【正文】 第八條 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理： （一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計入當(dāng)期損益。 增值稅納稅人 2023年 12月 1日（含）以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備 (包括分開票機(jī) )支付的費(fèi)用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 十四、房地產(chǎn)企業(yè)購買應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車，取得 《 機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票 》 ，帶來的增值稅額可否做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ 《 增值稅暫行條例 》 第十條規(guī)定、下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （一）用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)； （二）非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)； （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)； （四）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi)品； 自用消費(fèi)品的解釋見 《 實(shí)施細(xì)則 》 第二十五條 “納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 （ 2）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 扣繳增值稅額＝ [ 1 000 000247。 （ 1）扣繳義務(wù)人 支付人為扣繳義務(wù)人。 結(jié)論 ：營改增后，非本單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供應(yīng)稅服務(wù)、勞務(wù)應(yīng)當(dāng)征收增值稅。 這宗“無償”劃撥的土地就是對承建方支付的對價。 BT模式是 BOT模式的一種變換形式，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式，目前采用 BT模式籌集建設(shè)資金成了政府融資的一種新模式。 （二）預(yù)售時全額收取售房款，交房時按實(shí)測面積結(jié)算。 《 增值稅暫行條例 》 第八條（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進(jìn)項(xiàng)稅額。 （ 1＋ 3%）＝ 48 543 689（元） 應(yīng)交增值稅＝ 48 543 689 2%＝ 970 874（元） 會計處理： 借：應(yīng)收賬款等科目 50 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 49 029 126 應(yīng)交稅費(fèi) —— 未交增值稅 970 874 稅負(fù)降低額＝ 2 500 000－ 970 874＝ 1 529 126（元） 稅負(fù)降低率＝ 1 529 126247。 財稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”。 可以推斷，按照“老業(yè)務(wù)老政策，新業(yè)務(wù)新政策”的原則，如果 M公司在營改增之前預(yù)售，取得的預(yù)售收入和以后的銷售收入都要交營業(yè)稅，按營業(yè)額全額計算，稅率為 5%； 如果，選擇在營改增試點(diǎn)期間預(yù)售，可以選擇按增值稅的簡易辦法納稅，假設(shè)征收率為 5%。 應(yīng)交增值稅＝ 23 000 000247。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （財稅 [2023]9號）規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅。 例 乙房地產(chǎn)公司 2023年 10月，將一幢寫字樓出租給某投資公司，租賃年限 5年，年租金 800萬元，合同約定每年 10月 20日前支付下一年租金。請計算應(yīng)交增值稅。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元） 與營業(yè)稅比較： 降低稅負(fù)金額＝ 780 000－ 742 ＝ 37 （元） 稅負(fù)降低率＝ 37 247。假設(shè) 2023年 10月試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。 例 截止到 2023年 9月 30日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司 A小區(qū)尚有驗(yàn)收待售的房產(chǎn) 23 000㎡，假設(shè) 10月 1日房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行營改增。一般計稅方法按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的差額計算應(yīng)納稅額。 6%， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值電信服務(wù)。指連續(xù)不超過 12個月經(jīng)營期內(nèi)的銷售額）。 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增試點(diǎn)初步安排在 2023年 10月份以后。 （一）三年來營改增的成效 自 2023年 1月 1日起，首先在上海市推行“營改增”試點(diǎn)，三年來在全國完成了“ 3 ＋ 7” 個行業(yè)的營改增。 截至 2023年底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計 410萬戶，其中一般納稅人 76萬戶，小規(guī)模納稅人 334萬戶。 （三）本講座的法律依據(jù) （ 1）與營改增有關(guān)的增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則，及有關(guān)的法規(guī)。 —— 全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均為增值稅一般納稅人。 零 ， 出口貨物、勞務(wù)及服務(wù)等 3%，小規(guī)模，簡易辦法計稅。即： 應(yīng)納稅額＝銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額＝銷售額 稅率 （二）簡易計稅方法：第十六條 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)適用簡易計稅方法計稅，按照銷售額與征收率的乘積計算應(yīng)納稅額。該公司取得了增值稅一般納稅人資格，當(dāng)月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （ 1） 10月 A小區(qū)售出房產(chǎn) 15 300㎡，平均售價 4 600元 /㎡，銷售收入總額為 7 038萬元。11月份， A項(xiàng)目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開始預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為 1 560萬元。 780 000＝ % 推斷 ：在房地產(chǎn)企業(yè)營改增的文件中很有可能增加一道 5%的征收率。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。假設(shè) 2023年 10月 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)試行營改增，乙公司登記為增值稅一般納稅人。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 （ 1＋ 3%） 2%＝ 446 （元） 降低稅負(fù)＝ 1 150 000－ 446 ＝ 703 （元） 稅負(fù)降低率＝ 703 247。 如繳納營業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 （ 1）在“開發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時繳納營業(yè)稅 如果，繼續(xù)執(zhí)行原合同，寫字樓仍然在“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算，出售時按照財稅 [2023]106號文第一條（七）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。進(jìn)項(xiàng)稅額計算公式： 進(jìn)項(xiàng)稅額＝買價 扣除率（ 13%） 第十五條（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅； 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第八十六條企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅，是指： 4．林木的培育和種植； 6．林產(chǎn)品的采集； [會計處理 ] （ 1）購進(jìn)苗木的會計處理 購買苗木進(jìn)項(xiàng)稅額＝ 1 200 000 13％＝ 156 000（元） 苗木成本＝ 1 200 000－ 156 000＝ 1 044 000（元） 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 044 000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 156 000