【正文】 查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。 應(yīng)納稅額＝銷售額 征收率 （三）境外單位或個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)的計(jì)稅方法 應(yīng)扣繳稅額＝接受方支付的價(jià)款 247。 注意：不包括國(guó)土管理部門出讓土地使用權(quán)的行為。 （一）銷售不動(dòng)產(chǎn)，適用稅率為 11%，包括： （ 1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。 土地所有者出讓土地使用權(quán)的行為，不征收增值稅。 二、房地產(chǎn)業(yè)的征稅范圍 （ 1）銷售不動(dòng)產(chǎn) 本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 1《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ：“應(yīng)稅服務(wù)年銷售額”超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人。 （ 2） 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 106號(hào)）的四個(gè)附件。全國(guó)一般公共預(yù)算收入中的稅收收入 66507億元，同比增長(zhǎng) %。 2023年有超過(guò) 95%的試點(diǎn)納稅人稅負(fù)不同程度下降，合計(jì)減稅 1 918億元； 2023年至 2023年三年來(lái)營(yíng)改增減稅 3 746億元，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。 “擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等稅收”是十七屆五中全會(huì)和“十二五”規(guī)劃確定的加快我國(guó)財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容。 2023年 11月 16日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院同意的 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案 》 等文件，明確了我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅制改革的指導(dǎo)思想、基本原則和主要內(nèi)容。（見(jiàn) 2023年 1月 29日 《 人民日?qǐng)?bào) 》 ） （二）建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增為何一再推遲 自年初以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力日漸加大，按同比口徑計(jì)算，今年第一季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)速度減少到 %；稅收收入增長(zhǎng)速度減少到 %，這是 1994年以來(lái)少有的低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2023年 5月 8日， 《 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知 》 （國(guó)發(fā) 〔 2023〕 26號(hào)）明確，力爭(zhēng)2023年全面完成營(yíng)改增，將營(yíng)改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。 （ 3）近兩年?duì)I改增的文件。 附件 2《 試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 第一條（五）項(xiàng)明確，應(yīng)稅服務(wù)年銷售額標(biāo)準(zhǔn)為 500萬(wàn)元（含本數(shù)。 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 三、稅率和征收率 增值稅的稅率 和征收率 稅率 征收率 17%， 銷售或進(jìn)口貨物、租賃 13%，糧油水電氣書報(bào)農(nóng)藥化肥 11%， 交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、建筑業(yè)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等。 （ 2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 四、應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一） 一般計(jì)稅方法： 《 實(shí)施辦法 》 第十五條 一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 （ 1＋稅率） 稅率 第二講 營(yíng)改增節(jié)稅設(shè)計(jì)思路 一、已經(jīng)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目剩余的尾房在試點(diǎn)期間如何征稅？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 2第一條（七） 試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)。 —— 試點(diǎn)前提供的應(yīng)稅勞務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)，無(wú)論是納稅、退稅、補(bǔ)稅，按照“老業(yè)務(wù)老辦法”的原則，均到地稅局辦理營(yíng)業(yè)稅的納稅、補(bǔ)稅、退稅。 二、營(yíng)改增前的在建項(xiàng)目試點(diǎn)期間如何選擇增值稅納稅方法？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 2第一條（六）：“ 一般納稅人，以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購(gòu)進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 例 甲房地產(chǎn)公司 2023年開(kāi)發(fā)建設(shè) A開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)在正在建設(shè)中。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)交增值稅額？與交營(yíng)業(yè)稅有何差異？ （ 1）應(yīng)交增值稅按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅（征收率按 3%）， 15 600 000247。 15 600 000 247。 ” 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)中的一般納稅人，以試點(diǎn)前購(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間也可選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。租金 1 500萬(wàn)元已經(jīng)于 10月 15日收訖存入銀行，商貿(mào)公司開(kāi)始入住。 750 000＝ % —— 只能如此征稅！ 四、經(jīng)營(yíng)租賃合同尚未到期的，如何進(jìn)行節(jié)稅籌劃？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 2《 試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 第一條試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)?！? —— 同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)租賃。 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝ 8 000 000 5%＝ 400 000（元） 節(jié)稅籌劃：對(duì)承租方做出適當(dāng)讓步，營(yíng)改增前將原合同廢止，營(yíng)改增試點(diǎn)期間重新簽訂合同，可以降低稅負(fù)?！? 使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的 固定資產(chǎn) 。 《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十五條：納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 丙公司應(yīng)將寫字樓出售時(shí)間推遲到“營(yíng)改增”之后，取得一般納稅人資格后再出售。 六、已經(jīng)取得 《 預(yù)售許可證 》 的項(xiàng)目，如何決策預(yù)售時(shí)間？？ 例 2023年 9月 20日， M房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目，主體已經(jīng)完工，按照當(dāng)?shù)胤抗懿块T的規(guī)定，已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，取得了 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 —— 如現(xiàn)在預(yù)售將交營(yíng)業(yè)稅。寫字樓的成本價(jià) 4 600萬(wàn)元，每年收取租金 250萬(wàn)元， 2年后以 5 000萬(wàn)元價(jià)格售給 G公司。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝ 50 000 000 5%＝ 2 500 000（元） 節(jié)稅籌劃：提前廢止原合同，營(yíng)改增后簽訂轉(zhuǎn)讓舊房合同。 應(yīng)納增值稅的計(jì)算： 不含稅銷售額＝ 50 000 000247。 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝ 1 500 000247。 請(qǐng)計(jì)算，兩個(gè)方案對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期，支付建安工程費(fèi)或甲供材料等獲得了大量增值稅專用發(fā)票，積累了很多待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，卻無(wú)銷項(xiàng)稅額可以抵扣。這樣操作，不會(huì)形成項(xiàng)目結(jié)束了，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不完的情況。 —— 造成多交了增值稅。 十、 BT項(xiàng)目銷售額的確定 BT項(xiàng)目意思即“建設(shè) —— 移交”。 銀行或其他金融機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)的收益情況和對(duì)承建方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等情況為項(xiàng)目提供融資貸款。 有的地方政府因無(wú)貨幣支付能力，在 BT項(xiàng)目委托建設(shè)合同中規(guī)定，承建方將項(xiàng)目建設(shè)完成之后，“無(wú)償”移交給政府，政府再“無(wú)償”劃撥一定面積的土地給承建方，或低價(jià)出讓土地。 十一、營(yíng)改增之后，企業(yè)接收外派勞務(wù)選擇怎樣的合作伙伴？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 1 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第九條 非營(yíng)業(yè)活動(dòng)中提供的應(yīng)稅服務(wù)不征收增值稅。反之，凡是企業(yè)未與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的即接受外派勞務(wù)。其中屬于工資薪金支出的費(fèi)用，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 1《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第六條 中華人民共和國(guó)境外（以下稱境外）的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其代理人為增值稅扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以接受方為增值稅扣繳義務(wù)人。文化創(chuàng)意服務(wù)稅率 6%。從稅務(wù)機(jī)關(guān)取得解繳稅款的中華人民共和國(guó)稅收繳款憑證（以下稱 《 稅收繳款憑證 》 ）。 （ 8）應(yīng)扣未扣的懲罰 《 稅收征稅管理法 》 第六十九條 扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。請(qǐng)問(wèn)，采購(gòu)布料和服裝加工