【正文】 應(yīng)交增值稅（進項稅額） 156 000 貸：銀行存款 1 200 000 （ 2）綠化工程的會計處理 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費 291 262 應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交增值稅（進項稅額） 8 738 貸：應(yīng)付賬款 —— 市園林綠化公司 300 000 （ 3）綠化工程包工甲供苗木比包工包苗木增值稅進項稅額的差異： 甲供苗木多取得進項稅額＝（ 156 000＋ 8 738）－ 43 689 ＝ 121 049（元） 九、企業(yè)注銷時留抵進項稅額的處理方法 [例 9] M房地產(chǎn)公司只有一個開發(fā)項目，在預(yù)售房產(chǎn)時，由于位置好等原因，銷售情況非常好，房產(chǎn)很快售罄。綠化用苗木是從當(dāng)?shù)亓謭鲑徺I的，林場開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，金額為 120萬元，苗木款以銀行存款支付。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。 使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。 （ 1）在“開發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時繳納營業(yè)稅 如果，繼續(xù)執(zhí)行原合同，寫字樓仍然在“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算，出售時按照財稅 [2023]106號文第一條（七）試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在面臨營改增，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 相關(guān)稅收政策分析： 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十條，房屋及建筑物折舊年限20年。 如繳納營業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 —— 試點期間銷售房產(chǎn)，可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 （ 1＋ 3%） 2%＝ 446 （元） 降低稅負＝ 1 150 000－ 446 ＝ 703 （元） 稅負降低率＝ 703 247。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡易征收政策有關(guān)管理問題的通知 》（國稅函 [2023]90號）第一條、一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財稅 [2023]9號文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的（ 現(xiàn)調(diào)整為 依照 3%征收率減按 2%征收增值稅），應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 233 010（元） 節(jié)稅金額＝ 400 000－ 233 010＝ 166 990（元） 五、一般納稅人銷售使用過的固定資產(chǎn) 例 2023年 9月，丙房地產(chǎn)公司準備將一幢自用寫字樓出售給G公司，評估價值為 2 300萬元。假設(shè) 2023年 10月 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)試行營改增，乙公司登記為增值稅一般納稅人?！? 此條未區(qū)分有形動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)的經(jīng)營租賃也適用。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。 收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。 780 000＝ % 推斷 ：在房地產(chǎn)企業(yè)營改增的文件中很有可能增加一道 5%的征收率。 780 000＝ % （ 3）稅制改革分析 稅負降低 %，國家財政無法承受。11月份， A項目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開始預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為 1 560萬元。 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在進行開發(fā)建設(shè)的“在建項目”，營改增試點期間開始預(yù)售或銷售的，可選擇按簡易辦法計稅，征收率為 3%，不得抵扣增值稅進項稅額。該公司取得了增值稅一般納稅人資格，當(dāng)月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （ 1） 10月 A小區(qū)售出房產(chǎn) 15 300㎡，平均售價 4 600元 /㎡，銷售收入總額為 7 038萬元。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 業(yè)稅，本地區(qū)試點實施之日（含）后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。即： 應(yīng)納稅額＝銷項稅額－進項稅額 銷項稅額＝銷售額 稅率 （二）簡易計稅方法：第十六條 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)適用簡易計稅方法計稅，按照銷售額與征收率的乘積計算應(yīng)納稅額。 —— 房地不可分原則 （二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用稅率為 11% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 零 ， 出口貨物、勞務(wù)及服務(wù)等 3%，小規(guī)模，簡易辦法計稅。 （ 2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 —— 全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均為增值稅一般納稅人。 （一）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 （三）本講座的法律依據(jù) （ 1）與營改增有關(guān)的增值稅條例及其實施細則，及有關(guān)的法規(guī)。 財政部最新發(fā)布， 1～ 6月累計，全國一般公共預(yù)算收入 79600億元，比上年同期增長 %，同口徑增長 %。 截至 2023年底，全國營改增試點納稅人共計 410萬戶，其中一般納稅人 76萬戶，小規(guī)模納稅人 334萬戶。 “營改增”節(jié)稅設(shè)計實踐思路 劉玉章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 前 言 當(dāng)前，我國正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和提高國家綜合實力具有重要意義。 （一）三年來營改增的成效 自 2023年 1月 1日起，首先在上海市推行“營改增”試點，三年來在全國完成了“ 3 ＋ 7” 個行業(yè)的營改增。 如果，自年初把營改增推向所有行業(yè)，將減少稅收收入 4000～5000億元，財政無法承受，待經(jīng)濟企穩(wěn)回升后再擇期試行營改增。 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增試點初步安排在 2023年 10月份以后。 第一講 房地產(chǎn)企業(yè)營改增的基本規(guī)定 一 、 納稅人身份 在中華人民共和國 境內(nèi) （ 以下稱境內(nèi) ） 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn) 、 提供應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個人 ， 為增值稅納稅人 。指連續(xù)不超過 12個月經(jīng)營期內(nèi)的銷售額）。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。 6%， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值電信服務(wù)。 （ 3）在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。一般計稅方法按照銷項稅額減去進項稅額的差額計算應(yīng)納稅額。 ，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至本地區(qū)試點實施之日尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人本地區(qū)試點實施之日后的銷售額時予以抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。 例 截止到 2023年 9月 30日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司 A小區(qū)尚有驗收待售的房產(chǎn) 23 000㎡，假設(shè) 10月 1日房地產(chǎn)業(yè)實行營改增。 ”征收率為 3%。假設(shè) 2023年 10月試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。 (1＋ 3%） 3%＝ 454 （元） （ 2）與營業(yè)稅比較 如交營業(yè)稅＝ 15 600 000 5%＝ 780 000（元） 稅負降低額＝ 780 000－ 454 ＝ 325 （元） 稅負降低率＝ 325 247。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元）