【正文】 對(duì)非一線城市，購(gòu)買不足兩年按 5% 的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買兩年及以上免征增值稅。第二篇：營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略_尉瀟2016 年第 6 期中旬刊（總第 627 期）時(shí) 代 金 融 T im es F inance N ，2016（C um ulativety N ）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略【摘要】根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院全面深化改革的重大決策部署，從 2016 年 5 月 1 日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。對(duì)增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對(duì)獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證抵扣，以確保進(jìn)項(xiàng)稅額可以順利抵扣。在銷售過(guò)程中需要注意在合同上對(duì)每一類別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報(bào)和繳納。從宏觀的財(cái)務(wù)管理來(lái)看，應(yīng)注意適用的稅率和計(jì)稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、審核與認(rèn)證，按時(shí)申報(bào)和繳納增值稅稅款，同時(shí)加強(qiáng)合同、檔案和各類票據(jù)的管理。同時(shí)，方案將滿兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。（三）營(yíng)改增對(duì)二手房的影響此次營(yíng)改增的相關(guān)政策對(duì)個(gè)人對(duì)外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對(duì)北上廣深一線城市，購(gòu)買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對(duì)非一線城市，購(gòu)買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買兩年及以上免征增值稅。這將激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)精裝修住房的投資和供給。營(yíng)改增實(shí)施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計(jì)算增值稅額時(shí)土地成本可以從營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（10040）/（1+11%）=，銷項(xiàng)稅額=銷售額*稅率=*11%=，進(jìn)項(xiàng)稅額=30/（1+11%）*11%=，增值稅=銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額==，應(yīng)交稅負(fù)=增值稅+附加費(fèi)=*（1+10%）=。（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響營(yíng)改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。營(yíng)改增必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實(shí)際情況，從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營(yíng)改增改革提供相應(yīng)的對(duì)策?！娟P(guān)鍵詞】營(yíng)業(yè)稅 增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 應(yīng)對(duì)策略2016年3月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤(rùn)占30%。從以上的簡(jiǎn)單計(jì)算可以看出，實(shí)行營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)減少，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入的土地成本可以在營(yíng)業(yè)額中予以扣除，這個(gè)政策大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。由于營(yíng)改增方案實(shí)施后購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項(xiàng)稅中予以抵扣，因此對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的拉動(dòng)作用。從稅率上看，營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，%，%。這種對(duì)于營(yíng)業(yè)稅不增不減的平移對(duì)保持過(guò)渡時(shí)期房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性起到了重大的作用。從具體的會(huì)計(jì)核算處理來(lái)看，增值稅的會(huì)計(jì)核算相比營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)難度更大、要求更高，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”6個(gè)借方欄目，設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4個(gè)貸方欄目，建立完善的增值稅會(huì)計(jì)核算體系，做到收入、成本和費(fèi)用的價(jià)稅分離，以便準(zhǔn)確對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額和增值稅應(yīng)納稅額進(jìn)行核算。同時(shí)建立良好的成本費(fèi)用進(jìn)度安排制度，以提高進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的提升。（四）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化在建立完善的財(cái)稅控制制度的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅制改革的東風(fēng)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化。營(yíng)改增必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實(shí)際情況，從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營(yíng)改增改革提供相應(yīng)的對(duì)策。從稅率上看，營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，附加稅為 %，綜合稅率為 %。這種對(duì)于營(yíng)業(yè)稅不增不減的平移對(duì)保持過(guò)渡時(shí)期房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性起到了重大的作用。附加費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加）為流轉(zhuǎn)稅的 10%。