【正文】 內(nèi)資、外資均有效 內(nèi)資企業(yè) 縮小 只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 適用范圍為房地產(chǎn) 企業(yè)、臨時(shí)從事房地 產(chǎn)的企業(yè)和參與房地 產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè) 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā) ， 建造 、 銷售住宅 、 商業(yè)用房以及其他建筑物 、 附著物 、 配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品 。 新 31號(hào)文逐條解讀和對(duì)比分析 第一條 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 及其實(shí)施條例、 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二章 收入的稅務(wù)處理 （共 6條） 本章主要對(duì)收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。 第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共 14條） 本章主要對(duì)期間費(fèi)用、計(jì)稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。 解讀： 原 31號(hào)文件依據(jù)的上位法是 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 ；新 31號(hào)文的立法基礎(chǔ)是從 2023年 1月 1日開始執(zhí)行的 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 及實(shí)施條例，以及稅收征管法。 除土地開發(fā)之外 ， 其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 ， 應(yīng)視為已經(jīng)完工： （ 一 ） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 。 （與原 31號(hào)文相同） 各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。 第四條 企業(yè)出現(xiàn) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 解讀： ： （ 1）企業(yè)所得稅：（ 2）營(yíng)業(yè)稅（ 3）土地增值稅 ？ 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 同原 31號(hào)文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。如果某間房子已完工，可售面積是 120平方米，總價(jià)是 100萬，采取銀行按揭方式銷售。所以，上述可售面積應(yīng)按 120米計(jì)算。 解讀： 。 （或利潤(rùn)）的方法參照 《 稅收征管法實(shí)施細(xì)則 》 第五十五條的內(nèi)容，同原 31號(hào)文保持一致。 解讀： 與舊 31號(hào)文相比，前三項(xiàng)計(jì)稅毛利率分別下降了 5個(gè)百分點(diǎn)，利好消息。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 解讀： 刪除了原 31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定； 注意租金稅務(wù)上確認(rèn)收入的原則 ， 同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致 ， 可能產(chǎn)生暫時(shí)性差異； 第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。這是這次房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理重大變化。 成本對(duì)象總 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可 解讀： 先確定成本對(duì)象，后在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時(shí)扣除 。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 作為單獨(dú)的成本對(duì)象 ， 要同銷售收入相配比 ， 未銷售前不得扣除成本 。 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣 解讀： 案例：某企業(yè)建造一個(gè)學(xué)校，耗資 300萬元，建成后無償移交給國(guó)家，國(guó)家給予補(bǔ)償 100萬元，該學(xué)校為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（ 300100=200萬元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定 200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理。 第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 解讀： 自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對(duì)計(jì)提折舊規(guī)定了限制性條款 實(shí)質(zhì)重于形式原則 第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算 （四）定價(jià)差異原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 解讀： 成本對(duì)象定義：是費(fèi)用承擔(dān)者，并規(guī)定用 6種方法來劃分不同的成本對(duì)象。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 營(yíng)銷設(shè)施（比如售樓處）的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 （二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 （五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 計(jì)算銷售成本。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 （二）建筑面積法。 （三）直接成本法。 解讀 ： 四種共同成本的分配方法： 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法 任選其一即可 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 解讀： 案例： A公司有土地 1萬平方米，投資到有資質(zhì)的 B公司，進(jìn)行合作建房，項(xiàng)目容積率為 1： 4，即房屋的建筑面積為 4萬平方米，約定應(yīng)分給 A公司 3萬平方米的房屋，所得稅如何計(jì)算？（假定房屋公允價(jià)值為 1萬元每平方米）