【正文】 機關申請代開。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （二）征收率 《 財政部 國家稅務總局 關于簡并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財稅（ 2023） 57號 ） 和 《 財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （ 財稅〔 2023〕 9號 ）規(guī)定： （一）納稅人 銷售自己使用過的物品，按下列政策執(zhí)行： 不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn) ， 按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 《 財政部 國家稅務總局 關于簡并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財稅（ 2023） 57號 ） 和 《 財政部 國家稅務總局關于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 》 （ 財稅 [2023]170號 ）規(guī)定： 自 2023年 1月 1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)）， 應區(qū)分不同情形征收增值稅 ： （ 1）銷售自己使用過的 2023年 1月 1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)， 按照適用稅率征收增值稅 ； （ 2） 2023年 12月 31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的 2023年 12月 31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （ 3） 2023年 12月 31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅 。銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 《 國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告2023年第 36號 ）第六條規(guī)定： 納稅人適用按照簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應納稅額 =銷售額 2% 案例分析 假設 2023年 10月 1日開始實行房地產(chǎn)的營改增試點，某房地產(chǎn)營改增后被認定為一般納稅人， 2023年 12月發(fā)生兩項業(yè)務，銷售 2023年購置的復印件一臺，購置價值10000元， 銷售收款 8000元 。銷售 2023年 11月購買的一套攝像機，購置價值 20230元 (不含稅 )，進項稅額 3400元已經(jīng)抵扣，銷售收款 (含稅 )21060元。 案例分析 首先，銷售 2023年 11月購進的固定資產(chǎn)，取得了增值稅專用發(fā)票，符合抵扣條件，則 2023年 11月銷售款 21060元應按照適用稅率 17%計算增值稅銷項稅額。銷售額 =21060247。 (1+17%)=18000(元 )，增值稅銷項稅額 =18000 17%=3060(元 )。 會計處理如下： 借：銀行存款 21060 貸：固定資產(chǎn)清理 18000 應交稅費 —— 應交增值稅 (銷項稅額 ) 3060。 案例分析 其次，銷售 2023年購進固定資產(chǎn)， 因?qū)儆谠圏c稅改前業(yè)務，沒有進項稅額可以抵扣 ，參照 《 國家稅務總局關于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知 》 (國稅函〔 2023〕 90號 ) 和 《 關于簡并增值稅征收率有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告2023年第 36號 ）的規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的屬于增值稅暫行條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)， “按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策” 。 案例分析 一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用 “按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策” ，按下列公式確定銷售額和應納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應納稅額 =銷售額 2% 銷售額 =8000247。 (1+3%)=(元 )。 應納稅額 = 2%=(元 )。 案例分析 會計處理如下： 借：銀行存款 8000 貸：固定資產(chǎn)清理 應交稅費 —— 應交增值稅 營業(yè)外收入 案例分析 另外，根據(jù) 國稅函 〔 2023〕 90號文件規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)《 財政部、國家稅務總局關于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 》 (財稅 〔 2023〕 170號 )和《 財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 (財稅 〔 2023〕 9號 )等規(guī)定，適用 按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的 ，應開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 因此， 試點一般納稅人銷售自己稅改前使用過的固定資產(chǎn)，性質(zhì)類似，同樣應開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （ 4） 《 國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告 2023年第 36號 ） 《 國家稅務總局關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告 2023年第1號）增值稅一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，屬于以下兩種情形的，可按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅， 同時不得開具增值稅專用發(fā)票。 第一、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。 第二、增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （ 5） 《 國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告 2023年第 36號 ） 和 《 國家稅務總局關于固定業(yè)戶臨時外出經(jīng)營有關增值稅專用發(fā)票管理問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 1995〕 87號 ）固定業(yè)戶（指增值稅一般納稅人）臨時到外省、市銷售貨物的，必須向經(jīng)營地稅務機關出示“外出經(jīng)營活動稅收管理證明”回原地納稅，需要向購貨方開具專用發(fā)票的，亦回原地補開。 