【正文】 ............................................................................... Ⅰ ABSTRACT ....................................................................................... Ⅱ 1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策問題及原因 ............................ 1 課題選題的意義和背景 ................................................ 1 有關(guān)稅收方面的基本原則 .............................................. 2 稅收公平原則 .................................................... 2 效率原則 ........................................................ 3 量能負(fù)擔(dān)原則 .................................................... 4 受益負(fù)擔(dān)原則 .................................................... 6 國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 ...................................... 7 國(guó)外有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 .................................... 7 國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策研究 ...................................... 8 （ 1）關(guān)于房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)成的研究 .................................. 8 關(guān)于物業(yè)稅的政策性研究 ............................................. 10 關(guān)于物業(yè)稅是否可以取代土地出讓金的問題 ......................... 10 關(guān)于開征物業(yè)稅與相關(guān)房地產(chǎn)稅種的改革 ........................... 11 與物業(yè)稅有關(guān)的其他方面的研究 ................................... 12 2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策問題及原因 ........................... 13 稅種設(shè)置不合理，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕 ................................... 13 計(jì)稅依據(jù)不合理，征稅范圍不廣泛 ..................................... 14 稅收政策的不一致性 ................................................. 15 稅費(fèi)混雜，稅收調(diào)節(jié)作用不強(qiáng)，稅收征管配套措施不完善 ................. 16 3 國(guó)外房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 ........................... 17 法國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 ..................................... 17 稅種的設(shè)制 ..................................................... 17 關(guān)于征收管理 ................................................... 17 日本房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 ..................................... 18 日本對(duì)房地產(chǎn)的稅收調(diào)控政策 ..................................... 18 韓國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收調(diào)控政策 ......................................... 20 保有環(huán)節(jié) ....................................................... 21 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 III 交易環(huán)節(jié) ....................................................... 22 住房保障 ....................................................... 22 對(duì)日、韓房地產(chǎn)稅收改革的評(píng)價(jià) ................................... 22 美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 ..................................... 23 美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的特征 ....................................... 23 對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的評(píng)價(jià) ..................................... 24 4 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的改革現(xiàn)狀與設(shè)想 ..................... 26 我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的改革現(xiàn)狀 ..................................... 26 營(yíng)業(yè)稅方面 ..................................................... 26 土地增值稅方面 ................................................. 27 個(gè)人所得稅方面 ................................................. 28 城鎮(zhèn)土地使用稅方面 ............................................. 29 物業(yè)稅方面 ..................................................... 30 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的改革的進(jìn)一步設(shè)想 ............................. 30 統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)階段費(fèi)用 ................................... 31 開通并增加保有階段的稅收 ....................................... 31 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù) ....................................... 32 實(shí)行住房消費(fèi)補(bǔ)貼和稅收減免政策 ................................. 32 適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅 ............................................. 32 5 結(jié) 論 ................................................ 35 謝辭 ............................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。對(duì)此，本文就我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整存在缺陷的成因展開分析，結(jié)合實(shí)際運(yùn)用稅收、房地產(chǎn)供求理論及相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，結(jié)合國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，比照我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在的問題，在給出我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格較高階段如何處理好稅收與房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格、財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格以及在處理好各方面關(guān)系的基礎(chǔ)上，針對(duì)于我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收機(jī)制存在的問題，提出了旨在完善房地產(chǎn)價(jià)格稅收政策的前瞻性設(shè)想和建議，明確指出了房地產(chǎn)稅收改革的目標(biāo)和完善征收物業(yè)稅收體系的思路和對(duì)策。 