房地產(chǎn)投融資決策及風(fēng)險管理研討(已修改)
2025-03-03 11:15 本頁面
【正文】 王洪 清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management ? 一項商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括： ? 使股東的財富人長遠來說達到最大 ? 短期的財務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如 ? 友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 ? 開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風(fēng)險因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券 ? 計算程式 ? 估計毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實際的總收入 ? 減去運營費用 ＝凈運營收入或“ NOI” ? 減去債務(wù)還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對上述各項參數(shù)投資期 5到 10年的變化進行估測 ? 重要的金融比率（用于決定投資的可行性） ? 毛租金乘數(shù) ? 貸款價值（ LTV）比 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報 ? 資產(chǎn)回報 ? 內(nèi)部回報率 ? 轉(zhuǎn)售價格 ? 有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風(fēng)險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 ? 毛租金乘數(shù) （相當(dāng)于“投資回收期”） ? 收購價除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項目的初略篩選 ? 貸款價值比 抵押貸款額（ Loan） /收購價（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險 ? 違約風(fēng)險隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營運收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過 ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達到約 ? 盈虧平衡點 （運營費用 +抵押付款） /估計毛租金 ? 建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達到的入住率 ? 一般在 65%至 95%范圍內(nèi) ? 費用比 運營費用 /實際的總收入 ? 用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨本身并無太大的用途 ? 應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，同時使有關(guān)費用如能源成本得到控制避免浪費 ?
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