對未持“外出經(jīng)營活動稅收管理證明”的，經(jīng)營地稅務機關 按 3%的征收率征稅 。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （ 6） 《 國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告 》 （ 國家稅務總局公告 2023年第 36號 ） 和 《 國家稅務總局關于拍賣行取得的拍賣收入征收增值稅、營業(yè)稅有關問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 1999〕 40號 ）規(guī)定： 對拍賣行受托拍賣增值稅應稅貨物，向買方收取的全部價款和價外費用，應當 按照 3％ 的征收率征收增值稅。 拍賣貨物屬免稅貨物范圍的，經(jīng)拍賣行所在地縣級主管稅務機關批準，可以免征增值稅。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應當按照適用稅率征收增值稅 。 （除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)， 減按 2%征收率征收增值稅。 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應按 3%的征收率征收增值稅 。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 納稅人銷售舊貨， 按照簡易辦法依照3%征收率減按 2%征收增值稅。 所稱舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （二）一般 納稅人銷售 自產(chǎn) 的下列貨物 ，可選擇按照簡易辦法 依照 3%征收率計算繳納增值稅： 縣 級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為 5萬千瓦以下（含 5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。 建筑 用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 以 自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 用 微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。 自來水 。 商品 混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土） 。 一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后， 36個月內(nèi)不得變更。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進項稅涉及的稅率和征收率 （三）一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法 依照 3%征收率計算繳納增值稅： 寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）； 典當業(yè)銷售死當物品； 經(jīng)國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅品。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地點 財稅 [2023]106號文件附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 第四十二條 增值稅納稅地點為： （一） 固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。 總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅； 經(jīng)財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅 。 （二） 非固定業(yè)戶應當向應稅服務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅； 未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地點 （三）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。 基于以上政策規(guī)定，增值稅納稅地點如下： 實行總分公司制度的建筑企業(yè)，其增值稅納稅地點為建筑企業(yè)總分公司的公司注冊地稅務機關。 實行母子公司制度的企業(yè)，其增值稅納稅地點為建筑企業(yè)子公司承建母公司中標項目所在地的稅務機關。 實行總公司直接管轄的項目公司制度的企業(yè)，其增值稅納稅地點為總公司的公司注冊地稅務機關。 房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅地點在企業(yè)注冊地的稅務機關。 六、增值稅納稅義務時間 《 財政部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》 （ 財稅[2023]106號 ） 《 附件 1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 第四十一條規(guī)定：“增值稅納稅義務發(fā)生時間為： （一）納稅人 提供應稅服務 并 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天； 先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人提供應稅服務過程中或者完成后收到款項。 母公司招投標取得土地給未來成立的項目公司（法人單位）開發(fā)的問題。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行） 》 （ 國土資發(fā) [2023]114號 ）“申請人競得土地，擬成立新公司進行開發(fā)建設的， 應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等 內(nèi)容 。出讓人可以根據(jù)招標拍賣出讓結果，先與競得人簽訂 《 國有土地使用權合同 》 ，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂 《 國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議 》 ；也可按約定直接與新公司簽訂 《 國有土地使用權出讓合同 》 。”如符合上述規(guī)定，競買人在申請競拍時，事先已約定成立新公司，明確資金構成、成立時間等 ，在競得土地后，且按原約定條件辦理的，沒有發(fā)生土地權力轉(zhuǎn)移，不屬于土地使用權轉(zhuǎn)讓行為。 六、增值稅納稅義務時間 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅服務完成的當天。 （二）納稅人提供 有形動產(chǎn)租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為 收到預收款的當天 。 （三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應稅服務的，其納稅義務發(fā)生時間為 應稅服務完成的當天 。 （四）增值稅扣繳義務發(fā)生時間為 納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。 六、增值稅納稅義務時間 基于以上規(guī)定知道：