【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)營改增 應(yīng)把握的十個(gè)重點(diǎn)涉稅問題 主講人：中國財(cái)稅培訓(xùn)金牌講師 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后 肖太壽 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （一）價(jià)格里是否含稅的區(qū)別 營業(yè)稅：價(jià)內(nèi)稅 ，即價(jià)格里含營業(yè)稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價(jià)格和稅金一起，以金額的形式登記在普通發(fā)票上。 （樣式如下） 增值稅：價(jià)外稅 ， 即價(jià)格里不含增值稅，表現(xiàn)在發(fā)票上是價(jià)格和稅金分別在增值稅專用發(fā)票上分別登記。 （樣式如下） 建筑業(yè)營業(yè)稅普通發(fā)票樣式 增值專用發(fā)票樣式 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （一）價(jià)格里是否含稅的區(qū)別 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)和 建筑企業(yè) 招標(biāo)的影響： 招投標(biāo)合同中的投標(biāo)價(jià)是否含增值稅。 即投標(biāo)價(jià)分含增值稅和不含增值稅兩種簽訂方法 。 例如，投標(biāo)價(jià) 1110萬（含增值稅）和 1000萬（不含增值稅），前者以 1110萬交印花稅，后者以 1000萬交印花稅。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 營業(yè)稅進(jìn)成本 增值稅是否進(jìn)成本兩種情況處理： 第一，當(dāng)獲得增值稅專用發(fā)票的情況下，增值稅不進(jìn)成本； 第二，當(dāng)獲得增值稅普通發(fā)票的情況下，增值稅進(jìn)成本； 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。 （ 1）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 第一，“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目中不含增值稅，而營改增前， “開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目中含營業(yè)稅或增值稅。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。 （ 1）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 第二，“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中不含增值稅，而營改增前， “預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中含營業(yè)稅。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。 （ 2）對施工企業(yè)的影響 第一，“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中不含增值稅，而營改增前， “預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中含營業(yè)稅。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。 （ 2）對施工企業(yè)的影響 第二，“工程結(jié)算”會(huì)計(jì)科目中不含增值稅，而營改增前， “工程結(jié)算”會(huì)計(jì)科目中含營業(yè)稅。 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅的區(qū)別 營業(yè)稅：由于是不能抵扣，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅； 增值稅：由于增值稅實(shí)行抵扣鏈條制，則一般不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)納稅。 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將取消土地增值稅，將促使房價(jià)下降！ 二、增值稅 發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （一）增值稅發(fā)票的分類：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，增值稅普通發(fā)票不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。 （二）增值稅納稅人的發(fā)票開具： 增值稅一般納稅人既可以開增值稅專用發(fā)票，也可以開增值稅普通發(fā)票。 增值稅小規(guī)模納稅人只能開增值稅普通發(fā)票。 二、增值稅 發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （三）誰有資格開增值稅專用發(fā)票： 增值稅一般納稅人有資格開增值稅專用發(fā)票。但是，一般納稅人向非增值稅納稅人和銷售者個(gè)人，不可以開增值稅專用發(fā)票。（參見 〈 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 〉 ） 一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)： 工業(yè)企業(yè)：年銷售額超過 50萬元（含 50萬）的標(biāo)準(zhǔn) 貿(mào)易企業(yè)：年銷售額超過 80萬元（含 80萬）的標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)企業(yè)：年銷售額超過 500萬元（含 500萬）的標(biāo)準(zhǔn) 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限 增值稅發(fā)票抵扣期限 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅函 [2023]617號(hào) ）： (1)增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的 增值稅專用發(fā)票 、 （貨物運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票 ） 和 機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票 ， 應(yīng)在開具之日起 180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 增值稅發(fā)票抵扣期限 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅函 [2023]617號(hào) ）： (2)實(shí)行海關(guān)進(jìn)口 增值稅專用繳款書 （以下簡稱海關(guān)繳款書）“先比對后抵扣”管理辦法的增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的海關(guān)繳款書，應(yīng)在開具之日起 180日 內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 《 海關(guān)完稅憑證抵扣清單 》 （包括紙質(zhì)資料和電子數(shù)據(jù)）申請稽核比對。 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 增值稅抵扣的規(guī)定：當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月抵扣，抵扣不足結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣 代扣代繳增值稅的企業(yè)可以憑證稅收繳款書抵扣，不需要認(rèn)證，但需要提供“ 應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 增值稅抵扣的規(guī)定：當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月抵扣，抵扣不足結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣 財(cái)稅 [2023]106號(hào) 附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第十八條 規(guī)定：一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 增值稅專用發(fā)票丟失的 處理 《 國家稅務(wù)總局 關(guān)于簡化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告 》 （ 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 19號(hào)）第 三、簡化丟失專用發(fā)票的處理流程規(guī)定： （一）一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)： 如果丟失前已認(rèn)證相符的，購買方可憑銷售方提供的相應(yīng) 專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件 及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單 》 或 《 丟失貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單 》 （附件 2，以下統(tǒng)稱 《 證明單 》 ），作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證； 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 如果丟失前未認(rèn)證的， 購買方憑銷售方提供的相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件進(jìn)行認(rèn)證 ，認(rèn)證相符的可憑專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 證明單 》 ，作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳椤? 