【正文】 對非一線城市，購買不足兩年按 5% 的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上免征增值稅。第二篇：營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對策略_尉瀟2016 年第 6 期中旬刊（總第 627 期）時 代 金 融 T im es F inance N ，2016（C um ulativety N ）營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對策略【摘要】根據(jù)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的重大決策部署，從 2016 年 5 月 1 日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營改增試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。對增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購、開具必須嚴格按照規(guī)定的程序操作，對獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認證抵扣，以確保進項稅額可以順利抵扣。在銷售過程中需要注意在合同上對每一類別的收入進行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進行申報和繳納。從宏觀的財務(wù)管理來看，應(yīng)注意適用的稅率和計稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證，按時申報和繳納增值稅稅款，同時加強合同、檔案和各類票據(jù)的管理。同時，方案將滿兩年以上的普通住房免征營業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。（三）營改增對二手房的影響此次營改增的相關(guān)政策對個人對外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對北上廣深一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對非一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上免征增值稅。這將激勵房地產(chǎn)企業(yè)加大對精裝修住房的投資和供給。營改增實施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計算增值稅額時土地成本可以從營業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（10040）/（1+11%）=，銷項稅額=銷售額*稅率=*11%=，進項稅額=30/（1+11%）*11%=，增值稅=銷項稅額進項稅額==，應(yīng)交稅負=增值稅+附加費=*（1+10%）=。（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響營改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)不動產(chǎn)時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。營改增必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實際情況，從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析，為我國房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營改增改革提供相應(yīng)的對策?！娟P(guān)鍵詞】營業(yè)稅 增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 應(yīng)對策略2016年3月23日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營業(yè)額為100萬元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤占30%。從以上的簡單計算可以看出，實行營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負相對減少，這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的投入的土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，這個政策大大降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。由于營改增方案實施后購置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)的進項稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項稅中予以抵扣，因此對房地產(chǎn)的投資有一定的拉動作用。從稅率上看，營改增前的營業(yè)稅稅率為5%，%，%。這種對于營業(yè)稅不增不減的平移對保持過渡時期房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性起到了重大的作用。從具體的會計核算處理來看，增值稅的會計核算相比營業(yè)稅來說難度更大、要求更高，財務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅”二級科目下設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營改增抵減的銷項稅額”6個借方欄目，設(shè)置“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4個貸方欄目，建立完善的增值稅會計核算體系，做到收入、成本和費用的價稅分離，以便準確對進項稅額、銷項稅額和增值稅應(yīng)納稅額進行核算。同時建立良好的成本費用進度安排制度，以提高進項稅額與銷項稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益的提升。（四）實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化在建立完善的財稅控制制度的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅制改革的東風(fēng)，充分利用進項稅額可以抵扣的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)模式，擴展業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化。