（二）營(yíng)改增對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響 月 1 日起營(yíng)改增在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施備受社會(huì)和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問(wèn)題。由于營(yíng)改增方案實(shí)施后購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅稅率為 11%，并且可以分兩年在銷項(xiàng)稅中予以抵扣，因此對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的拉動(dòng)作用。從宏觀的財(cái)務(wù)管理來(lái)看，應(yīng)注意適用的稅率和計(jì)稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、審核與認(rèn)證，按時(shí)申報(bào)和繳納增值稅稅款，同時(shí)加強(qiáng)合同、檔案和各類票據(jù)的管理。在銷售過(guò)程中需要注意在合同上對(duì)每一類別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報(bào)和繳納。如果按照這種方式下去，最后會(huì)發(fā)現(xiàn)這本文通過(guò)作對(duì)比的方式揭示出“云在指尖”的運(yùn)營(yíng)模式，以及它見(jiàn)，這種盈利模式消費(fèi)所獲得的利潤(rùn)永遠(yuǎn)服務(wù)的上一家，而且市場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)此，提出了一些建議并指出了它未來(lái)的發(fā)展無(wú)論多大，畢竟是有限的，處于末級(jí)的消費(fèi)者其實(shí)是為前幾級(jí)買單，個(gè)市場(chǎng)會(huì)完全飽和。參考文獻(xiàn)“”三“、云在指尖”的未來(lái)發(fā)展[1] 傳銷 概念之界定[J].通化師范學(xué)院學(xué)從以上分析看出，云在指尖的利潤(rùn)模式存在問(wèn)題，建議其改變 報(bào)，2011，將更多的精力用于提升產(chǎn)品質(zhì)量，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，業(yè)績(jī)。另外，并在地 爭(zhēng)的長(zhǎng)期準(zhǔn)備。增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟(jì) 綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過(guò)營(yíng)改增時(shí)期。參考文獻(xiàn)“”營(yíng)改增 后的稅負(fù)分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)（四）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化刊，2016(4)：，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅 [2]畢雪超“.營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)制改革的東風(fēng)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 代經(jīng)濟(jì)，2015(11)：5253..模式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化。關(guān)鍵詞：建筑業(yè)；“營(yíng)改增”；影響分析；應(yīng)對(duì)策略建筑業(yè)“營(yíng)改增”的實(shí)施需要有關(guān)部門進(jìn)行全面考慮和深入的研究，站在企業(yè)的立場(chǎng)上，真正做到減輕企業(yè)的稅負(fù)。建筑業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”可以有效地促進(jìn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，有效地對(duì)重復(fù)征稅進(jìn)行管理，減輕了企業(yè)的賦稅，保障企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著積極的作用。通過(guò)分析建筑的成本費(fèi)，人工費(fèi)大約占整個(gè)工程經(jīng)費(fèi)的百分之三十。勞務(wù)工人的工資、職工的薪水和社會(huì)保險(xiǎn)都屬于建筑勞務(wù)公司的成本費(fèi)，這些支出不能按照增值稅進(jìn)行抵扣。在建筑企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”之前購(gòu)買的設(shè)施不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，而在進(jìn)行建筑業(yè)“營(yíng)改增”后的購(gòu)買的設(shè)施則可以通過(guò)購(gòu)買時(shí)留下的發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。（二）建筑業(yè)預(yù)決算計(jì)量的影響現(xiàn)在，建筑施工企業(yè)進(jìn)行預(yù)決算計(jì)量的確定是通過(guò)工程量清單計(jì)價(jià)進(jìn)行費(fèi)用的收取，最后算入工程項(xiàng)目的總預(yù)算中。在建筑工程進(jìn)行計(jì)量時(shí)，很多項(xiàng)目不是施工方進(jìn)行計(jì)量，而是需要審計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行審計(jì)，建筑工程的計(jì)量工作程序非常復(fù)雜。（二）對(duì)不能獲得增值稅發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題的措施采購(gòu)時(shí)應(yīng)該按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，對(duì)建筑企業(yè)施工獲得的非專用發(fā)票，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的審定方法進(jìn)行施工材料的進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑工程施工結(jié)算的拖延會(huì)導(dǎo)致施工款不能及時(shí)的收取，會(huì)造成供應(yīng)商的貨款拖延，供應(yīng)商會(huì)進(jìn)行逼債，導(dǎo)致建筑施工部門不得不借款還債，在取得專用發(fā)票后，在第二個(gè)月申報(bào)納稅抵扣，但是，財(cái)務(wù)的預(yù)算金額不確定，導(dǎo)致了發(fā)票不能及時(shí)的開(kāi)具，無(wú)法與材料款進(jìn)行抵銷。但是，在建筑業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)施的過(guò)程中，出現(xiàn)了一些問(wèn)題，因此，在實(shí)行“營(yíng)改增”政策時(shí)，要考慮對(duì)建筑業(yè)施工的影響，還要了解與建筑業(yè)相關(guān)企業(yè)的情況，不僅僅要了解建筑行業(yè)本身的情況，也要了解建筑業(yè)在運(yùn)營(yíng)中的狀況。因此，公司需要進(jìn)行全方位的梳理和變革，最大程度消除營(yíng)改增帶來(lái)的不利影響，并以此為契機(jī)進(jìn)一步提升公司管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如果改成增值稅后，納稅主體發(fā)生變化，稅金交納到公司注冊(cè)地，所以稅前抵扣增值稅發(fā)票原件全部要求及時(shí)匯總到企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。由于施工企業(yè)在施工生產(chǎn)過(guò)程中采購(gòu)的材料進(jìn)項(xiàng)稅額一般按照17%抵扣。假設(shè)施工企業(yè)購(gòu)入以上材料