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （二） 一般納稅人 丟失已開具專用發(fā)票的抵扣聯(lián)， 如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椋蝗绻麃G失前未認(rèn)證的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤? （三）一般納稅人 丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)， 可將專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤? 二、增值稅 發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后如何選擇供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最優(yōu)化。 選擇購買的最佳時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)資金的流動(dòng)性效益。 由于新購進(jìn)機(jī)器設(shè)備和材料等動(dòng)產(chǎn)所含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣， 因此企業(yè)可以在不影響正常經(jīng)營的前提下合理選擇購進(jìn)動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間，以盡量晚繳增值稅。 案例分析 甲企業(yè)增值稅的納稅期限為 1個(gè)月。 2023年 4月， 其銷項(xiàng)稅額為 100萬元，購買固定資產(chǎn)以外的貨物進(jìn)項(xiàng)稅額為 83萬元。 2023年 5月， 其銷項(xiàng)稅額為 100萬元，購買固定資產(chǎn)以外的貨物進(jìn)項(xiàng)稅額為 100萬元。 甲企業(yè)欲在 2023年 4月或 5月購買一臺(tái)價(jià)值為 100萬元（不含增值稅）的設(shè)備來擴(kuò)大生產(chǎn)，購買當(dāng)月即可投入使用，預(yù)計(jì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品自購進(jìn)設(shè)備當(dāng)月起 3個(gè)月后即可對外銷售并實(shí)現(xiàn)效益。請問應(yīng)如何進(jìn)行納稅籌劃？ 案例分析 方案一： 2023年 5月購進(jìn)設(shè)備 2023年 4月應(yīng)納增值稅 =100－ 83＝ 17（萬元） 2023年 5月應(yīng)納增值稅＝ 100－ 100－100 17%＝－ 17（萬元）。本月不繳增值稅， 17萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額留待以后月份抵扣。 案例分析 方案二： 2023年 4月購進(jìn)設(shè)備 2023年 4月應(yīng)納增值稅＝ 100－ 83－ 100 17%＝0（萬元） 2023年 5月應(yīng)納增值稅＝ 100－ 100＝ 0（萬元） 由此可見， 2023年 4月方案二比方案一少納增值稅 17萬元（ 17－ 0）， 雖然方案二在 2023年 4月就支出了 117萬元（ 100 ＋ 10017%）購進(jìn)設(shè)備，比方案一早支出了 1個(gè)月，但是同樣也會(huì)提前 1個(gè)月獲取收益。 因此從納稅籌劃的角度來看，方案二優(yōu)于方案一。 二、增值稅 發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后如何選擇供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最優(yōu)化。 對供應(yīng)商價(jià)格的選擇： 實(shí)踐中，供應(yīng)商分為一般納稅人供應(yīng)商和小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，小規(guī)模納稅人的價(jià)格比一般納稅人的價(jià)格更便宜，可是小規(guī)模納稅人不可以開具抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的增值稅專用發(fā)票。 二、增值稅 發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后如何選擇供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最優(yōu)化。 基于以上分析可知，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，應(yīng)從以下兩方面來選擇供應(yīng)商： (1)當(dāng)小規(guī)模納稅人去稅務(wù)局代開專用發(fā)票的情況下，小規(guī)模納稅人的價(jià)格比一般納稅人供應(yīng)商低 14個(gè)點(diǎn)是合適的。 （ 2）當(dāng)小規(guī)模納稅人不去稅務(wù)局代開專用發(fā)票的情況下，小規(guī)模納稅人的價(jià)格比一般納稅人供應(yīng)商低 17個(gè)點(diǎn)是合適的。 三、營改增 后，建筑 企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際 繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素 （一）實(shí)際繳納的增值稅計(jì)算 實(shí)際繳納的增值稅 =工程結(jié)算價(jià)（施工企業(yè)而言）或銷售收入（房地產(chǎn)企業(yè)而言） 11%各類成本 各類成本對應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅率 該公式顯示： 營改增后，施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)不是取決于產(chǎn)值或收入，而是取決于能夠低扣多少進(jìn)項(xiàng)稅。 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）土地成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 40%60% 三、營改增 后，建筑 企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際 繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 2）建安成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% （ 3）其他成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% 建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）材料和設(shè)備費(fèi)用：占合同成本的 60%70% （ 2）人工費(fèi)用：占合同成本的 20%30% (3)建筑機(jī)械費(fèi)用：占合同成本的 10%以下 （ 4）其他成本：占合同成本的 10%以下 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及 的稅率和征收率 （一）涉及的稅率 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)）和 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅、建筑試點(diǎn)的通知 》 （財(cái)稅 [2023]43號(hào)）規(guī)定，有關(guān)營改增涉及的稅率為： 提供基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率為 11%（即 電話費(fèi)用可以抵扣除 11%）。提供增值電信服務(wù)，稅率為 6%。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 采購建筑材料、設(shè)備、油費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、 勞保用品、車輛維修費(fèi)用、車輛購置費(fèi)用、動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、施工機(jī)械設(shè)備 17% 運(yùn)輸費(fèi)用 11% 中介費(fèi) :檢測費(fèi)用、會(huì)議費(fèi)、顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)用、鑒證費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)用 6% 稅務(wù)局代開 發(fā)票 3%。 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （ 財(cái)稅[2023]106號(hào)） 的 附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第五十條規(guī)定： 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，接受方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)