【正文】 準(zhǔn)備階段 契稅 .耕地占用稅 .印花稅 .城鎮(zhèn)土地使用稅u建設(shè)施工階段 營業(yè)稅 .增值稅 .印花稅 .車輛購置稅 .車船稅 .城建稅及教育費附加u銷售階段 營業(yè)稅 .土地增值稅 .企業(yè)所得稅 .城市維護建設(shè)稅及教育費附加 .u保有階段 城鎮(zhèn)土地使用稅 .房產(chǎn)稅u出租環(huán)節(jié) 營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算特點開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性l成本構(gòu)成核算難度大l核算時間跨度大l不同項目核算差異性較大l滾動開發(fā)核算難度大長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 服務(wù)社會 購房者中相當(dāng)一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。服務(wù)社會l 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。面向全國 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收影響 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。服務(wù)社會 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營流程?項目設(shè)想和可行性 研究?項目 立項 及企業(yè)審批?項目 規(guī)劃?土地 使用權(quán)取得?征地 拆遷?工程 施工?銷售 或經(jīng)營?物業(yè) 管理房地產(chǎn)開發(fā)審批過程及批件立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復(fù) 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理 “ 兩證一書 ” 即 “ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 、 “ 規(guī)劃用地許可證 ” 、 “ 選址意見書 ” （確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證（ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出銷售審批 依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。立足湖南 面向全國 面向全國 服務(wù)社會 實物、權(quán)益和區(qū)位三者結(jié)合實物權(quán)益區(qū)位長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 立足湖南 面向全國 主講 蔣菊香 副教授 注冊稅務(wù)師 聯(lián)系： 13467637161 大家好面向全國 立足湖南 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會房地產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè) 是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。服務(wù)社會 房地產(chǎn)業(yè)的十大特點不可移動獨一無二壽命長久數(shù)量有限用途多樣相互影響易受限制價值巨大難以實現(xiàn)保值增值面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（ 4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 成本核算的真實性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實。服務(wù)社會 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) l 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施面向全國 立足湖南 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算特點利潤分配形式的特殊性常見的：項目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進行注冊資本變更登記）利潤分配形式有：現(xiàn)金、產(chǎn)品等面向全國 立足湖南 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算主要內(nèi)容項目開發(fā)階段財務(wù)核算主要內(nèi)容l房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算－土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本：全部費用按成本項目進行歸集和分配。立足湖南 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會?房地產(chǎn)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。 事實上房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國家放棄了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其 “ 經(jīng)濟的巨人，納稅的侏儒 ”形象。 專門針對房地產(chǎn)企業(yè) 制定了企業(yè)所得稅政策。 國稅發(fā)【 2023】 31號文件 的制定。167。 首先提出了預(yù)售收入征稅的概念 ，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)產(chǎn)生重大變化。但是隨著 31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細明確，內(nèi)外資差異增大。立足湖南 服務(wù)社會完工 開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理 l（一）開發(fā)產(chǎn)品完工的 三個條件（成本對象）； （成本對象）；（成本對象）l三個條件孰早； 關(guān)于完工標(biāo)準(zhǔn)？面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 如納稅人不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行 調(diào)整面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理l（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的 時間和金額企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： １． 一次性全額收款方式 ，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。甲公司僅按付款日實現(xiàn)的收入 84萬元記作銷售收入，張先生提前支付的 36萬元記入“ 其它應(yīng)付款 ” 。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 依法納稅 維權(quán)理財　 【例】 金玉房地產(chǎn)公司 2023年 8月投入 A項目開發(fā)，于2023年 8月竣工； 2023年 4月又同時開發(fā) B、 C兩個項目，截止到 2023年底項目均未竣工。依法納稅 維權(quán)理財 A項目應(yīng)實現(xiàn)收入 9000000元； B項目應(yīng)實現(xiàn)收入 16000000元； C項目應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 5000000＋ 20230000＝ 25000000元 全月應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 9000000＋ 16000000＋ 25000000＝50000000元面向全國 服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理（ 3） 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的? 屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于基價 ，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；? 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格 低于基價 的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 依法納稅 維權(quán)理財 【例】 湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)一處遠郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項目竣工兩年后仍積壓大量存量房。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 95萬元。合同約定銷售保底價 2200元，并由揚子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。 全月應(yīng)實現(xiàn)應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 1000000＋ 1250000＋1446000＋ 2585000＝ 6281000元 面向全國 面向全國 立足湖南 ? 在已結(jié)算計稅成本的情況下：計稅成本與投資額的差額 =1000－ 800=200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額 200萬元。服務(wù)社會 合作建造開發(fā)產(chǎn)品 （二） 分利? 企業(yè) 應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅， 稅后分利 。服務(wù)社會 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目 u以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目 實質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項開發(fā)項目。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) n開發(fā)方將其分解為按市場公允價值 銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入該項土地使用權(quán) 兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)面向全國 實物折扣167。銷貨方為及早收款，付出的代價 按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。15000000－ 450000－ 90000＝14460000元 （ 3）因為此種行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。問： （ 1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？ （ 2）企業(yè)應(yīng)按多少確認(rèn)銷售收入？相應(yīng)問題如何處理？ （ 3）銷售合同金額應(yīng)為多少？依法納稅 維權(quán)理財 （ 1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是 “ 回款 ” ，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。分析：依法納稅 維權(quán)理財 【例】 某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計與銷售前承諾有區(qū)別，未能達到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進行打折處理。兩者都屬于售后行為。因此，銷售合同應(yīng)該變更。 “買一贈一 ”依法納稅 維權(quán)理財 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價款是 48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈送 2匹 TCL掛式空調(diào)機一臺（市場價 2800元）。開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 范圍 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。就本例而言，應(yīng)確認(rèn)銷售收入 100萬元、計稅成本 80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =10080=20萬元。租金收入依法納稅 維權(quán)理財 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。由于 2023年已經(jīng)確認(rèn)收入 30萬元， 2023年 6月實際應(yīng)確認(rèn)收入 150萬元。問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析： 按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。一筆是某購房戶因為未按期支付購房款支付的違約金2023元，一筆是某建筑公司因為工程延期支付的違約金50000元。以上處理均可以，但是絕對不可以利用 “ 其他往來 ”“ 盈余公積 ”“ 職工福利費 ” 等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營業(yè)稅的角度，取得的購房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計算繳納營業(yè)稅。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 服務(wù)社會成本、費用扣除的稅務(wù)處理　? 維修費用 。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。立足湖南 服務(wù)社會 成本、費用扣除的稅務(wù)處理　（二）屬于 營利性 的，或 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè) 所有的，或 未明確產(chǎn)權(quán) 歸屬的，或無償 贈與 地方政府、公用事業(yè)單位以外 其他單位 的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等 應(yīng)單獨核算成本