【正文】 內資、外資均有效 內資企業(yè) 縮小 只針對房地產企業(yè) 適用范圍為房地產 企業(yè)、臨時從事房地 產的企業(yè)和參與房地 產項目的企業(yè) 第三條 企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā) ， 建造 、 銷售住宅 、 商業(yè)用房以及其他建筑物 、 附著物 、 配套設施等開發(fā)產品 。 新 31號文逐條解讀和對比分析 第一條 根據 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 及其實施條例、 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二章 收入的稅務處理 （共 6條） 本章主要對收入確認原則、視同銷售以及計稅毛利率等進行規(guī)范。 第三章 成本費用扣除的稅務處理（共 14條） 本章主要對期間費用、計稅成本等的稅前扣除進行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務處理。 解讀： 原 31號文件依據的上位法是 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 ；新 31號文的立法基礎是從 2023年 1月 1日開始執(zhí)行的 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 及實施條例，以及稅收征管法。 除土地開發(fā)之外 ， 其他開發(fā)產品符合下列條件之一的 ， 應視為已經完工： （ 一 ） 開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案 。 （與原 31號文相同） 各種開發(fā)產品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設施等。 第四條 企業(yè)出現 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 解讀： ： （ 1）企業(yè)所得稅：（ 2）營業(yè)稅（ 3）土地增值稅 ？ 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產銷售合同 》 或 《 房地產預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規(guī)定確認： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現。 同原 31號文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。如果某間房子已完工，可售面積是 120平方米，總價是 100萬，采取銀行按揭方式銷售。所以，上述可售面積應按 120米計算。 解讀： 。 （或利潤）的方法參照 《 稅收征管法實施細則 》 第五十五條的內容，同原 31號文保持一致。 解讀： 與舊 31號文相比，前三項計稅毛利率分別下降了 5個百分點，利好消息。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 解讀： 刪除了原 31號文中關于承租方如何處理帳務的規(guī)定； 注意租金稅務上確認收入的原則 ， 同會計確認的原則不一致 ， 可能產生暫時性差異； 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。這是這次房地產企業(yè)稅務處理重大變化。 成本對象總 已銷開發(fā)產品的計稅成本 =已實現銷售的可售面積 可 解讀： 先確定成本對象，后在某一成本對象內進行分攤。 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位 、 共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門 、 單位的 ， 應于移交時扣除 。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 作為單獨的成本對象 ， 要同銷售收入相配比 ， 未銷售前不得扣除成本 。 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣 解讀： 案例：某企業(yè)建造一個學校，耗資 300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償 100萬元，該學校為三個成本對象服務，按說應當對（ 300100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設施進行分攤，稅法規(guī)定 200萬元直接在移交當期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理。 第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據實扣除。 （二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。 第二十三條 企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 解讀： 自產自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了限制性條款 實質重于形式原則 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算 （四）定價差異原則。 （六）權益區(qū)分原則。 解讀： 成本對象定義：是費用承擔者，并規(guī)定用 6種方法來劃分不同的成本對象。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 （四）基礎設施建設費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 營銷設施（比如售樓處）的建造費要計入開發(fā)間接費用。 （二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。 計算銷售成本。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 （二）建筑面積法。 （三）直接成本法。 解讀 ： 四種共同成本的分配方法： 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預算造價法 任選其一即可 第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配： （一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。 （三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 解讀： 案例： A公司有土地 1萬平方米，投資到有資質的 B公司，進行合作建房，項目容積率為 1： 4，即房屋的建筑面積為 4萬平方米，約定應分給 A公司 3萬平方米的房屋，所得稅如何計算？（假定房屋公允價值為 1萬元每平方米）