房地產企業(yè)涉稅業(yè)務輔導-文庫吧
2025-04-25 00:02 本頁面
【正文】 投資合同 ? 境外股東不可以法人身份與境內股東合資設立公司：境外投資者個人從所投資企業(yè)取得的利潤分配暫免繳納企業(yè)所得稅。但是法人取得的投資收益， 10%預提所得稅。 ? 注：國稅發(fā) [2021]115號，評估增值的個人所得稅；財稅 [2021]158號，個人消費品、個人借款的個人所得稅。 第二講 投資合同 ? 三、出資方式的選擇： ? 任何東西都可以出資，要變通： 勞務可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他； 房屋使用權可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子； ? 現(xiàn)金出資：首次注資 30%現(xiàn)金，增資時無限制。 ? 存貨出資：分期出資，先用現(xiàn)金出資，辦好稅務登記和一般納稅人后，用存貨出資，可以抵進項稅。 ? 房屋、土地出資：先借錢設立全資公司，再合資，減少現(xiàn)金投入。 財稅 【 2021】 175號文：用房屋、土地成立全資子公司，免契稅。 ? 免稅進口設備投資：未過監(jiān)管期（ 5年）怎么辦？先委托加工或分立后再增資、股權轉讓。 第三講 收購合同 ? 案例：江蘇某供電局三產公司，因行業(yè)整頓，需要注銷。下屬一房地產公司轉讓給北京一房地產開發(fā)公司。轉讓合同存在諸多問題，主要問題如下： ? 合同中注明，轉讓前的納稅義務由轉讓人承擔 :都要注銷了，怎么承擔？ ? 土地增值收益的所得稅由轉讓方承擔，怎么承擔：從股價中扣除（股權成本與土地成本、股權轉讓所得與土地增值所得） ? 未彌補虧損 3520萬元抵稅額，并入股價中：經過稅務機關審核了嗎？出具書面確認文件 ? 結果：修改合同，減少付款 8000萬元 第三講 收購合同 ? 收購合同簽訂前，必須做如下工作： ? 委托水平較高的事務所進行審計，弄清資產、負債、凈資產情況； ? 聘請稅務師對收購前的納稅情況進行審查，清稅；（案例：廣東某老板將股權賣掉，馬上去了國外，稅務檢查發(fā)現(xiàn)偷稅漏稅，買方老板補稅 2億，判刑 4年）； ? 對收購年度前虧損由主管稅務機關出具確認書； ? 向個人收購股權，轉讓方應交納的個人所得稅，應由受讓方代扣代繳，應寫入合同。案例：先分配，再轉讓，避免重復繳稅； ? 由稅務師對合同的涉稅條款進行審查。 第四講 土地受讓合同 ? 案例 1：江蘇宿縣某開發(fā)公司受讓政府一塊土地 ,面積 1800畝 ,合同約定 *年 *月政府將拆遷完成 ,將土地交付開發(fā)公司 .結果政府在約定時間內只將 100畝土地交付 ,其余土地尚未拆遷完畢 .稅務檢查要求其按 1800畝繳納土地使用稅 . ? 案例 2:某公司購置土地 3000畝進行高爾夫球場開發(fā) ,中間有一大塊水面 600畝 . 第四講 土地受讓合同 ? 案例 1中 ,稅務局依據(jù)財稅 [2021]186號文件 ,合同未注明具體交付日期的 ,土地使用稅以簽訂合同之日起計算 .因此 ,合同簽訂時 ,土地的交付日期應明確 ,對于不能按時交付土地的情況 ,約定不視同違約 ,要約定以實際取得土地和變更合同為準 ,尤其涉及拆遷土地 ,必須注意此點 . ? 案例 2中 ,水面部分應單獨設立漁業(yè)養(yǎng)殖公司 ,以取得免征土地使用稅的優(yōu)惠政策 .直接用于農林牧的土地 ,免土地使用稅 . ? 考試再好是技術 ,養(yǎng)魚是藝術 。 ? 高管做藝術 ,崗位不可替代 。 ? 沒有查不出來的假賬 :投入與產出、材料與產品、包裝箱與銷量、工資、老板增資的資金來源等 ? 異地拿項目，要先簽框架協(xié)議，在最短時間內注冊具有獨立法人資格的項目，由項目公司與政府簽訂土地出讓合同，不能由在外地的公司直接簽訂合同，否則會有很多麻煩。 ? 整體受讓，分別定價：土地、房價定低，維護費租金化 第五講 融資 ? 關聯(lián)借款，一定要收取利息，否則有被納稅調整的風險 (“不能重復繳稅” 是句空話 ) ? 稅負不同時，可少交所得稅 ? 統(tǒng)借統(tǒng)還，不征營
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