【正文】 （二）房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用的發(fā)票開具技巧 基于以上法律政策分析，房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用時， 建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用一起開建安發(fā)票給房地產(chǎn)公司開發(fā)票 。建筑企業(yè) 在財(cái)務(wù)上做“營業(yè)外收入” 200萬，材料供應(yīng)商在財(cái)務(wù)上做“營業(yè)外支出” 200萬 . 九、營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的 8種發(fā)票開具技巧 （一） 建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發(fā)票開具技巧 營改增之前的開票技巧 建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金依據(jù)稅法的規(guī)定，是一種價外費(fèi)用，必須向房地產(chǎn)公司開具營業(yè)稅建安發(fā)票。材料供應(yīng)商開銷售發(fā)票 1000萬給建筑企業(yè)。 五、 房地產(chǎn)企業(yè)用房屋抵工程款，建筑企業(yè)將房地產(chǎn)企業(yè)用來抵工程款的房屋抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧 第二， 在三方欠款均不相等的情況 下，合同簽訂如下： 房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議， 協(xié)議約定： 房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應(yīng)商是買方，建筑企業(yè)是付款方。 （二）納稅人提供 有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為 收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 二、采購合同的涉稅簽訂技巧 《 國家稅務(wù)總局 關(guān)于簡化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告 》 （ 國家稅務(wù)總局公告2023年第 19號）三條規(guī)定： 如果丟失前已認(rèn)證相符的，購買方可憑銷售方提供的相應(yīng) 專用發(fā)票記賬聯(lián) 復(fù)印件 及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 》 或 《 丟失貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 》 （附件 2，以下統(tǒng)稱《 證明單 》 ），作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證； 在合同中明確如果供應(yīng)商提供的增值稅發(fā)票是假的或虛開的，被相關(guān)政府部門查出，一切責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)。 B公司的賬務(wù)處理如下 ： 借 ：銀行存款 50000元 貸 ：營業(yè)外收入 應(yīng) 交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。 按照建筑合同中的工程規(guī)模在工程所在地一次性繳納個人所得稅。 勞務(wù)派遣企業(yè)向用工單位收取全部價款，應(yīng)全額開具發(fā)票，支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費(fèi)和住房公積金， 應(yīng)在同一張發(fā)票中分別注明。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 勞務(wù)派遣企業(yè)的發(fā)票開具 勞務(wù)派遣企業(yè)向用工單位收取全部價款，應(yīng)全額開具發(fā)票，支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費(fèi)和住房公積金， 應(yīng)在同一張發(fā)票中注明。 勞務(wù)派遣企業(yè)應(yīng)為每個被派遣勞動者獨(dú)立開設(shè)銀行賬戶，支付給被派遣勞動者貨幣形式的報酬，通過銀行等金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賬方式支付的方可稅前扣除。用工單位應(yīng)當(dāng)按照同工同酬原則，對被派遣勞動者與本單位同類崗位的勞動者實(shí)行相同的勞動報酬分配辦法。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：勞動合同、勞務(wù)派遣協(xié)議的訂立和履行 勞務(wù)派遣單位應(yīng)當(dāng)與被派遣勞動者訂立二年以上的固定期限勞動合同， 按月支付勞動報酬；被派遣勞動者在無工作期間，勞務(wù)派遣單位應(yīng)當(dāng)按照所在地人民政府規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，向其按月支付報酬。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：用工范圍和用工比例 《 勞務(wù)派遣暫行規(guī)定 》 （ 人力資源和社會保障部令第 22 號 ）第四條 ，用工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制勞務(wù)派遣用工數(shù)量， 使用的被派遣勞動者數(shù)量不得超過其用工總量的 10%。 八、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后的合同節(jié)稅簽訂技巧 （一）合同節(jié)稅的三大原因 合同與企業(yè)的賬務(wù)處理相匹配，否則，要么做假賬；要么做錯賬； 合同與企業(yè)的稅務(wù)處理相匹配，否則，要么多交稅；要么少交稅； 合同與企業(yè)發(fā)票開具相匹配，否則，要么開假票；要么開虛開發(fā)票。 案例：房地產(chǎn)企業(yè)電梯采購中的發(fā)票開具 某房地產(chǎn)企業(yè)與電梯供應(yīng)商簽訂采購合同，合同約定：電梯價款 100萬元， 電梯供應(yīng)商免費(fèi)提供安裝 。因此，本案例中的建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司簽訂包工包料合同，結(jié)算價為 1000萬元，應(yīng)該給房地產(chǎn)公司 開具 1000萬元 的增值稅專用發(fā)票 。 ” 七，營改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 票款一致的核心：三流統(tǒng)一 基于此規(guī)定， 貨物流、資金流、票流一致，在可控范圍內(nèi)可以安全抵扣，票面記載貨物與實(shí)際入庫貨物必須相符，票面記載開票單位與實(shí)際收款單位必須一致， 必須保證票款一致！ 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析 （ 1）案情介紹 云南省某房地產(chǎn)公司 與建筑裝修公司 簽訂包工包料合同，合同金額為 1000萬 元 （不含增值稅 ) ， 材料費(fèi)用為 800萬 元 （不含增值稅 ) ， 勞務(wù)費(fèi)用為 200萬 元 （不含增值稅 ) 。 六、增值稅納稅義務(wù)時間 基于以上規(guī)定知道： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在收到預(yù)收賬款時，增值稅納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收賬款的當(dāng)天。 母公司招投標(biāo)取得土地給未來成立的項(xiàng)目公司（法人單位）開發(fā)的問題。 （二） 非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅； 未申報納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 以 自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應(yīng)當(dāng)按照適用稅率征收增值稅 。 因此， 試點(diǎn)一般納稅人銷售自己稅改前使用過的固定資產(chǎn)，性質(zhì)類似，同樣應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。銷售額 =21060247。 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （ 財(cái)稅[2023]106號） 的 附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第五十條規(guī)定： 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，接受方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。 對供應(yīng)商價格的選擇： 實(shí)踐中，供應(yīng)商分為一般納稅人供應(yīng)商和小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，小規(guī)模納稅人的價格比一般納稅人的價格更便宜，可是小規(guī)模納稅人不可以開具抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的增值稅專用發(fā)票。 