房地產(chǎn)企業(yè)所得稅-文庫(kù)吧
2025-06-15 11:45 本頁(yè)面
【正文】 程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。(六)收入與支出不相匹配。有的企業(yè)對(duì)跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，人為的將應(yīng)由以后開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項(xiàng)目。自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用全部由出售房屋承擔(dān)，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不實(shí)等。(七)虛列銷售費(fèi)用。有的大量列支銷售人員工資。通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿。將超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等。二、規(guī)范成本費(fèi)用核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的建議(一)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始關(guān)注開發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán) 節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷 售、成本。(二)建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況，主要包括投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位 等。根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上 控管。(三)嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支 出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開、代開、人為加大成本費(fèi)用現(xiàn)象的發(fā)生。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地 區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說(shuō)明超標(biāo)準(zhǔn)的原因。二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用 的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說(shuō)明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定 其計(jì)稅成本。三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比，分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn) 品的計(jì)稅成本，使利潤(rùn)在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。(四)強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅收管理員要
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