【正文】 房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)策略及風(fēng)險(xiǎn)防范第一部分、營(yíng)改增最新政策解讀財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作的通知財(cái)稅〔2016〕32號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：國(guó)務(wù)院提交十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議的《政府工作報(bào)告》提出，全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱營(yíng)改增），從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。為確保稅制轉(zhuǎn)換平穩(wěn)順利，改革目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，各級(jí)財(cái)稅部門要按照職責(zé)分工，立即開展前期準(zhǔn)備工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知建辦標(biāo)〔2016〕4號(hào)增值稅改革是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有重大影響的政策。2015年，%（6104億元），%（5136億元），%（4561億元）。由此可以看出，此次增值稅擴(kuò)圍將對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生自營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)最大的影響。在全世界160多個(gè)實(shí)施增值稅或相似稅種的國(guó)家中，中國(guó)將成為增值稅稅基范圍最廣的國(guó)家。與國(guó)際通行增值稅稅制相比，我國(guó)增值稅體系將獨(dú)樹一幟，就金融業(yè)而言，增值稅將適用于所有金融服務(wù)（包括利息收入）；而在房地產(chǎn)業(yè)，增值稅不僅將適用于B2B（企業(yè)對(duì)企業(yè)）或B2C（企業(yè)對(duì)個(gè)人）的交易，同時(shí)也將適用于C2C（個(gè)人對(duì)個(gè)人）的交易，這些處理方式在其他增值稅國(guó)家均不存在先例。四川省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的公告四川省國(guó)家稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)三、征收機(jī)關(guān)營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由試點(diǎn)納稅人的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)暫委托對(duì)應(yīng)的地稅機(jī)關(guān)代為征收。四、試點(diǎn)納稅人應(yīng)配合開展的工作（一）確認(rèn)涉稅基礎(chǔ)信息。2016年4月28日前，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)將按照要求，對(duì)試點(diǎn)納稅人征管基礎(chǔ)信息開展調(diào)查確認(rèn)，補(bǔ)充采集相關(guān)信息，請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)納稅人予以支持和配合。（二）辦理營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)。試點(diǎn)納稅人應(yīng)在2016年4月28日前到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)及時(shí)辦理稅務(wù)登記、稅種核定、一般納稅人登記、發(fā)票種類核定、稅控專用設(shè)備和系統(tǒng)申請(qǐng)、發(fā)票領(lǐng)用、稅收優(yōu)惠備案、出口退免稅登記、網(wǎng)上申報(bào)、財(cái)稅庫(kù)銀電子繳稅、個(gè)體定額核定等涉稅事項(xiàng)。六、本公告自2016年3月28日起實(shí)施。政策細(xì)則解讀2016年3月24日，中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了財(cái)稅【2016】36號(hào)文（“36號(hào)文”），公布了尚未營(yíng)改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為增值稅納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元（含）的為一般納稅人（其他個(gè)人除外），未超過(guò)的為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。銷售額的確定 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： （一）代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目征管一覽表納稅人類型不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)計(jì)稅方法納稅申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算依據(jù)預(yù)征率一般納稅人老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)收款247。（1+5%）3%一般計(jì)稅預(yù)收款247。（1+11%）新項(xiàng)目預(yù)收款247。（1+11%）小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目新項(xiàng)目預(yù)收款247。（1+5%）納稅人類型不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)計(jì)稅方法納稅申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收率應(yīng)納稅額一般納稅人老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅主管國(guó)稅機(jī)關(guān)5%全額繳稅，抵減預(yù)繳稅款一般計(jì)稅11%差額繳稅，抵減預(yù)繳稅款新項(xiàng)目11%差額繳稅，抵減預(yù)繳稅款小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目新項(xiàng)目5%全額繳稅，抵減預(yù)繳稅款征稅范圍a、稅目分類 根據(jù)《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，增值稅應(yīng)稅行為被分為三個(gè)大類：銷售服務(wù)、銷售無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)其中，銷售無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是這次新增的兩個(gè)大類。每個(gè)大類會(huì)再作細(xì)分，例如銷售服務(wù)細(xì)分為七個(gè)類別：交通運(yùn)輸服務(wù) 郵政服務(wù) 電信服務(wù) 建筑服務(wù) 金融服務(wù)現(xiàn)代服務(wù) 生活服務(wù)其中，建筑服務(wù)、金融服務(wù)和生活服務(wù)是這次新增的分類。1．銷售不動(dòng)產(chǎn)稅——稅率11%【投資、入股、捐贈(zèng)】銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。營(yíng)改增后，財(cái)稅【2002】191號(hào)“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！钡囊?guī)定不再延續(xù)執(zhí)行，對(duì)將不動(dòng)產(chǎn)投資入股換取股權(quán)行為，按有償銷售不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)行為征收增值稅。2．租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。其中提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%，提供建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。〔1〕融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承擔(dān)人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購(gòu)入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。 按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。 融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。