 總面積 中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 政策 國土資源部令 第 33號耕地占補平衡考核辦法 06/16 主要內(nèi)容 有權(quán)責(zé)令建設(shè)用地項目補充耕地合格率較低的地區(qū)限期整改。對整改不合格的，暫緩受理該地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批 國家近期土地政策解析 政策 國土資電發(fā) 〔 2023〕 22號關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅決制止土地違法的緊急通知 06/06/14 主要內(nèi)容 認(rèn)真組織開展對“以租代征”違法用地、閑置土地和別墅用地的清理，重點是對 《 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》 （國發(fā) 〔 2023〕 28號）下發(fā)后發(fā)生的各類違法違規(guī)用地的清理 。 政策 國土資發(fā) 〔 2023〕 52號關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知 06/06/14 主要內(nèi)容 推進(jìn) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點 、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，堅決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 ； 嚴(yán)格落實耕地占補平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和土地整理重大項目工程傾斜 。 國家近期土地政策解析 政策 國土資電發(fā) 〔 2023〕 17號 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 06/02 主要內(nèi)容 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地 。從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地，“先補后占” ；確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處 ； 對因征地補償安置不到位等引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)，要限期整改，整改期間，暫緩受理所在地區(qū)建設(shè)項目用地預(yù)審和報批申請 ；停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng) 。 政策 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 執(zhí)法監(jiān)察 工作的通知 國土資發(fā) [2023]71號 主要內(nèi)容 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。 8月 31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 （又稱 ） 政策 國土資發(fā)〔 2023〕 166號 關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知 05/08/22 主要內(nèi)容 以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股等方式進(jìn)行農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的，必須是已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 國家近期銀行政策解析 政策 人民銀行 08/18上調(diào)利率 主要內(nèi)容 一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ， 長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度 。 進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性 個人住房貸款利率 市場化 ， 將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的 。 其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持 。 個人住房公積金貸款利率保持不變 。 上述政策自 2023年 8月 19日起實施 。 政策 2023年 8月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 06/07/22 （銀監(jiān)會 54號） 主要內(nèi)容 健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預(yù)警指標(biāo)體系；嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款；嚴(yán)禁向項目資本金比例達(dá)不到 35%（不含經(jīng)濟適用房）、“四證”不齊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款 ； 信托投資公司 （包括投資附加回購承諾）執(zhí)行 212號 文（四