2023年 4月， 其銷項(xiàng)稅額為 100萬元，購買固定資產(chǎn)以外的貨物進(jìn)項(xiàng)稅額為 83萬元。 二、增值稅發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 增值稅專用發(fā)票丟失的 處理 《 國家稅務(wù)總局 關(guān)于簡化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告 》 （ 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 19號）第 三、簡化丟失專用發(fā)票的處理流程規(guī)定： （一）一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)： 如果丟失前已認(rèn)證相符的，購買方可憑銷售方提供的相應(yīng) 專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件 及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 》 或 《 丟失貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 》 （附件 2，以下統(tǒng)稱 《 證明單 》 ），作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證； 二、增值稅發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 如果丟失前未認(rèn)證的， 購買方憑銷售方提供的相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件進(jìn)行認(rèn)證 ，認(rèn)證相符的可憑專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 證明單 》 ，作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。 二、增值稅 發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （三）誰有資格開增值稅專用發(fā)票： 增值稅一般納稅人有資格開增值稅專用發(fā)票。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。 （樣式如下） 增值稅：價外稅 ， 即價格里不含增值稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價格和稅金分別在增值稅專用發(fā)票上分別登記。 （ 1）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 第一，“開發(fā)成本”會計(jì)科目中不含增值稅，而營改增前， “開發(fā)成本”會計(jì)科目中含營業(yè)稅或增值稅。 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將取消土地增值稅，將促使房價下降！ 二、增值稅 發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （一）增值稅發(fā)票的分類：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，增值稅普通發(fā)票不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 選擇購買的最佳時機(jī)，實(shí)現(xiàn)資金的流動性效益。 案例分析 方案二： 2023年 4月購進(jìn)設(shè)備 2023年 4月應(yīng)納增值稅＝ 100－ 83－ 100 17%＝0（萬元） 2023年 5月應(yīng)納增值稅＝ 100－ 100＝ 0（萬元） 由此可見， 2023年 4月方案二比方案一少納增值稅 17萬元（ 17－ 0）， 雖然方案二在 2023年 4月就支出了 117萬元（ 100 ＋ 10017%）購進(jìn)設(shè)備，比方案一早支出了 1個月，但是同樣也會提前 1個月獲取收益。 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）土地成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 40%60% 三、營改增 后，建筑 企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際 繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 2）建安成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% （ 3）其他成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% 建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）材料和設(shè)備費(fèi)用：占合同成本的 60%70% （ 2）人工費(fèi)用：占合同成本的 20%30% (3)建筑機(jī)械費(fèi)用：占合同成本的 10%以下 （ 4）其他成本：占合同成本的 10%以下 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及 的稅率和征收率 （一）涉及的稅率 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（ 財(cái)稅 [2023]106號）和 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅、建筑試點(diǎn)的通知 》 （財(cái)稅 [2023]43號）規(guī)定，有關(guān)營改增涉及的稅率為： 提供基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率為 11%（即 電話費(fèi)用可以抵扣除 11%）。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國家稅務(wù)總局公告2023年第 36號 ）第六條規(guī)定： 納稅人適用按照簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應(yīng)納稅額 =銷售額 2% 案例分析 假設(shè) 2023年 10月 1日開始實(shí)行房地產(chǎn)的營改增試點(diǎn)，某房地產(chǎn)營改增后被認(rèn)定為一般納稅人， 2023年 12月發(fā)生兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，銷售 2023年購置的復(fù)印件一臺，購置價值10000元， 銷售收款 8000元 。 (1+3%)=(元 )。 對未持“外出經(jīng)營活動稅收管理證明”的，經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān) 按 3%的征收率征稅 。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （二）一般 納稅人銷售 自產(chǎn) 的下列貨物 ，可選擇按照簡易辦法 依照 3%征收率計(jì)算繳納增值稅： 縣 級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （三）一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法 依照 3%征收率計(jì)算繳納增值稅： 寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）； 典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品； 經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品。 房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅地點(diǎn)在企業(yè)注冊地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。 （二）納稅人提供 有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為 收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 大額交易必須是公對公轉(zhuǎn)賬交易，而不能現(xiàn)金交易，但支票和匯票背書結(jié)算除外。 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析 （ 2）涉 稅分析 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 【 1995】 192號 ）第一條第 (三 )項(xiàng)規(guī)定： “ 購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對象。 七，營改 增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 （二） 增值稅銷項(xiàng)發(fā)票上的開票人與增值進(jìn)項(xiàng)發(fā)票上的開票人必須是同一單位 （三）增值稅發(fā)票自開票日起