【正文】 小小 區(qū)區(qū) 內(nèi)內(nèi) 道道 路路 、 供供 水水 、 供供電電 、 供供 氣氣 、 排排 污污 、 排排 洪洪 、 通通 訊訊 、 照照 明明 、 環(huán)環(huán) 衛(wèi)衛(wèi) 、 綠綠 化化 等等 工工 程程 發(fā)發(fā)生生 的的 支支 出出 。 包包 括括 土土地地 征征 用用 費費 、 耕耕 地地 占占 用用 稅稅 、 勞勞 動動 力力 安安 置置 費費 、 有有 關(guān)關(guān) 地地 上上 地地 下下 附附 著著物物 拆拆 遷遷 補補 償償 的的 凈凈 支支 出出 、 安安 置置 動動 遷遷 用用 房房 支支 出出 等等 。 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 的的 經(jīng)經(jīng) 營營 流流 程程 ：： 立立 項項 —— —— 發(fā)發(fā) 改改 委委 選選 址址 —— —— 規(guī)規(guī) 劃劃 局局 拿拿 地地 —— —— 國國 土土 局局 規(guī)規(guī) 劃劃 ：： 建建 設(shè)設(shè) 用用 地地 規(guī)規(guī) 劃劃 ， 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 規(guī)規(guī) 劃劃 —— —— 規(guī)規(guī) 劃劃 局局 設(shè)設(shè) 計計 ：： 建建 筑筑 工工 程程 設(shè)設(shè) 計計 ， 建建 筑筑 項項 目目 設(shè)設(shè) 計計 —— —— 設(shè)設(shè) 計計 單單 位位 申申 請請 施施 工工 許許 可可 —— —— 建建 設(shè)設(shè) 局局 招招 投投 標(biāo)標(biāo) —— —— 開開 工工 —— —— 進進 場場 施施 工工 ， 建建 設(shè)設(shè) 局局 預(yù)預(yù) 售售 許許 可可 —— —— 房房 管管 局局 竣竣 工工 驗驗 收收 —— —— 各各 部部 門門 初初 始始 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 登登 記記 —— —— 房房 管管 局局 正正 式式 銷銷 售售 許許 可可 —— —— 房房 管管 局局 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 —— —— 房房 管管 局局 清清 盤盤 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 主主 要要 會會 計計 科科 目目 表表 順順 序序 號號 編編 號號 科科 目目 名名 稱稱 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 101 102 109 111 112 113 114 115 119 121 123 124 125 129 131 133 135 136 137 138 139 141 151 155 156 169 161 171 181 183 201 202 203 一一 、 負負 債債 類類 短短 期期 借借 款款 應(yīng)應(yīng) 付付 票票 據(jù)據(jù) 應(yīng)應(yīng) 付付 賬賬 款款 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 204 209 211 214 221 223 229 231 241 251 261 301 311 313 321 322 401 407 501 502 503 511 512 521 522 531 541 542 543 544 預(yù)預(yù) 收收 賬賬 款款 其其 他他 應(yīng)應(yīng) 付付 款款 應(yīng)應(yīng) 付付 工工 資資 應(yīng)應(yīng) 付付 福福 利利 費費 應(yīng)應(yīng) 交交 稅稅 金金 應(yīng)應(yīng) 付付 股股 利利 其其 他他 應(yīng)應(yīng) 交交 款款 預(yù)預(yù) 提提 費費 用用 長長 期期 借借 款款 應(yīng)應(yīng) 付付 債債 券券 長長 期期 應(yīng)應(yīng) 付付 款款 三三 、 所所 有有 者者 權(quán)權(quán) 益益 類類 實實 收收 資資 本本 資資 本本 公公 積積 盈盈 余余 公公 積積 本本 年年 利利 潤潤 利利 潤潤 分分 配配 四四 、 成成 本本 類類 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 開開 發(fā)發(fā) 間間 接接 費費 用用 五五 、 損損 益益 類類 主主 營營 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 收收 入入 主主 營營 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 成成 本本 主主 營營 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 稅稅 金金 及及 附附加加 其其 他他 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 收收 入入 其其 他他 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 支支 出出 營營 業(yè)業(yè) 費費 用用 管管 理理 費費 用用 財財 務(wù)務(wù) 費費 用用 投投 資資 收收 益益 營營 業(yè)業(yè) 外外 收收 入入 營營 業(yè)業(yè) 外外 支支 出出 所所 得得 稅稅 第第 二二 講講 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 的的 成成 本本 核核 算算 一一 、 成成 本本 核核 算算 的的 內(nèi)內(nèi) 容容 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 業(yè)業(yè) 成成 本本 核核 算算 的的 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 是是 開開 發(fā)發(fā) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 成成 本本 。 