【正文】 房地產(chǎn)業(yè) 營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作與應(yīng)對(duì) 增 值稅 相 關(guān) 知 識(shí) 營(yíng) 改增 房地 產(chǎn) 政策精髓速 讀 房地 產(chǎn)業(yè) 影 響應(yīng)對(duì) 增值稅相關(guān)知識(shí) 基礎(chǔ)知識(shí) 發(fā)票管理 賬務(wù)處理 增值稅 增值稅基礎(chǔ)知識(shí) 營(yíng)改增 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)稅 增值稅 計(jì)稅原理 及特點(diǎn) 每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營(yíng)業(yè)稅，存在重復(fù)納稅。實(shí)行價(jià)內(nèi)稅。 對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)新增價(jià)值征稅，實(shí)行價(jià)外稅。基本消除重復(fù)納稅，有利亍服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化管理。 計(jì)稅基礎(chǔ)不同 營(yíng)業(yè)額 =收入 銷售額 =營(yíng)業(yè)額 銷項(xiàng)稅 =增值稅下確訃的收入 應(yīng)納稅額計(jì)算 應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額 稅率 應(yīng)納稅額 =銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 =銷售額 *稅率 可抵成本費(fèi)用 *稅率 可抵設(shè)備投資 *稅率 稅率 一般較低（ 3％、 5％等） 高（ 17%、 13%、 11%、 6%） 進(jìn)項(xiàng)稅 丌涉及 “以票控稅” ， 取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（ 180天）訃證后，可以抵扣。 發(fā)票開(kāi)具 丌區(qū)分普票、專票 增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票必須通過(guò)“金稅工程”防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具。 征管特點(diǎn) 簡(jiǎn)單、易行 增值稅計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)仸重大。 虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法販買增值稅專用發(fā)票、販買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)仸。 區(qū)別 一般納稅人 小規(guī)模納稅人 訃定標(biāo)準(zhǔn) 年銷售額 50萬(wàn)元、 80萬(wàn)元、 500萬(wàn)元 計(jì)稅方法 一般計(jì)稅方法 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 率 稅率 17%、 13%、 11%、6%、 0 征收率 3%、 5% 使用發(fā)票 增值稅專用發(fā)票 增值稅普通發(fā)票 增值稅普通發(fā)票 （可申請(qǐng)代開(kāi)專票） 賬務(wù)處理 計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格 簡(jiǎn)單、易行 一般計(jì)稅方法 稅率 一 銷 售 或 進(jìn) 口 貨 物 （一） 銷售或進(jìn)口（二）以外的貨物 17% （二） 銷售或進(jìn)口下列貨物： 、食用植物油； 、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品； 、報(bào)紙、雜志； 、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜； ； 音像制品 電子出版物 二甲醚 13% 二 出口貨物、 國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。 0 三 提供加工、修理修配勞務(wù) 17% 營(yíng) 改 增 （一）銷售服務(wù)，除第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外 6% （二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 11% （三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù) 17% （四）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。 0 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 征收率 一 小規(guī)模納稅人， 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外 3% 二 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇簡(jiǎn)易方法 (財(cái)稅〔 2023〕 9號(hào)第二條第（三）項(xiàng)，財(cái)稅〔 2023〕 57號(hào)修正 ) 。 、土、石料。 、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。 。 （僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 3% 營(yíng) 改 增 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào)：不動(dòng)產(chǎn) （建筑物、構(gòu)筑物） 老項(xiàng)目銷售、租賃； 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)：勞務(wù)派遣服務(wù)，一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，人力資源外包服務(wù)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。 5% 建筑安裝（老項(xiàng)目、新項(xiàng)目中的清包工、甲供材）、高速公路車輛通行費(fèi) 3% 應(yīng)納稅額 營(yíng)業(yè)額 稅率 包括應(yīng)納稅額 — 價(jià)內(nèi)稅 營(yíng)業(yè)稅 不含應(yīng)納稅額 — 價(jià)外稅 應(yīng)納稅額 銷售額 征收率 簡(jiǎn)易方法 應(yīng)納稅額 銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 不含銷項(xiàng)稅額 — 價(jià)外稅 銷項(xiàng)稅額 銷售額 稅率 一般方法 =應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 3萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅稅率 3% 例：提供建筑業(yè)勞務(wù)，取得工程收入款項(xiàng) 100萬(wàn)元。 100萬(wàn)元不含稅 100247。 （ 1+11%） = 銷項(xiàng)稅額： *11%= 收入 增值稅 100萬(wàn)元不含稅 100247。 （ 1+3%） = 銷項(xiàng)稅額： *3%= 收入 增值稅 應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣， 其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣 扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額 = 接受方支付的價(jià)款 247。 （ 1+稅率） 稅率 一般計(jì)稅 方法 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 應(yīng)納稅額 =銷售額 征收率（ 3%） 涉及業(yè)務(wù) 增值稅扣稅憑證 抵扣額與認(rèn)證期限 境內(nèi)增值稅業(yè)務(wù) （含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票） 增值稅額 【先認(rèn)證，后抵扣】 （開(kāi)具之日起 180天內(nèi)） 進(jìn)口業(yè)務(wù) 增值稅額 【先比對(duì)，后抵扣】 （開(kāi)具之日起 180天內(nèi)） 購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品 進(jìn)項(xiàng)稅額 =買價(jià) 扣除率（ 13%） 接受境外單位或者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù) （稅收繳款書(shū)、 稅收完稅證明） 增值稅額 （ 應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、 付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。 資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 ） 取得增值稅丏用發(fā)票 ≠可以抵扣。 增值稅管理實(shí)行的是購(gòu)進(jìn)扣稅法，如扣稅憑證的索取、保管，按規(guī)定時(shí)限認(rèn)證、抵扣等等。 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)附件 1《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人 ,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目 、 免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分丌得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 ， 按照下刓公式計(jì)算丌得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： ? 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 （ 當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額 +免征增值稅項(xiàng)目銷售額 ） 247。當(dāng)期全部銷售額 ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)丌得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算 。 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（稅總公告 2023年第 18號(hào)） ? 第十三條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅 、 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 、 免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的 ，應(yīng)以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的 “ 建設(shè)規(guī)模 ” 為依據(jù)進(jìn)行劃分 。 ? 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 （ 簡(jiǎn)易計(jì)稅 、 免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 247。房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模 ） 序號(hào) 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（新老一致） 備注 1 用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。 2 非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) 3 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) 4 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) 5 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程 6 購(gòu)進(jìn)的 旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù) 7 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 本條第 4項(xiàng)、第 5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不勱產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。 序號(hào) 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 1 一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的 2 納稅人銷售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。如未辦理一般納稅人資格訃定，按照規(guī)定將按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，丌得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 項(xiàng)目 具體情形 稅務(wù)處理 （ 一 ） 有下列情形之一的 ， 不得作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證 稅務(wù)機(jī)關(guān)退還原件 ，購(gòu)買方可要求銷售方重新開(kāi)