【正文】 準(zhǔn)備階段 契稅 .耕地占用稅 .印花稅 .城鎮(zhèn)土地使用稅u建設(shè)施工階段 營(yíng)業(yè)稅 .增值稅 .印花稅 .車輛購(gòu)置稅 .車船稅 .城建稅及教育費(fèi)附加u銷售階段 營(yíng)業(yè)稅 .土地增值稅 .企業(yè)所得稅 .城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 .u保有階段 城鎮(zhèn)土地使用稅 .房產(chǎn)稅u出租環(huán)節(jié) 營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性l成本構(gòu)成核算難度大l核算時(shí)間跨度大l不同項(xiàng)目核算差異性較大l滾動(dòng)開發(fā)核算難度大長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 服務(wù)社會(huì) 購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營(yíng)收入等手段偷逃稅款開了方便之門。服務(wù)社會(huì)l 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收影響 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)流程?項(xiàng)目設(shè)想和可行性 研究?項(xiàng)目 立項(xiàng) 及企業(yè)審批?項(xiàng)目 規(guī)劃?土地 使用權(quán)取得?征地 拆遷?工程 施工?銷售 或經(jīng)營(yíng)?物業(yè) 管理房地產(chǎn)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù) 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理 “ 兩證一書 ” 即 “ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 、 “ 規(guī)劃用地許可證 ” 、 “ 選址意見書 ” （確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （ 3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證（ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出銷售審批 依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。立足湖南 面向全國(guó) 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者結(jié)合實(shí)物權(quán)益區(qū)位長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 立足湖南 面向全國(guó) 主講 蔣菊香 副教授 注冊(cè)稅務(wù)師 聯(lián)系： 13467637161 大家好面向全國(guó) 立足湖南 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè) 是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)業(yè)的十大特點(diǎn)不可移動(dòng)獨(dú)一無二壽命長(zhǎng)久數(shù)量有限用途多樣相互影響易受限制價(jià)值巨大難以實(shí)現(xiàn)保值增值面向全國(guó) 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（ 4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購(gòu)買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。服務(wù)社會(huì) 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) l 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施面向全國(guó) 立足湖南 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)利潤(rùn)分配形式的特殊性常見的：項(xiàng)目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進(jìn)行注冊(cè)資本變更登記）利潤(rùn)分配形式有：現(xiàn)金、產(chǎn)品等面向全國(guó) 立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容l房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算－土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本：全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配。立足湖南 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)?房地產(chǎn)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。 事實(shí)上房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國(guó)家放棄了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其 “ 經(jīng)濟(jì)的巨人，納稅的侏儒 ”形象。 專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 制定了企業(yè)所得稅政策。 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件 的制定。167。 首先提出了預(yù)售收入征稅的概念 ，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)產(chǎn)生重大變化。但是隨著 31號(hào)文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。立足湖南 服務(wù)社會(huì)完工 開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理 l（一）開發(fā)產(chǎn)品完工的 三個(gè)條件（成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）；（成本對(duì)象）l三個(gè)條件孰早； 關(guān)于完工標(biāo)準(zhǔn)？面向全國(guó) 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 如納稅人不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行 調(diào)整面向全國(guó) 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理l（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的 時(shí)間和金額企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： １． 一次性全額收款方式 ，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。甲公司僅按付款日實(shí)現(xiàn)的收入 84萬元記作銷售收入，張先生提前支付的 36萬元記入“ 其它應(yīng)付款 ” 。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 依法納稅 維權(quán)理財(cái)　 【例】 金玉房地產(chǎn)公司 2023年 8月投入 A項(xiàng)目開發(fā)，于2023年 8月竣工； 2023年 4月又同時(shí)開發(fā) B、 C兩個(gè)項(xiàng)目，截止到 2023年底項(xiàng)目均未竣工。依法納稅 維權(quán)理財(cái) A項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 9000000元； B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 16000000元； C項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝ 5000000＋ 20230000＝ 25000000元 全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝ 9000000＋ 16000000＋ 25000000＝50000000元面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理（ 3） 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的? 屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格 高于基價(jià) ，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；? 如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格 低于基價(jià) 的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年后仍積壓大量存量房。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 95萬元。合同約定銷售保底價(jià) 2200元，并由揚(yáng)子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。 全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝ 1000000＋ 1250000＋1446000＋ 2585000＝ 6281000元 面向全國(guó) 面向全國(guó) 立足湖南 ? 在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：計(jì)稅成本與投資額的差額 =1000－ 800=200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額 200萬元。服務(wù)社會(huì) 合作建造開發(fā)產(chǎn)品 （二） 分利? 企業(yè) 應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅， 稅后分利 。服務(wù)社會(huì) 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 u以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) n開發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值 銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán) 兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)面向全國(guó) 實(shí)物折扣167。銷貨方為及早收款，付出的代價(jià) 按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。15000000－ 450000－ 90000＝14460000元 （ 3）因?yàn)榇朔N行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。問： （ 1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？ （ 2）企業(yè)應(yīng)按多少確認(rèn)銷售收入？相應(yīng)問題如何處理？ （ 3）銷售合同金額應(yīng)為多少？依法納稅 維權(quán)理財(cái) （ 1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是 “ 回款 ” ，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。分析：依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計(jì)與銷售前承諾有區(qū)別，未能達(dá)到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進(jìn)行打折處理。兩者都屬于售后行為。因此，銷售合同應(yīng)該變更。 “買一贈(zèng)一 ”依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價(jià)款是 48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈(zèng)送 2匹 TCL掛式空調(diào)機(jī)一臺(tái)（市場(chǎng)價(jià) 2800元）。開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 范圍 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。就本例而言，應(yīng)確認(rèn)銷售收入 100萬元、計(jì)稅成本 80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =10080=20萬元。租金收入依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。由于 2023年已經(jīng)確認(rèn)收入 30萬元， 2023年 6月實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入 150萬元。問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析： 按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一筆是某購(gòu)房戶因?yàn)槲窗雌谥Ц顿?gòu)房款支付的違約金2023元，一筆是某建筑公司因?yàn)楣こ萄悠谥Ц兜倪`約金50000元。以上處理均可以，但是絕對(duì)不可以利用 “ 其他往來 ”“ 盈余公積 ”“ 職工福利費(fèi) ” 等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營(yíng)業(yè)稅的角度，取得的購(gòu)房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　? 維修費(fèi)用 。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。立足湖南 服務(wù)社會(huì) 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理?。ǘ儆?營(yíng)利性 的，或 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè) 所有的，或 未明確產(chǎn)權(quán) 歸屬的，或無償 贈(zèng)與 地方政府、公用事業(yè)單位以外 其他單位 的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等 應(yīng)單獨(dú)核算成本