由由 于于 生生 產(chǎn)產(chǎn) 的的 社社 會會 性性 和和 開開 發(fā)發(fā) 產(chǎn)產(chǎn) 品品的的 商商 品品 性性 ， 特特 別別 是是 建建 筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品 生生 產(chǎn)產(chǎn) 的的 特特 殊殊 性性 ， 企企 業(yè)業(yè) 在在 開開 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營過過 程程 中中 與與 之之 發(fā)發(fā) 生生 經(jīng)經(jīng) 濟濟 往往 來來 關(guān)關(guān) 系系 的的 單單 位位 較較 之之 其其 他他 生生 產(chǎn)產(chǎn) 企企 業(yè)業(yè) 要要多多 。 可可 見見 ， 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 的的 經(jīng)經(jīng) 營營活活 動動 ， 內(nèi)內(nèi) 容容 廣廣 泛泛 、 多多 樣樣 、 復(fù)復(fù) 雜雜 。 2．． 開開 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 的的 復(fù)復(fù) 雜雜 性性 和和 多多 樣樣 性性 。 作作 為為 企企 業(yè)業(yè) ， 它它 又又 不不 像像 施施 工工 企企業(yè)業(yè) 那那 樣樣 ， 僅僅 從從 事事 建建 筑筑 安安 裝裝 生生 產(chǎn)產(chǎn) 活活 動動 ， 而而 是是 在在 國國 家家 計計 劃劃 指指 導(dǎo)導(dǎo) 下下 ，從從 征征 地地 拆拆 遷遷 開開 始始 ， 到到 開開 發(fā)發(fā) 建建 成成 銷銷 售售 為為 止止 ， 從從 事事 建建 筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品 全全 過過程程 的的 開開 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營 活活 動動 。0514－ 7806638（辦） 7806617（辦） 13852571389（手機） 13004309899（手機） Email： 第第 一一 講講 總總 論論 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 是是 從從 事事 城城 市市 建建 設(shè)設(shè) 場場 地地 、 房房 屋屋 等等 建建 筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 的的 具具 有有 獨獨 立立 法法 人人 資資 格格 的的 企企 業(yè)業(yè) 單單 位位 ， 實實 行行 獨獨 立立 核核 算算 ，自自 主主 經(jīng)經(jīng) 營營 、 自自 負負 盈盈 虧虧 。 因因 此此 ， 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 是是 以以 城城 市市 土土 地地 開開 發(fā)發(fā) 和和 房房地地 產(chǎn)產(chǎn) 經(jīng)經(jīng) 營營 為為 主主 要要 任任 務(wù)務(wù) 的的 生生 產(chǎn)產(chǎn) 經(jīng)經(jīng) 營營 性性 單單 位位 。 與與 工工 業(yè)業(yè) 企企 業(yè)業(yè) 的的 產(chǎn)產(chǎn) 品品生生 產(chǎn)產(chǎn) 不不 同同 ， 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 的的 建建 筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品 ， 特特 別別 是是 商商 品品 房房 住住宅宅 小小 區(qū)區(qū) 建建 設(shè)設(shè) ， 除除 了了 商商 品品 房房 等等 建建 筑筑 本本 身身 的的 建建 設(shè)設(shè) 外外 ， 企企 業(yè)業(yè) 還還 要要 根根據(jù)據(jù) 城城 市市 建建 設(shè)設(shè) 規(guī)規(guī) 劃劃 的的 要要 求求 ， 同同 時時 承承 擔(dān)擔(dān) 與與 商商 品品 房房 等等 建建 筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品 有有 關(guān)關(guān)的的 市市 政政 、 公公 用用 、 動動 力力 、 通通 訊訊 等等 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施施 和和 相相 應(yīng)應(yīng) 的的 公公 共共 配配 套套 設(shè)設(shè)施施 的的 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 。 