營改增必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實際情況，從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析，為我國房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營改增改革提供相應(yīng)的對策。從稅率上看，營改增前的營業(yè)稅稅率為 5%，附加稅為 %，綜合稅率為 %。這種對于營業(yè)稅不增不減的平移對保持過渡時期房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性起到了重大的作用。附加費（城建稅、教育費附加）為流轉(zhuǎn)稅的 10%。（二）營改增對房產(chǎn)市場的影響 月 1 日起營改增在房地產(chǎn)業(yè)的實施備受社會和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長做出了巨大的貢獻，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問題。由于營改增方案實施后購置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)的進項稅稅率為 11%，并且可以分兩年在銷項稅中予以抵扣，因此對房地產(chǎn)的投資有一定的拉動作用。從宏觀的財務(wù)管理來看，應(yīng)注意適用的稅率和計稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證，按時申報和繳納增值稅稅款，同時加強合同、檔案和各類票據(jù)的管理。在銷售過程中需要注意在合同上對每一類別的收入進行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進行申報和繳納。如果按照這種方式下去，最后會發(fā)現(xiàn)這本文通過作對比的方式揭示出“云在指尖”的運營模式，以及它見，這種盈利模式消費所獲得的利潤永遠服務(wù)的上一家，而且市場 運營模式的優(yōu)缺點，對此，提出了一些建議并指出了它未來的發(fā)展無論多大，畢竟是有限的，處于末級的消費者其實是為前幾級買單，個市場會完全飽和。參考文獻“”三“、云在指尖”的未來發(fā)展[1] 傳銷 概念之界定[J].通化師范學(xué)院學(xué)從以上分析看出，云在指尖的利潤模式存在問題，建議其改變 報，2011，將更多的精力用于提升產(chǎn)品質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，業(yè)績。另外，并在地 爭的長期準備。增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟 綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍后，會對整個行業(yè)帶訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過營改增時期。參考文獻“”營改增 后的稅負分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)（四）實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化刊，2016(4)：，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅 [2]畢雪超“.營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)制改革的東風(fēng)，充分利用進項稅額可以抵扣的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā) 代經(jīng)濟，2015(11)：5253..模式，擴展業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)經(jīng)營策略多元化。關(guān)鍵詞：建筑業(yè)；“營改增”；影響分析；應(yīng)對策略建筑業(yè)“營改增”的實施需要有關(guān)部門進行全面考慮和深入的研究，站在企業(yè)的立場上，真正做到減輕企業(yè)的稅負。建筑業(yè)實行“營改增”可以有效地促進企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，有效地對重復(fù)征稅進行管理，減輕了企業(yè)的賦稅，保障企業(yè)的正常運營，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著積極的作用。通過分析建筑的成本費，人工費大約占整個工程經(jīng)費的百分之三十。勞務(wù)工人的工資、職工的薪水和社會保險都屬于建筑勞務(wù)公司的成本費，這些支出不能按照增值稅進行抵扣。在建筑企業(yè)實行“營改增”之前購買的設(shè)施不能進行進項抵扣，而在進行建筑業(yè)“營改增”后的購買的設(shè)施則可以通過購買時留下的發(fā)票進行進項抵扣。（二）建筑業(yè)預(yù)決算計量的影響現(xiàn)在，建筑施工企業(yè)進行預(yù)決算計量的確定是通過工程量清單計價進行費用的收取，最后算入工程項目的總預(yù)算中。在建筑工程進行計量時，很多項目不是施工方進行計量，而是需要審計機構(gòu)來進行審計，建筑工程的計量工作程序非常復(fù)雜。（二）對不能獲得增值稅發(fā)票的進項抵扣問題的措施采購時應(yīng)該按照農(nóng)產(chǎn)品收購進行進項抵扣，對建筑企業(yè)施工獲得的非專用發(fā)票，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額的審定方法進行施工材料的進項稅額。建筑工程施工結(jié)算的拖延會導(dǎo)致施工款不能及時的收取，會造成供應(yīng)商的貨款拖延，供應(yīng)商會進行逼債，導(dǎo)致建筑施工部門不得不借款還債，在取得專用發(fā)票后，在第二個月申報納稅抵扣，但是，財務(wù)的預(yù)算金額不確定，導(dǎo)致了發(fā)票不能及時的開具，無法與材料款進行抵銷。但是，在建筑業(yè)“營改增”實施的過程中，出現(xiàn)了一些問題，因此，在實行“營改增”政策時，要考慮對建筑業(yè)施工的影響，還要了解與建筑業(yè)相關(guān)企業(yè)的情況，不僅僅要了解建筑行業(yè)本身的情況，也要了解建筑業(yè)在運營中的狀況。因此，公司需要進行全方位的梳理和變革，最大程度消除營改增帶來的不利影響，并以此為契機進一步提升公司管理水平和市場競爭力。如果改成增值稅后，納稅主體發(fā)生變化，稅金交納到公司注冊地，所以稅前抵扣增值稅發(fā)票原件全部要求及時匯總到企業(yè)機構(gòu)所在地進行進項稅額抵扣。由于施工企業(yè)在施工生產(chǎn)過程中采購的材料進項稅額一般按照17%抵扣。假設(shè)施工企業(yè)購入以上材料