【正文】 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 156 000 貸：銀行存款 1 200 000 （ 2）綠化工程的會(huì)計(jì)處理 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 291 262 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 8 738 貸：應(yīng)付賬款 —— 市園林綠化公司 300 000 （ 3）綠化工程包工甲供苗木比包工包苗木增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的差異： 甲供苗木多取得進(jìn)項(xiàng)稅額＝（ 156 000＋ 8 738）－ 43 689 ＝ 121 049（元） 九、企業(yè)注銷(xiāo)時(shí)留抵進(jìn)項(xiàng)稅額的處理方法 [例 9] M房地產(chǎn)公司只有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，由于位置好等原因，銷(xiāo)售情況非常好，房產(chǎn)很快售罄。綠化用苗木是從當(dāng)?shù)亓謭?chǎng)購(gòu)買(mǎi)的，林場(chǎng)開(kāi)具的農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票，金額為 120萬(wàn)元，苗木款以銀行存款支付。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。 使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。 （ 1）在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅 如果，繼續(xù)執(zhí)行原合同，寫(xiě)字樓仍然在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算，出售時(shí)按照財(cái)稅 [2023]106號(hào)文第一條（七）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在面臨營(yíng)改增，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 相關(guān)稅收政策分析： 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十條，房屋及建筑物折舊年限20年。 如繳納營(yíng)業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 —— 試點(diǎn)期間銷(xiāo)售房產(chǎn)，可以選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 （ 1＋ 3%） 2%＝ 446 （元） 降低稅負(fù)＝ 1 150 000－ 446 ＝ 703 （元） 稅負(fù)降低率＝ 703 247。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡(jiǎn)易征收政策有關(guān)管理問(wèn)題的通知 》（國(guó)稅函 [2023]90號(hào)）第一條、一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財(cái)稅 [2023]9號(hào)文件等規(guī)定，適用按簡(jiǎn)易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的（ 現(xiàn)調(diào)整為 依照 3%征收率減按 2%征收增值稅），應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 233 010（元） 節(jié)稅金額＝ 400 000－ 233 010＝ 166 990（元） 五、一般納稅人銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn) 例 2023年 9月，丙房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將一幢自用寫(xiě)字樓出售給G公司，評(píng)估價(jià)值為 2 300萬(wàn)元。假設(shè) 2023年 10月 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)試行營(yíng)改增，乙公司登記為增值稅一般納稅人。” 此條未區(qū)分有形動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)租賃也適用。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。 收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 780 000＝ % 推斷 ：在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的文件中很有可能增加一道 5%的征收率。 780 000＝ % （ 3）稅制改革分析 稅負(fù)降低 %，國(guó)家財(cái)政無(wú)法承受。11月份， A項(xiàng)目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為 1 560萬(wàn)元。 —— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的“在建項(xiàng)目”，營(yíng)改增試點(diǎn)期間開(kāi)始預(yù)售或銷(xiāo)售的，可選擇按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅，征收率為 3%，不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。該公司取得了增值稅一般納稅人資格，當(dāng)月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （ 1） 10月 A小區(qū)售出房產(chǎn) 15 300㎡，平均售價(jià) 4 600元 /㎡，銷(xiāo)售收入總額為 7 038萬(wàn)元。 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 業(yè)稅，本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日（含）后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。即： 應(yīng)納稅額＝銷(xiāo)項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額 銷(xiāo)項(xiàng)稅額＝銷(xiāo)售額 稅率 （二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：第十六條 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，按照銷(xiāo)售額與征收率的乘積計(jì)算應(yīng)納稅額。 —— 房地不可分原則 （二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用稅率為 11% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 零 ， 出口貨物、勞務(wù)及服務(wù)等 3%，小規(guī)模，簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅。 （ 2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 —— 全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均為增值稅一般納稅人。 （一）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 （三）本講座的法律依據(jù) （ 1）與營(yíng)改增有關(guān)的增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則，及有關(guān)的法規(guī)。 財(cái)政部最新發(fā)布， 1～ 6月累計(jì)，全國(guó)一般公共預(yù)算收入 79600億元，比上年同期增長(zhǎng) %，同口徑增長(zhǎng) %。 截至 2023年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì) 410萬(wàn)戶(hù)，其中一般納稅人 76萬(wàn)戶(hù)，小規(guī)模納稅人 334萬(wàn)戶(hù)。 “營(yíng)改增”節(jié)稅設(shè)計(jì)實(shí)踐思路 劉玉章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 前 言 當(dāng)前，我國(guó)正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和提高國(guó)家綜合實(shí)力具有重要意義。 （一）三年來(lái)營(yíng)改增的成效 自 2023年 1月 1日起，首先在上海市推行“營(yíng)改增”試點(diǎn)，三年來(lái)在全國(guó)完成了“ 3 ＋ 7” 個(gè)行業(yè)的營(yíng)改增。 如果，自年初把營(yíng)改增推向所有行業(yè)，將減少稅收收入 4000～5000億元，財(cái)政無(wú)法承受，待經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后再擇期試行營(yíng)改增。 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增試點(diǎn)初步安排在 2023年 10月份以后。 第一講 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本規(guī)定 一 、 納稅人身份 在中華人民共和國(guó) 境內(nèi) （ 以下稱(chēng)境內(nèi) ） 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 、 提供應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個(gè)人 ， 為增值稅納稅人 。指連續(xù)不超過(guò) 12個(gè)月經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的銷(xiāo)售額）。 不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。 6%， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值電信服務(wù)。 （ 3）在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。一般計(jì)稅方法按照銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的差額計(jì)算應(yīng)納稅額。 ，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日后的銷(xiāo)售額時(shí)予以抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。 例 截止到 2023年 9月 30日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 A小區(qū)尚有驗(yàn)收待售的房產(chǎn) 23 000㎡，假設(shè) 10月 1日房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行營(yíng)改增。 ”征收率為 3%。假設(shè) 2023年 10月試行營(yíng)改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。 (1＋ 3%） 3%＝ 454 （元） （ 2）與營(yíng)業(yè)稅比較 如交營(yíng)業(yè)稅＝ 15 600 000 5%＝ 780 000（元） 稅負(fù)降低額＝ 780 000－ 454 ＝ 325 （元） 稅負(fù)降低率＝ 325 247。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元）