房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)-文庫(kù)吧
2025-04-25 00:02 本頁(yè)面
【正文】 投資合同 ? 境外股東不可以法人身份與境內(nèi)股東合資設(shè)立公司：境外投資者個(gè)人從所投資企業(yè)取得的利潤(rùn)分配暫免繳納企業(yè)所得稅。但是法人取得的投資收益， 10%預(yù)提所得稅。 ? 注：國(guó)稅發(fā) [2021]115號(hào)，評(píng)估增值的個(gè)人所得稅；財(cái)稅 [2021]158號(hào)，個(gè)人消費(fèi)品、個(gè)人借款的個(gè)人所得稅。 第二講 投資合同 ? 三、出資方式的選擇： ? 任何東西都可以出資，要變通： 勞務(wù)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他； 房屋使用權(quán)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子； ? 現(xiàn)金出資：首次注資 30%現(xiàn)金，增資時(shí)無(wú)限制。 ? 存貨出資：分期出資，先用現(xiàn)金出資，辦好稅務(wù)登記和一般納稅人后，用存貨出資，可以抵進(jìn)項(xiàng)稅。 ? 房屋、土地出資：先借錢(qián)設(shè)立全資公司，再合資，減少現(xiàn)金投入。 財(cái)稅 【 2021】 175號(hào)文：用房屋、土地成立全資子公司，免契稅。 ? 免稅進(jìn)口設(shè)備投資：未過(guò)監(jiān)管期（ 5年）怎么辦？先委托加工或分立后再增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 第三講 收購(gòu)合同 ? 案例：江蘇某供電局三產(chǎn)公司，因行業(yè)整頓，需要注銷。下屬一房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給北京一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。轉(zhuǎn)讓合同存在諸多問(wèn)題，主要問(wèn)題如下： ? 合同中注明，轉(zhuǎn)讓前的納稅義務(wù)由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān) :都要注銷了，怎么承擔(dān)？ ? 土地增值收益的所得稅由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，怎么承擔(dān)：從股價(jià)中扣除（股權(quán)成本與土地成本、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與土地增值所得） ? 未彌補(bǔ)虧損 3520萬(wàn)元抵稅額，并入股價(jià)中：經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核了嗎？出具書(shū)面確認(rèn)文件 ? 結(jié)果：修改合同，減少付款 8000萬(wàn)元 第三講 收購(gòu)合同 ? 收購(gòu)合同簽訂前，必須做如下工作： ? 委托水平較高的事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，弄清資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)情況； ? 聘請(qǐng)稅務(wù)師對(duì)收購(gòu)前的納稅情況進(jìn)行審查，清稅；（案例：廣東某老板將股權(quán)賣掉，馬上去了國(guó)外，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)偷稅漏稅，買方老板補(bǔ)稅 2億，判刑 4年）； ? 對(duì)收購(gòu)年度前虧損由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具確認(rèn)書(shū)； ? 向個(gè)人收購(gòu)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的個(gè)人所得稅，應(yīng)由受讓方代扣代繳，應(yīng)寫(xiě)入合同。案例：先分配，再轉(zhuǎn)讓，避免重復(fù)繳稅； ? 由稅務(wù)師對(duì)合同的涉稅條款進(jìn)行審查。 第四講 土地受讓合同 ? 案例 1：江蘇宿縣某開(kāi)發(fā)公司受讓政府一塊土地 ,面積 1800畝 ,合同約定 *年 *月政府將拆遷完成 ,將土地交付開(kāi)發(fā)公司 .結(jié)果政府在約定時(shí)間內(nèi)只將 100畝土地交付 ,其余土地尚未拆遷完畢 .稅務(wù)檢查要求其按 1800畝繳納土地使用稅 . ? 案例 2:某公司購(gòu)置土地 3000畝進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā) ,中間有一大塊水面 600畝 . 第四講 土地受讓合同 ? 案例 1中 ,稅務(wù)局依據(jù)財(cái)稅 [2021]186號(hào)文件 ,合同未注明具體交付日期的 ,土地使用稅以簽訂合同之日起計(jì)算 .因此 ,合同簽訂時(shí) ,土地的交付日期應(yīng)明確 ,對(duì)于不能按時(shí)交付土地的情況 ,約定不視同違約 ,要約定以實(shí)際取得土地和變更合同為準(zhǔn) ,尤其涉及拆遷土地 ,必須注意此點(diǎn) . ? 案例 2中 ,水面部分應(yīng)單獨(dú)設(shè)立漁業(yè)養(yǎng)殖公司 ,以取得免征土地使用稅的優(yōu)惠政策 .直接用于農(nóng)林牧的土地 ,免土地使用稅 . ? 考試再好是技術(shù) ,養(yǎng)魚(yú)是藝術(shù) 。 ? 高管做藝術(shù) ,崗位不可替代 。 ? 沒(méi)有查不出來(lái)的假賬 :投入與產(chǎn)出、材料與產(chǎn)品、包裝箱與銷量、工資、老板增資的資金來(lái)源等 ? 異地拿項(xiàng)目，要先簽框架協(xié)議，在最短時(shí)間內(nèi)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司與政府簽訂土地出讓合同，不能由在外地的公司直接簽訂合同，否則會(huì)有很多麻煩。 ? 整體受讓，分別定價(jià)：土地、房?jī)r(jià)定低，維護(hù)費(fèi)租金化 第五講 融資 ? 關(guān)聯(lián)借款，一定要收取利息，否則有被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn) (“不能重復(fù)繳稅” 是句空話 ) ? 稅負(fù)不同時(shí)，可少交所得稅 ? 統(tǒng)借統(tǒng)還，不征營(yíng)
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