3．． 生生 產(chǎn)產(chǎn) 周周 期期 長長 ， 投投 資資 數(shù)數(shù) 額額 大大 ， 經(jīng)經(jīng) 濟濟 往往 來來 多多 。 它它 不不 僅僅 因因 購購 銷銷 活活 動動 而而 與與 材材 料料 物物 資資 供供 應(yīng)應(yīng) 單單 位位 和和 商商 品品 房房 等等 建建筑筑 產(chǎn)產(chǎn) 品品 的的 購購 入入 單單 位位 （（ 包包 括括 個個 人人 ）） 發(fā)發(fā) 生生 經(jīng)經(jīng) 濟濟 往往 來來 ， 而而 且且 因因 工工 程程的的 發(fā)發(fā) 包包 招招 標(biāo)標(biāo) 與與 勘勘 察察 設(shè)設(shè) 計計 單單 為為 、 建建 筑筑 安安 裝裝 施施 工工 企企 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 生生 經(jīng)經(jīng) 濟濟 往往來來 。 企企業(yè)業(yè) 在在 開開 發(fā)發(fā) 、 建建 設(shè)設(shè) 和和 經(jīng)經(jīng) 營營 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù) 的的 過過 程程 中中 發(fā)發(fā) 生生 的的 各各 種種 耗耗費費 ， 稱稱 為為 開開 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營 費費 用用 。 （（ 二二 ）） 前前 期期 工工 程程 費費 ， 是是 指指 開開 發(fā)發(fā) 項項 目目 前前 期期 工工 程程 所所 發(fā)發(fā) 生生 的的 各各項項 費費 用用 。 （（ 四四 ）） 建建 筑筑 安安 裝裝 工工 程程 費費 ， 是是 指指 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 項項 目目 在在 開開 發(fā)發(fā) 過過程程 中中 發(fā)發(fā) 生生 的的 種種 建建 筑筑 安安 裝裝 費費 用用 。 （（ 六六 ）） 開開 發(fā)發(fā) 間間 接接 費費 用用 。 土土 地地 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 明明 細細 賬賬 開開 發(fā)發(fā) 土土 地地 名名 稱稱 ：： 甲甲 場場 地地 開開 發(fā)發(fā) 總總 面面 積積 ：： 2020 ㎡㎡ 單單 位位 ：： 元元 1996年年 憑憑證證號號數(shù)數(shù) 摘摘 要要 土土 地地 征征用用 及及 拆拆遷遷 補補 償償費費 前前 期期工工 程程 費費 基基 礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè) 施施費費 建建 筑筑安安 裝裝工工 程程 費費 公公 共共配配 套套設(shè)設(shè) 施施費費 開開 發(fā)發(fā)間間 接接設(shè)設(shè) 施施費費 合合 計計 月月 日日 3 1 付付 土土 地地 征征 用用 費費 900000 900000 2 付付 拆拆 遷遷 補補 償償 費費 480000 480000 3 付付 水水 文文 地地 質(zhì)質(zhì) 勘勘 察察 費費 18000 180000 4 付付 市市 政政 公公 司司 款款 170000 170000 5 付付 建建 筑筑 公公 司司 款款 50000 50000 6 預(yù)預(yù) 提提 公公 共共 配配 套套 設(shè)設(shè) 施施 費費 194000 194000 31 7 分分 配配 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 入入 開開 發(fā)發(fā) 間間 接接 費費 用用 62020 62020 31 本本 月月 合合 計計 1380000 18000 170000 50000 194000 62020 1874000 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 出出 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 1380000 18000 170000 50000 194000 62020 1874000 月月 末末 余余 額額 —— — — — — — — 會計和稅收上成本內(nèi)容比較 會計上的開發(fā)產(chǎn)品成本 稅收上的 開發(fā)產(chǎn)品建造成本 是指由成本計算對象，即開發(fā)項目負擔(dān)的開發(fā)經(jīng)營費用。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施費。 31 號： 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。 （（ 二二 ）） “開開 發(fā)發(fā) 間間 接接 費費 用用 ”賬賬 戶戶 該該 賬賬 戶戶 屬屬 于于 成成 本本 類類 賬賬 戶戶 ， 核核 算算 企企 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 部部 獨獨 立立 核核 算算 單單 位位 開開發(fā)發(fā) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 而而 發(fā)發(fā) 生生 的的 各各 項項 間間 接接 費費 用用 。 稅稅 收收 上上 的的 要要 求求 ：： 83 號號 ：： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，