【正文】 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 第三十五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷 、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。而如果作為利息處理對(duì)于 A企業(yè)比較有利，因?yàn)檫@樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除。如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開(kāi)發(fā)企業(yè)，則在投資時(shí)就要先分解再確定所得或損失。 解讀： 稅務(wù)機(jī)關(guān)的追溯適用權(quán)。在收入和成本明細(xì)表中增加事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及民辦非企業(yè)單位的收入和支出明細(xì)表。 上述表格的變化主要是根據(jù)稅收政策的變化和簡(jiǎn)化合并需要而改變的。附表一第 1行是計(jì)算廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。 二 會(huì)計(jì)和稅法處理差異分析 （ 新 31號(hào)文第八條 第九條） 會(huì)計(jì)對(duì)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入不確認(rèn)收入，按“預(yù)收賬 款“進(jìn)行核算與管理，但稅法考慮稅收的均衡入庫(kù)，要求房地產(chǎn)企 業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì) 算預(yù)繳企業(yè)所得稅。 會(huì)計(jì)基礎(chǔ) =2500萬(wàn) 計(jì)稅基礎(chǔ) =賬面價(jià)值 2500萬(wàn) 未來(lái)期間計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)可以按稅法規(guī)定抵扣的金額 2500萬(wàn) =0 由于會(huì)計(jì)基礎(chǔ) (負(fù)債 )2500﹥ 計(jì)稅基礎(chǔ) 0 則：借：遞延所得稅資產(chǎn) 2500 25% 貸：所得稅費(fèi)用 2500 25% 資產(chǎn)：銀行存款 2500萬(wàn) +遞延所得稅資產(chǎn) 2500 25% 負(fù)債：預(yù)收賬款 2500萬(wàn) +所有者權(quán)益 (未分配利潤(rùn) ) 2500 25% 申報(bào)：填附表 3第 52行第 3列：調(diào)增金額 2500萬(wàn)，并結(jié)轉(zhuǎn)主表。 （新 31號(hào)第十條） 稅法為防止以租代購(gòu)，確保所得稅基不受侵蝕，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，全額確認(rèn)預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；但會(huì)計(jì)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則在租賃期間內(nèi)確認(rèn)收入，兩者確認(rèn)收入時(shí)間上存在差異。因此，價(jià)外費(fèi)用同樣也是企業(yè)所得稅制收入總額的有機(jī)構(gòu)成部分，價(jià)外費(fèi)用不申報(bào)納稅同樣也需要有法律的依據(jù)。 總結(jié)：將列舉的項(xiàng)目用于列舉的項(xiàng)目才能視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）是否繳納土地增值稅？ 答：不需要繳納。 思考： 2023年房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)食堂（福 利）使用。 視同銷售收入（新 31號(hào)第七條） 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第 25條：企業(yè)將貨物（包括外購(gòu)、委托加工 和自產(chǎn)）、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、抵債、集資、贊助、廣告、樣品、職 工福利、利潤(rùn)分配等應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 （新 31號(hào)第五條 ） 企業(yè)所得稅是綜合稅制，為體現(xiàn)公平和保護(hù)稅基的立法精神，其收入總額包括了納稅人取得的全部收入，稅法明確規(guī)定不征稅的除外。稅法遵循從高原則，而會(huì)計(jì)考慮的是經(jīng)濟(jì)利益的真正流入，稅法確認(rèn)的收入要大于會(huì)計(jì)確認(rèn)的收入。 企業(yè)所得稅年度申報(bào)表附表三 《 納稅調(diào)整項(xiàng) 目明細(xì)表 》 中第 52行單獨(dú)設(shè)行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利 潤(rùn)”用以反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入按預(yù) 計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。 除視同銷售外，按會(huì)計(jì)核算結(jié)果填報(bào)。 不包括視同銷售收入。 保留： 《 收入明細(xì)表 》 、 《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》 。 取消： 原申報(bào)表 《 捐贈(zèng)支出明細(xì)表 》 、 《 技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除額明細(xì)表 》 、 《 工資薪金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)明細(xì)表 》 和 《 壞賬損失明細(xì)表 》 (《 呆賬準(zhǔn)備計(jì)提明細(xì)表 》 、《 保險(xiǎn)準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差納稅調(diào)整表 》 )。 解讀： 2023年以前取得的預(yù)售收入，在 2023年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)本文件第 9條的規(guī)定處理。 解讀： 同第 31條對(duì)應(yīng)。 案例： A企業(yè)聯(lián)合 B企業(yè)做開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， B企業(yè)投資3000萬(wàn)元，兩年后分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本為 2500萬(wàn)元，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額 500萬(wàn)元。 解讀： 及時(shí)性原則 稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利。 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 解讀： 三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可在稅前扣除： 出包工程沒(méi)有取得發(fā)票（合同額的 10%）； 按照中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本（避稅） 預(yù)提報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 解讀： 土地的分配：占地面積法 公共配套設(shè)施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預(yù)算造價(jià)法 預(yù)提土地開(kāi)發(fā)成本 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 （四）預(yù)算造價(jià)法。 ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 第二十九條 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 歸集開(kāi)發(fā)成本 分配共同成本（四種分配方法）。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下： （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 解讀： 規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的開(kāi)支內(nèi)容。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 （五）成本差異原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 明確了需要按規(guī)定進(jìn)行審核。但參照第 27條第 1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國(guó)稅函 [2023]837號(hào)更寬松。（延續(xù)國(guó)稅發(fā) 【 2023】 242號(hào)文件第八條和國(guó)稅發(fā) 【 1999】 第 242號(hào)第二條的規(guī)定） 外國(guó)機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。 解讀 ： 業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。 不能將成本在