房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、政策歸納、常見涉稅問題-免費(fèi)閱讀
【正文】 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。普通住宅為3%—5%；%—%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、%—6%。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。成本費(fèi)用核算流程見圖10－1－3。（3）審核開發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。開發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表10－1－1項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。是指買受人購(gòu)買商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開發(fā)企業(yè)。是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購(gòu)房款交付給開發(fā)企業(yè)。 國(guó)土局土地準(zhǔn)備工作競(jìng)買土地《國(guó)有土地使用證》 國(guó)土局發(fā)改委商品房 開發(fā)工作流程圖項(xiàng)目立項(xiàng)書開工準(zhǔn)備期項(xiàng)目立項(xiàng)審查規(guī)劃總圖的審查《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》證 規(guī)劃局 規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工圖紙審查 確定施工隊(duì)伍《建設(shè)工程施工許可證》 建委組織施工期簽定施工合同開始施工準(zhǔn)備 施工單位驗(yàn)收證明施工中單項(xiàng)驗(yàn)收 監(jiān)理公司 工程綜合驗(yàn)收《竣工驗(yàn)收備案表》質(zhì)監(jiān)站 預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售《商品房預(yù)售許可證》 房管局 房管局簽定銷售合同階段《商品房銷售許可證》 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證 圖10－1－2 商品房開發(fā)工作流程（五）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式主要銷售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類。負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告?！慨a(chǎn)管理部門。負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、
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