property tax on real estate 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 1 1 前 言 課題選題的意義和背景 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)自上世 紀(jì) 90年代后期曾一度出現(xiàn)過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、需求不足的局面，政府曾先后多次下調(diào)銀行利率，企圖用積極的財(cái)政政策來(lái)促進(jìn)消費(fèi)和投資，但由于宏觀調(diào)控機(jī)制的不完善性，又導(dǎo)致了 2021 年上半年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”現(xiàn)象。 自 2021 年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從稅收方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的措施已經(jīng)出臺(tái)了很多，但同時(shí)宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，毫無(wú)回頭之勢(shì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)自 2021 年起 ,各月房屋銷售價(jià)格指 數(shù)上漲均超過(guò)了5%以上，至 2021 年 12 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月降低 個(gè)百分點(diǎn)。比如，在貨幣政策上，為減少流動(dòng)性過(guò)剩而采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率的辦法。 有關(guān)稅收方面的基本原則 稅收在各國(guó)的財(cái)政收入中都占據(jù)絕對(duì)的比重。我國(guó)政府在制定稅收政策時(shí)，首先就體現(xiàn)稅收公平原則，如《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》自 1980 年頒布以來(lái)對(duì)于調(diào)節(jié)個(gè)人收入差別、抑制社會(huì)分配不公、增加財(cái)政收入起到了積極的作用。這一政策的修訂也體現(xiàn)了國(guó)家稅收政策的公平原則。當(dāng)然，絕對(duì)公平的稅制是不存在的。納稅人稅負(fù)的高低主要取決于公共服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量，二者之間應(yīng)當(dāng)是均衡等價(jià)的，否則，就違背了公平的稅收原則。因此改革房地產(chǎn)的稅收制度要體現(xiàn)征收稅款的公平、合理性，改革的出發(fā)點(diǎn)是建立公正合理的房地產(chǎn)稅收體系。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處在過(guò)熱時(shí)期，流動(dòng)性過(guò)剩，在房地產(chǎn)價(jià)格方面上漲速度迅猛，如果在此經(jīng)濟(jì)環(huán)境下改革房地產(chǎn)業(yè)稅收制度，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到推波助瀾的作用。在講求公平的同時(shí)也必須充分重視效率，否則稅收不公平必然會(huì)挫傷企業(yè)和個(gè)人的積極性，甚至 還會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速比較快，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了促進(jìn)作用。 20 世紀(jì) 90 年代中后期，日本房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的 10%，韓國(guó)為 9%，中國(guó)香港為 19%，中國(guó)臺(tái)灣為 11%。依照個(gè)體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力來(lái)分配稅收是一項(xiàng)極其重要的工作，在設(shè)制稅種時(shí)，如果處理不好稅收負(fù)擔(dān)能力的問題，輕者使納稅主體的積極性受到損害，重者使國(guó)家的稅源枯竭。任何一項(xiàng)稅收政策首先必須考慮稅收負(fù)擔(dān)的高低，稅負(fù)水平定低了，會(huì)影響國(guó)家財(cái)政收入；定高了，又會(huì)挫傷納稅人的積極性，妨礙社會(huì)生產(chǎn)力的提高。 因此，稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該保持在經(jīng)濟(jì)的承受能力范圍以內(nèi)。 所謂合理負(fù)擔(dān)原則，就是指國(guó)家與納稅人在稅收分配總量上要適度，兼顧需要與可能，做到縱向分配合理 。而一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是一定的，所能提供的資金又是有限的，兩者之間始終存在矛盾。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，公平稅負(fù)原則，就是為納稅人創(chuàng)造一個(gè)在客觀上大體相同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，有利于鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流通環(huán)節(jié)的增稅使開發(fā)商或銷售者將稅負(fù)輕而易舉的轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，結(jié)果是起不到降低房?jī)r(jià)作用，相反卻可能使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。然而，物業(yè)稅的任務(wù)太重，就可能使其偏離國(guó)際通行的做法，造成物業(yè)稅發(fā)展的不成熟或畸形，甚至可能會(huì)導(dǎo)致未成熟就夭折，其結(jié)果會(huì)導(dǎo)制稅制結(jié)構(gòu)變得更加復(fù)雜。認(rèn)為凡是受自政府提供的福利多的多納稅，這才是公平，即根據(jù)納稅人從政府提供服務(wù)所享受利益 的多少，判定其應(yīng)納多少稅和其稅負(fù)應(yīng)為多大。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收改革的時(shí)候應(yīng)按照不同受益群體而采取差別稅率的原則，要考慮在不同城市，不同地區(qū)、不同地段按受到國(guó)家所提供的公共物品的大小來(lái)征稅，而不能一刀切，否則不能體現(xiàn)稅收的受益負(fù)擔(dān)的原則。有理論研究的歷史我們可以追溯到威廉隨著城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家已開始重視對(duì)城市房地產(chǎn)稅收進(jìn)行研究了，馬歇爾的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》的出版，標(biāo)志著新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期的到來(lái)，對(duì)于城市土地的稅收問題研究的重點(diǎn)已由簡(jiǎn)單的稅種描述轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)和歸宿問題的探討。在稅負(fù)歸屬方面主要有三種觀點(diǎn)，第一種是傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種貨物稅；第二種觀點(diǎn)是新觀點(diǎn)認(rèn)為是資本稅；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種使用費(fèi)，也是一種使用者付費(fèi)論。研究的內(nèi)容流于形式，沒有進(jìn)一步的深入展開。有些學(xué)者則認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行稅制中的一些稅種存在課稅理論依據(jù)模糊和稅種性質(zhì)不清等問題，按其對(duì)房地產(chǎn)稅收的定義，他們將中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中的主要稅種分別歸入所得稅、商品稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他稅三大類。在重復(fù)征稅方面，比如，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，購(gòu)買方除了繳納 3%5%的契稅以外，還要繳納萬(wàn)分之五的印花稅；對(duì)房產(chǎn)出租既要征 5%的營(yíng)業(yè)稅，又要征收 12%的房產(chǎn)稅；對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入，既要征 收土地增值稅，同時(shí)還要征收企業(yè)和個(gè)所得稅，這兩個(gè)稅種同屬于收益稅，因此就存在了重復(fù)征稅的情況。 在征收管理方面，主要有以下幾方面的建議：第一、成立專門的房地產(chǎn)評(píng) 估機(jī)構(gòu)，科學(xué)合理的評(píng)估和計(jì)算出基準(zhǔn)地價(jià)、最低限價(jià)和房產(chǎn)現(xiàn)值等，以此提高稅收彈性；第二、建立完善的信息溝通平臺(tái)，將財(cái)稅部門、土地開發(fā)規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門及工商管理部門的有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息資料集中起來(lái)，以便做到信息的公開化；第三，加強(qiáng)管理，完善稅收登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，房?jī)r(jià)太高，主張以物業(yè)稅取代土地出讓金，可以把地價(jià)的負(fù)擔(dān)從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，這樣，政府在向房地產(chǎn)開發(fā)者供給土地時(shí)，就可以無(wú)償撥付，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房?jī)r(jià)就會(huì)大幅下降，從而使更多的人買得起房屋。 以上兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅取代土地出讓金，在需求沒有減少的情況下，開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)將政府降低的稅款讓利