【正文】 機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （二）征收率 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財(cái)稅（ 2023） 57號(hào) ） 和 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知 》 （ 財(cái)稅〔 2023〕 9號(hào) ）規(guī)定： （一）納稅人 銷售自己使用過的物品，按下列政策執(zhí)行： 不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn) ， 按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財(cái)稅（ 2023） 57號(hào) ） 和 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 》 （ 財(cái)稅 [2023]170號(hào) ）規(guī)定： 自 2023年 1月 1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱已使用過的固定資產(chǎn)）， 應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅 ： （ 1）銷售自己使用過的 2023年 1月 1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照適用稅率征收增值稅 ； （ 2） 2023年 12月 31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的 2023年 12月 31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （ 3） 2023年 12月 31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅 。銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第 36號(hào) ）第六條規(guī)定： 納稅人適用按照簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應(yīng)納稅額 =銷售額 2% 案例分析 假設(shè) 2023年 10月 1日開始實(shí)行房地產(chǎn)的營(yíng)改增試點(diǎn)，某房地產(chǎn)營(yíng)改增后被認(rèn)定為一般納稅人， 2023年 12月發(fā)生兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，銷售 2023年購(gòu)置的復(fù)印件一臺(tái)，購(gòu)置價(jià)值10000元， 銷售收款 8000元 。銷售 2023年 11月購(gòu)買的一套攝像機(jī)，購(gòu)置價(jià)值 20230元 (不含稅 )，進(jìn)項(xiàng)稅額 3400元已經(jīng)抵扣，銷售收款 (含稅 )21060元。 案例分析 首先，銷售 2023年 11月購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)，取得了增值稅專用發(fā)票，符合抵扣條件，則 2023年 11月銷售款 21060元應(yīng)按照適用稅率 17%計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。銷售額 =21060247。 (1+17%)=18000(元 )，增值稅銷項(xiàng)稅額 =18000 17%=3060(元 )。 會(huì)計(jì)處理如下： 借：銀行存款 21060 貸：固定資產(chǎn)清理 18000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅 (銷項(xiàng)稅額 ) 3060。 案例分析 其次，銷售 2023年購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)， 因?qū)儆谠圏c(diǎn)稅改前業(yè)務(wù)，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣 ，參照 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡(jiǎn)易征收政策有關(guān)管理問題的通知 》 (國(guó)稅函〔 2023〕 90號(hào) ) 和 《 關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第 36號(hào) ）的規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的屬于增值稅暫行條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)， “按簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策” 。 案例分析 一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用 “按簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策” ，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應(yīng)納稅額 =銷售額 2% 銷售額 =8000247。 (1+3%)=(元 )。 應(yīng)納稅額 = 2%=(元 )。 案例分析 會(huì)計(jì)處理如下： 借：銀行存款 8000 貸：固定資產(chǎn)清理 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅 營(yíng)業(yè)外收入 案例分析 另外，根據(jù) 國(guó)稅函 〔 2023〕 90號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 》 (財(cái)稅 〔 2023〕 170號(hào) )和《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知 》 (財(cái)稅 〔 2023〕 9號(hào) )等規(guī)定，適用 按簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的 ，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 因此， 試點(diǎn)一般納稅人銷售自己稅改前使用過的固定資產(chǎn)，性質(zhì)類似，同樣應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （ 4） 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 36號(hào) ） 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第1號(hào)）增值稅一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，屬于以下兩種情形的，可按簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅， 同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。 第一、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。 第二、增值稅一般納稅人發(fā)生按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （ 5） 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 36號(hào) ） 和 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于固定業(yè)戶臨時(shí)外出經(jīng)營(yíng)有關(guān)增值稅專用發(fā)票管理問題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 1995〕 87號(hào) ）固定業(yè)戶（指增值稅一般納稅人）臨時(shí)到外省、市銷售貨物的，必須向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)出示“外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明”回原地納稅，需要向購(gòu)貨方開具專用發(fā)票的，亦回原地補(bǔ)開。 對(duì)未持“外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明”的，經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān) 按 3%的征收率征稅 。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （ 6） 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問題的公告 》 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 36號(hào) ） 和 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于拍賣行取得的拍賣收入征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 1999〕 40號(hào) ）規(guī)定： 對(duì)拍賣行受托拍賣增值稅應(yīng)稅貨物，向買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng) 按照 3％ 的征收率征收增值稅。 拍賣貨物屬免稅貨物范圍的，經(jīng)拍賣行所在地縣級(jí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以免征增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應(yīng)當(dāng)按照適用稅率征收增值稅 。 （除其他個(gè)人外，下同）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)， 減按 2%征收率征收增值稅。 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應(yīng)按 3%的征收率征收增值稅 。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 納稅人銷售舊貨， 按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按 2%征收增值稅。 所稱舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （二）一般 納稅人銷售 自產(chǎn) 的下列貨物 ，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法 依照 3%征收率計(jì)算繳納增值稅： 縣 級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為 5萬(wàn)千瓦以下（含 5萬(wàn)千瓦）的小型水力發(fā)電單位。 建筑 用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 以 自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 用 微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。 自來水 。 商品 混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土） 。 一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后， 36個(gè)月內(nèi)不得變更。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 （三）一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法 依照 3%征收率計(jì)算繳納增值稅： 寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）； 典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品； 經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地點(diǎn) 財(cái)稅 [2023]106號(hào)文件附件 1： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第四十二條 增值稅納稅地點(diǎn)為： （一） 固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 。 （二） 非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地點(diǎn) （三）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。 基于以上政策規(guī)定，增值稅納稅地點(diǎn)如下： 實(shí)行總分公司制度的建筑企業(yè)，其增值稅納稅地點(diǎn)為建筑企業(yè)總分公司的公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)。 實(shí)行母子公司制度的企業(yè)，其增值稅納稅地點(diǎn)為建筑企業(yè)子公司承建母公司中標(biāo)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。 實(shí)行總公司直接管轄的項(xiàng)目公司制度的企業(yè)，其增值稅納稅地點(diǎn)為總公司的公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)。 房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅地點(diǎn)在企業(yè)注冊(cè)地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。 六、增值稅納稅義務(wù)時(shí)間 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （ 財(cái)稅[2023]106號(hào) ） 《 附件 1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第四十一條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： （一）納稅人 提供應(yīng)稅服務(wù) 并 收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天； 先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 母公司招投標(biāo)取得土地給未來成立的項(xiàng)目公司（法人單位）開發(fā)的問題。 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 （ 國(guó)土資發(fā) [2023]114號(hào) ）“申請(qǐng)人競(jìng)得土地，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的， 應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等 內(nèi)容 。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)合同 》 ，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 》 ；也可按約定直接與新公司簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 。”如符合上述規(guī)定，競(jìng)買人在申請(qǐng)競(jìng)拍時(shí)，事先已約定成立新公司，明確資金構(gòu)成、成立時(shí)間等 ，在競(jìng)得土地后，且按原約定條件辦理的，沒有發(fā)生土地權(quán)力轉(zhuǎn)移，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 六、增值稅納稅義務(wù)時(shí)間 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。 （二）納稅人提供 有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 （三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天 。 （四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 六、增值稅納稅義務(wù)時(shí)間 基于以上規(guī)定知道：