批準(zhǔn) 性質(zhì) 發(fā)票 本金——普通發(fā)票售后性回租 融資租賃 租金——增值稅專用發(fā)票 正常融資租賃 增值稅專用發(fā)票〔2〕經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。預(yù)繳稅款及納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)位置納稅人不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)其他個(gè)人所有不動(dòng)產(chǎn)納稅申報(bào)————除其他個(gè)人外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市）——無(wú)需預(yù)繳納稅申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）——預(yù)繳稅款納稅申報(bào)3．建筑服務(wù)——稅率11% 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。（1）工程服務(wù)工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)造物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。（2）安裝服務(wù)安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有限電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。（3）修繕?lè)?wù)修繕?lè)?wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來(lái)的使用價(jià)值或者延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。（4）裝飾服務(wù)裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。（5）其他建筑服務(wù)其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。除此以外，36號(hào)文對(duì)部分原有分類也進(jìn)行了調(diào)整（例如，原歸入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中文化創(chuàng)意服務(wù)的商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓被歸入銷售無(wú)形資產(chǎn)大類）。各稅目的注釋也在原有的營(yíng)改增試點(diǎn)規(guī)定和營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的基礎(chǔ)上做了擴(kuò)充——值得注意的是，新版注釋對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了更加寬泛的定義，連鎖經(jīng)營(yíng)權(quán)、會(huì)員權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名等資產(chǎn)的出售也被明確納入增值稅范疇。c．不征增值稅項(xiàng)目36號(hào)文規(guī)定以下為不征增值稅項(xiàng)目：根據(jù)國(guó)家指令無(wú)償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于符合相關(guān)規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)；存款利息；被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付；房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修基金；在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式、將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。稅率和征收率 36號(hào)文規(guī)定了6%、11%和17%三擋稅率以及零稅率，具體適用如下所示。征收率一般為3%，主要適用于小規(guī)模納稅人。6%：提供增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)和生活服務(wù)，銷售土地使用權(quán)以外的無(wú)形資產(chǎn)；11%：提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；17%：提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)；零稅率：境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的特定跨境應(yīng)稅行為。銷售服務(wù)試點(diǎn)行業(yè)細(xì)分行業(yè)稅率交通運(yùn)輸陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)（含期租、程租）、航空運(yùn)輸服務(wù)（濕租“航天運(yùn)輸服務(wù)”）和管道運(yùn)輸服務(wù)（新增）：無(wú)運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)（以承運(yùn)人身份與托運(yùn)人簽約）11%研發(fā)技術(shù)研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察探勘服務(wù)、“技術(shù)測(cè)試”、“技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)（新增）氣象服務(wù)、地震服務(wù)、海洋服務(wù)、測(cè)繪服務(wù)、城市規(guī)劃、環(huán)境與生態(tài)監(jiān)測(cè)服務(wù)等專項(xiàng)技術(shù)服務(wù)6%信息技術(shù)軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)（依托計(jì)算機(jī)信息技術(shù)提供的審計(jì)管理、稅務(wù)管理、內(nèi)部數(shù)據(jù)挖掘、內(nèi)部數(shù)據(jù)管理、內(nèi)部數(shù)據(jù)使用）、信息系統(tǒng)增值服務(wù)（新增）6%文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)服務(wù)（動(dòng)漫設(shè)計(jì)3%）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)、會(huì)議展覽服務(wù)、網(wǎng)游設(shè)計(jì)6%物流輔助航空服務(wù)（航空培訓(xùn)）、港口碼頭服務(wù)、貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)（貨物打包整理、鐵路線路使用服務(wù)、加掛鐵路客車服務(wù)、鐵路行包專列發(fā)送服務(wù)、鐵路到達(dá)和中轉(zhuǎn)服務(wù)、鐵路車輛編解服務(wù)、車輛掛運(yùn)服務(wù)、鐵路接觸網(wǎng)服務(wù)、鐵路機(jī)車牽引服務(wù)）、打撈救助服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)、代理報(bào)關(guān)服務(wù)、船舶代理服務(wù)（3%）、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)（快遞）（3%）6%租賃服務(wù)有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃、有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃（3%）、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸光租、航空運(yùn)輸干租17%不動(dòng)產(chǎn)融資租賃、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃（新增）11%鑒證咨詢認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)（翻譯服務(wù)）、咨詢服務(wù)（含培訓(xùn)）基礎(chǔ)電信是指利用固網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)，提供語(yǔ)音通話服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，以及出租或者出售帶寬、波長(zhǎng)等網(wǎng)絡(luò)元素的業(yè)務(wù)活動(dòng)增值電信是指利用固網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)，提供短信和彩信服務(wù)、電子數(shù)據(jù)和信息的傳輸及應(yīng)用服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)。衛(wèi)星電視信號(hào)落地轉(zhuǎn)接服務(wù)，按照增值電信服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。6%郵政郵政普遍服務(wù)、郵政特殊服務(wù)、其他郵政服務(wù)11%銷售服務(wù)行業(yè)細(xì)分行業(yè)稅率建筑服務(wù)（新增）工程、安裝、